深圳房价到50万、80万？深圳人该静一静了

今年以来，深圳利好不断：《粤港澳大湾区规划纲要》发布、6月24日“史上最强”土拍、8月18日深圳建设先行示范区......等等，每一次都让深圳被刷屏。

看好深圳的人也越来越多。著名经济学家张五常说，深圳将超越硅谷，成为地球的经济中心。再次让深圳人自信心爆棚。

淘哥发现，最近网络上又出现了一些非常亢奋的声音说，深圳房价要到50万一平。连“吴晓波频道”也发布消息：深圳的天花板价格，可以到80万一平米。

淘哥想说，深圳人，到了静一静的时候了。

NO. 1｜壹

吴晓波频道：深圳房价要到80万

先看看关于深圳房价要到50万一平米的说法：

几天前，今日头条上关于深圳房价预测的一则视频采访，引发热议。关键词，深圳湾、5年内、50万一平。

采访对象是永高，他也是淘哥的一位朋友，有非常丰富的深圳房产从业经验和实践经验，这些年扎根深圳湾，对深圳高端物业很熟悉。

仔细看其逻辑是这样的：

要注意的是，永高说的是顶豪50万，是“塔尖上的房产”，而不是普通物业。

50万一平米，你的小心脏是不是接受不了？还有更猛的呢——80万！

深圳人的朋友圈这段时间流传这一张图

80万其实不重要，阿猫阿狗都可以说，关键出自“吴晓波频道”就让人不得不重视了。

淘哥赶紧跑去微博查了查，还真查到了相关信息：

如上图，这是“吴晓波频道”8月20日发布的一则微博，里面提到深圳买房的20条黄金观点，其中第四条明确写到：

保守估计，深圳的天花板价格可以再乘以2-2.5，达到全世界顶级豪宅的均价，大约80万/平方米。

与永高类似，这里说的应该也是深圳的顶级豪宅价格，但是与永高明确给出时间5年、地点深圳湾相比，老道的“吴晓波频道”显然更狡猾，既没有时间、也没有具体区域。

NO. 2｜贰

市场表现：示范区后楼市升温

确实值得注意的是，818深圳获得建设先行示范区利好以来，楼市确实在升温。

典型表现就是，深圳最近发售的几个楼盘，卖得都不错，整体开盘成绩比之前明显好转，在全国范围内可以说是一枝独秀。

再回顾一下：

1、福田天健天骄：半天卖了50多亿。

均价：10.5万

成绩：卖了410套，近8成

折扣：无折扣，一次性付款也没有

2、中洲湾：仅几分钟，800多套房源几分钟被选走

均价：公寓，均价8.6万/㎡（带装修），最低的单价7.5万/㎡。

折扣：提前认筹98折，全民砍价：5万+点击率1个点折扣，10万+点击率2个点折扣。

3、勤诚达正大城：去年才4万，这次5.1万卖了9成，

均价：5.1万/㎡，带装修

成绩：卖了9成

折扣：无折扣

注意：光明站稳5万了。正大城去年的开盘还是4.2万/㎡毛坯价，如今加了装修卖到5.1万/㎡，涨幅高达21%，且不打折。

4、华盛珑悦：均价6.5万/㎡带装修，解筹率90%

均价：6.5万/㎡带装修

成绩：370套卖了5成186套，据说认筹200出头，解筹率极高。

折扣：诚意登记99折，7天内按时签约99折

整体而言，淘哥感觉，深圳示范区利好后，市场热度上升，购房者入市意愿上升，卖家心态开始强硬，有媒体报道，二手房报价上调5%。

外地买家也在流入，看好深圳的人越来越多，淘哥最近就接待了几位专程从外地来深圳看房、买房的朋友，有的意向标的甚至达到1-2个亿。

NO. 3｜叁

静一静，还是保守点安全

对深圳豪宅价格未来到50、80万的观点怎么看？淘哥想说：

深圳人，请静一静，你忘了“房住不炒”吗？

淘哥提醒，不要盲目乐观，一定要有风险意识。

淘哥赞同宋丁教授的观点：深圳房价会总体平稳，大家不需要恐慌，50万和80万的观点，噱头味道重了点，不必要太当真。

风险是涨出来的，毕竟，深圳湾为代表的豪宅区域，过去几年涨幅不小。虽然深圳湾前景确实值得中长期持续看好，但疾风暴雨不终朝，再猛的区域也需要歇一歇，夯实基础，否则上涨是脆弱的。贸然看高到50万、80万，是对自己的钱不负责任。

此外，深圳湾的豪宅如悦府、恒二这种，有的价格已经上到了20万以上，而其它楼盘15万左右的有不少，对于大部分人终归是可望不可及的，即使能涨到100万，和你又有什么关系？

对于普通老百姓而言，淘哥觉得，需要静下心来想一想。千万不要恐慌，也不要好高骛远，一门心思只盯着豪宅想赚快钱，冲动之下放了太高杠杆，现在这么做是极度危险的。

淘哥觉得，2019正确的买房策略应该有三点。

1、调整心态

赚快钱的时代过去了。

正确的买房心态应该是从自住出发，从中长期分享深圳城市发展出发、从对抗通胀出发，量入为出，算好现金流，精心选择合适的区域、优质的楼盘。

2、握定中心

我们可以参考深圳湾的逻辑，寻找具备类似禀赋的区域。淘哥的观点其实很简单，选择深圳各个中心、副中心的核心区域，选择这些区域龙头项目。

深圳的新核心：前海

南山的核心：深圳湾

福田的核心：福田CBD、香蜜湖

宝安的核心：宝安中心区

龙华的核心：北站+红山

龙岗的核心：大运新城

坪山的核心：坪山中心

......

