土拍成本4万元，售价竟然近9万，开发商良心何在

近日深圳2021年首次集中供地土拍落下了帷幕，分别位于宝安尖岗山、光明凤凰、南山西丽、龙华民治以及深汕合作区，共揽金138.44亿！

其中有一个地块，引起了小伙伴的关注。综合楼面单价不足4w，但商品房销售均价竟为8w+，政府竟然会允许有如此之大的套利空间？

到底是勾结、利益输送，还是另有隐情呢？！下面的内容为小伙伴们揭晓！

我们先来看看地块的基本信息。

宗地号：A122-0372；
竞得人：深圳市金桂商务信息有限公司；
宗地位置：宝安区西乡街道；
土地用途：居住用地；
土地面积：21,051.16平方米；
建筑面积：67,360平方米；
起始价：175,400万元；
成交价：254,400万元；

通过非常简单的数据计算，我们可以算出综合楼面单价

综合楼面单价=成交价/建筑面积=254,400万元/67,360平方米=37,767.22元/平方米

在这里我们印证了第一个信息，楼面单价确实不足4w元/平方米，接下来我们看看土地的其他出让条件，也就是说政府爸爸的其他要求。

挑几条重点的条件解释下：

条件（一），主要表达的是，地价有最高限额，拍到顶了怎么办呢？那就开始比拼谁“送”给政府的免费人才房多了。

通过公示文件能够看到，该开发商不惜将接近50%的建筑面积都“送”给政府，以求拍得该地块。

花25亿买块地，搞了半天，只有一半是自己的……这还没完，在出让合同中我们还看到了这样的面积分配。

不仅买来要还回去一半，还要额外搭2000多平的商业+物业面积，所以这一通算下来可售面积也所剩无几了。

可售面积=总建筑面积-只租不售面积-商业物业面积=67360-31000-2000-140=34220平方米

*商业面积如果可以办证也是可以卖的，此处按照极限统计，算作不可销售

刚刚拿到地块信息时，表面上看的楼面单价：

表面楼面单价=成交价/建筑面积=254,400万元/67360平方米=37767.22元/平方米

多方条件考虑后，实际可售的楼面单价：

实际楼面单价=成交价/可售面积=254,400万元/34220平方米=74342.49元/平方米

7.4w/平方米和3.7 w/平方米差别还是挺大的……

在宗地出让条件中，有一条是让所有购房者为之疯狂、为之前仆后继奔向售楼处的：

普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米。

啥意思？限价！

不仅面粉的价格定了，现在面包卖多少钱，政府爸爸也“帮”你定好了！最贵就是8.3w/平方米（不含室内装修）。

所以开发商能赚多少钱，土地拍下来那一刻，已经一清二楚。

总利润=楼面单价差价*可售面积=（83265元/平方米-74342.49元/平方米）*34220平方米=8922.51*34220=30532万元

想想开发商还能赚3个小目标，是不是觉得也还不错。黑心地产商，利润这么高，还不好好盖房子！

错！全错！

房子还没盖！商业还没建！活动场地、健身场地、球场统统都没有建！一分钱的建造成本还没花呢！

通过行业的一些通用标准，我们取建造成本单价约4500元/平方米，也就是说单纯盖每平米房子的成本就要4500元。

与此同时，虽然有接近50%的建筑面积是不可销售的，但依然要免费给政府爸爸建造好哦！

那我们再算算真实的利润

建造成本=建筑面积*建造成本单价=67360平方米*4500元/平方米=30312万元

总利润=土地总利润-建造成本=30532万元-30312万元=220万元

震惊！拍地、盖楼、销售等等流程走完了，利润就220万元！

当然开发商是不可能来做公益的…其实在限价大背景下，还有被大家玩烂掉的“精装修”获利套路。

行业内精装修成本（良心价）1000元/平方米，开发商会按照3000元左右销售，其中就有2000元/平方米的利润。

装修利润=精装修利润单价*可售面积=2000元/平方米*34220平方米=6844万元

真实总利润=土地总利润-建造成本+装修利润=30532万元-30312万元+6844万元=7064万元

利润率=总利润/总支出=7064万元/254,400万元=2.7%

*总支出仅包含了土地成本，实际上这个楼盘的贷款利息、人工成本、管理费等等都没有算进去，真实利润率会更低

是不是觉得我算错！2个点的利润还没我的余额宝利息高…

数学不会错，错就错在限价+免费配建太狠。

限价：严格落实了房住不炒，政治正确满分

免费配建人才房：民生工程，让一些人才能够不被房价所绑架，民心所向满分

但与此同时，通过上面的分析我们也看到了，开发商被压缩的利润空间，是通过精装修、压缩工期，甚至是我们最不想见到的降低工程质量来找补的。

不惜一切代价保证民生工程、稳住房价，但羊毛都出在羊身上，购房者以为自己是被保护的那一个，终了发现自己原来是那个“代价”…

最后，听说这个地块当天3点拍地成功，5点便开始动工了，不亏是深圳速度！

课后思考题：大家所期待的人才安居房，是降房价的吗？[灵光一闪]