最近，深圳学区房成交价暴跌的新闻可谓是赚够了市场的眼球。
据中国证券报报道，深圳百花片区的学区房国城花园，最近成交了一套127.82平米的房源，成交价为2206万元，与2月初同一户型房源相比，狂降662万元！
很多吃瓜群众开始兴奋起来，难道深圳房价真的开始动摇了？
作为业内人士，楼兔子觉得，这种个案价格的涨跌原因其实是有待审判的。个盘的价格，并不足以反应深圳二手房整体的状况。
但另一方面，不得不承认，深圳二手房市场的真实成交状况确实已经比较危险了。统计数据显示，二手房的成交量数据已经达到恐怖级别！
.01
5月成交预计低于3000套！
二手房市场进入冰川期时代
自指导价出台后，深圳二手房成交不断探底，冰封期过去后，我们迎来的是冰川期时代。
据深圳市房地产中介协会数据显示，今年4月份深圳二手房网签量共计4396套（含自助网签），而去年4月，正是深圳楼市比较火的时候，一共成交了17388套，也就是说，4月份同比去年二手房网签量大幅下滑了74.7％！热点对比冰点，成交差距非常大！
这还不是最可怕的，5月，二手房成交数据依然呈下滑趋势，截至5月23日，深圳二手房成交才2088套，按照这个成交量，5月的二手房总成交可能低于3000套！
我们知道，深圳是一个以二手房供应为主力的城市，去年（2020年）一手新房成交45384套，二手房成交95273套，二手房成交量超过新房的一倍！
但是今年二手房如果按这个速度，预计最多也只能成交4，5万套。
并且，就经验来说，深圳二手房的月成交数据如果低于5000套，那就是非常冷的市场状况了。（高于8000套就是有点过热，超过1万套，就是超级热度。）
今年的情况是，2月成交3434套，3月成交5305套，此后4月，5月成交量持续下滑。也就是说，深圳楼市已经跌入冰点，现在就是深圳楼市极寒冷的冬天。
冷冰冰的数据出现后，我们看到了一种表象：
1、市场遇冷，业主的态度没前几个月那么坚持了，挂牌量逐渐变多。
深房中协根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截止到2021年5月1日，深圳共挂盘出售房源116，703套（存重复房源），环比3月31日统计到的111，797套在售房源持续上升4.4％。
2、价格方面，部分楼盘开始出现降价趋势。
之前大家都觉得按指导价卖的房子很新鲜，要摇号去抢，但现在的情况是，按指导价卖房的案例越来越多。
1、价格明显有降低的楼盘，比如最明显的就是“杀猪盘”，例如诺德假日花园等，每平米降价几万块钱，一套房降了100多万，降价幅度不小。
2、还有就是学位房，中央强调打击以学区房名义炒作房价，这是前所未有的强调，所以我们看到，就连价格最坚挺的百花片区，最近价格也开始出现了松动。
总结来说，冷冰冰的市场数据背后，开始出现鲜活的个案。很多业主开始想卖房子了，市场上挂牌量增多，业主开始接受协商价格，部分房源的价格也出现了下降的趋势。
.02
爆冷效应半年后传染给新房！
机会很多！请务必珍惜房票！
关于近期的楼市现象，楼兔子的看法是：
1、市场已经进入分化期，官方通过一系列组合拳来落实房住不炒逐步开始发挥效力。
尤其是过去高杠杆炒房的人，开始引导市场价格出现波动。
2、从深圳楼市整体来说，虽然成交量下降了，但价格大波动下降是不太可能出现的，原因很简单，深圳市场，不存在大量抛盘的可能。
1、很多房源业主想卖也卖不掉，因为市场进入观望期，大家买房热情不高，并且由于银行贷款额度减少，很多需求被遏制了。
2、现在积分政策很清楚，卖掉了就几乎买不回来，2年内有转让记录的只有10分，2-5年内有转让记录的是20分。这种积分制的情况下，换房子其实很难，所以很多人选择不卖了。
所以说整个深圳市场出现大量抛盘可能性极小，价格整体上应该是保持稳定的。
但现在买二手房的话，捡漏的机会确实是有的，比如部分“杀猪盘”，部分被爆炒的学位房，这些房子都有降价的可能。需要提醒大家的是，这类楼盘虽然看着像笋盘，但其实需要好好斟酌，它们之前的价格虚高太多，如果降价不明显，还是不建议买进的。
3、如果二手房冰冻态势持续时间更长，比如继续延续半年左右，我们认为一定会影响到新房市场。
现在的新房市场已经不像以前毫无技术含量去买就行了，可以看到，新房市场已经开始发生分化，真正的超级网红盘积分高，靠运气，但有一些楼盘，已经卖不完，二套的积分也能买到，不需要很高的积分了。
这是因为二手房价格被摁住后，新房就没有了明显的打新红利，大家看不到买房可以得到理财收益空间也就减小了买房的欲望。
所以如果二手房市场冰冻的时间久了，新房市场也会慢慢冷下来。
所以针对当前的市场状况，我们给出的建议是，二手房市场不妨再等等，有可能的话尽量选择去打新，越来越精细化的调控，让一些分数不是很高的人群也能够打新买到房子了。
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