这些区域，一般而言是政府和社会投资建设力度最大，配套最为完善、交通最为便捷，产业最为发达集中的区域，也往往是最为宜居的区域。

3、优选龙头

既要选择中心区域，更要选择龙头项目。龙头项目往往是综合地段最好、品质最高、最被市场认同的项目，历史已经反复证明，无论在楼市还是资本市场，龙头在调整期最安全，在上升期涨幅最大。

4、控制风险

太贵的，短期上涨过多的，要保持警惕，控制风险。多去研究价格不太高、过去涨幅不大、但是未来前景很好，变化很大的区域。

这种策略看起来保守，但是却是最为长远，长跑能力很强。

NO. 4｜肆

寻找深圳中心区域最后的洼地

按照上述原则，有哪里可以选择？

今天淘哥给大家介绍一个项目，所处区域可能是深圳中心区域最后的洼地，而项目本身也是区域的龙头项目，这个项目就是泰禾中央广场。

1、坪山是深圳东部中心

去年2018年，深圳曾公布了一个十三五的总规，如下图

大红色部分是深圳的主中心，前海中心和福田-罗湖中心。粉红色部分就是深圳的城市副中心：龙华中心、光明中心、坪山中心、龙岗中心、空港中心、盐田中心。

买房，你瞄准这几个区域，基本没有错。其中坪山中心这些年地位迅速跃升，2019年更是获得大礼包：设立国家级高新区。

坪山地位跃升年表

2、深圳中心最后的洼地

未来的深圳格局是，

空港中心——深圳西部中心

光明中心——深圳北部中心

龙岗-坪山中心——深圳东部中心

坪山就是深圳东部中心，而且与其它中心相比，目前其房价的绝对水平最低，可以说是深圳中心最后的洼地。

3、坪山的“华润深圳湾悦府”

泰禾将旗下的每一个泰禾广场都选择北上广深等一线城市，选择在城市中心、交通枢纽、政策倾斜、前景无限的最优质地段，尽享城市优质商业、人流、政策资源，坪山泰禾中央广场也是如此。淘哥带大家简要了解下。

其一、雄踞坪山核心

泰禾广场雄踞坪山“深南大道”坪山大道与荣昌路交汇，是坪山中心通达市中心的首要门户。这里是中小企业总部基地，泰禾广场2公里范围内就有17个旧改项目。周边一公里范围内，有坪山中心公园、天虹购物中心、益田假日广场、体育中心、图书馆、美术馆，生活文体配套醇熟。世茂广场高端写字楼、华侨城商业项目和泰禾广场248米地标写字楼，形成三足鼎立之势，一起构筑坪山商务集群CBD极核中心。

其二、交通四通八达

建设中的坪盐通道，距离不远，将大幅度缩短坪山往返市中心时间。建设中的快铁14号线沙湖站，近邻泰禾广场。

深圳泰禾广场还紧靠坪山候机楼，候机楼已于去年正式开通使用，从坪山到深圳机场仅90分钟。未来，围绕深圳泰禾广场的地铁14号快线、16号线将于2022年建成，坪山云巴1号线有序推进中，深圳泰禾广场内部的公园地下更将建设4828㎡公交始末站，链接坪山和周边片区。

其三、坪山首座HOPSCA

泰禾将一线中心地标带入坪山，将大幅度提升坪山中心品质。泰禾广场为坪山首座HOPSCA，包括HOTEL精品酒店、OFFICE云端办公、PARK市政公园、SHOPPINGMALL购物中心、COMMERCIALSTREET商业街区、APARTMENT多功能投资品的产品类型，总建筑面积约55万㎡。

约5.6万㎡复合商娱：“BLOCK（街区）+BOX（盒子）+PARK（公园）”组合布局。

2.4万㎡超星酒店：紧邻城市主干道，拥有232间客房,位于大楼的6-16层,设计简约时尚,设有共享空间、特色餐厅、室外泳池、健身中心、水疗中心和多功能厅等,重塑坪山商务生活新尺度。

27.9万㎡商务集群：针对中产阶层客户量身打造150㎡~320㎡、4.5m层高多功能投资品，优化采光、通风、视野，灵活多变创意空间，一房当2房用，一套当3套或者4套用的集中管理式产品，投资、经营皆可。

0.6万㎡文化馆：深圳·泰禾广场体验中心，组织承办国内外艺术文化活动，于繁华都芯之上彰显理想人文生活，打造现代高端商业生活范本。（后期移交政府）

3.5万㎡艺术时尚创意主题公园：全城罕有的“城市中心生态公园”，景观连桥贯通南北，超宽楼间距，无边际泳池，多角度随心畅览现代生态花园。

显然，泰禾集团是要运用延续多年的商业运营成熟经验，在深圳东部打造多业态荟萃、比肩万象城、万象天地的超级综合体！

泰禾中央广场在坪山相当于什么项目呢，淘哥认为，相当于南山的华润深圳湾悦府、宝中的鸿荣源壹方中心、罗湖的幸福里、福田的星河国际、龙华的招华6979......

历史已经证明，这种模式打造的产品，往往都是各自区域的标杆，龙头资产。这种一站式生活资产，往往升值潜力比单一业态更加强大。

深圳泰禾广场，完全有潜力成为深圳中心区最后一个洼地——坪山中心区，有稳定竞争力和增值性的湾区资产活性样本。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

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