稍纵即逝!首付70多万,在深圳上车“品牌住宅”的机会……

资讯第一线 2021-05-15 08:33 阅读 1000+

作为中国仅有的几个“超大城市”之一，深圳的人口吸引力一直位居前列，平均每年新增人口超过50万人。当新移民进入深圳，都怀揣着一个“置业安家梦”。由于人多地少，深圳房价并不便宜，想“上车”即便是3成首付，动辄也在百万元以上。然而就在近日，一个稀缺的机会来了：首付70多万元起就可以买品牌房企开发、管理的住宅新房，而且配套优良、精装修交付！这就是著名央企——华润置地、招商蛇口以及国企华发股份在深圳坪山区坪山大道开发的“润樾山”项目。这个住宅项目小户型为建面约66平方米，总价低至238万元，首付70多万元起即可上车，“刘晓博说财经”的粉丝如果到访该项目，有特别福利！（见文尾）一、深圳东进，坪山价值大跃升或许有读者会问：深圳的发展不是“一路向西”吗？坪山在东边，那里有居住价值和投资价值吗？要搞明白这一点，就需要洞悉国家城镇化发展战略的新动向，以及深圳发展的新态势。深圳在过去40多年，发展方向的确是“一路向西”：从罗湖到福田、福田中心区，再到南山、前海、宝中。但问题是，西边很快就没有土地了，填海也开始受到限制。跨越珠江口，交通成本会比较大。所以2020年不仅是深圳西部发展“烈火烹油、鲜花着锦”的一年，也是深圳全面推进“东进战略”的一年。首先，国家城镇化战略做了一次重要修订。疫情后，高层反思了“大城市化”的弊端，具体体现在11月1日总书记发表在《求是》杂志的《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》一文中。文章要求：未来，大城市要合理控制人口密度，要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展。深圳10个区里，目前发展空间大、土地资源充足的就是坪山，这也是坪山单独建区的重要原因。在国家鼓励“多中心化发展”的大背景下，坪山将迎来大机遇。其次，今年5月广东省公布了5大都市圈的规划。深圳领衔的“深圳都市圈”，包括深圳、东莞、惠州、汕尾、河源。从地图上可以看出，深圳位于这个都市圈的西南角，远离中心。发展“深圳都市圈”，是中央、广东省交给深圳的任务；要完成这个任务，深圳必然要东进。从地理位置、发展空间看，坪山是深圳东进的重中之重，也是撬动整个深圳都市圈不可替代的枢纽、桥头堡（见下图）。

2019年，深圳把国家级高新区扩容，其中坪山增加的面积超过了51平方公里，占全市高新区总面积的约三分之一。而且把坪山和南山并列为深圳高新区的“双核”。由此，构成了深圳高新技术产业发展“西有南山、东有坪山”的格局。国家也在不断“催促”深圳东进。这在9月2日交通部发布的《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》，也可以清晰地看出来。这份重要文件要求深圳1到2年内，“启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设”。可以看出，交通部催促深圳建设的轨道线路，基本上都跟东进密切相关。

上图：深圳未来几年计划建设的轨道线路，基本上都跟东进有关。事实上，在过去5年坪山区是深圳经济和人口增长优异的区之一，后发优势极为明显：

上图是过去5年深圳小学生人数增长情况，坪山增幅位居第一。（部分区没有公布2019年数据，用2013年到2018年数据替代）

上图是过去5年深圳幼儿园儿童增长情况，坪山增幅仅次于宝安。

上图是过去5年，深圳各区GDP增长情况，坪山增幅仅次于龙岗。

上图是过去5年，深圳各区一般预算增长情况，坪山仅次于南山。综合上述4大指标，坪山区在过去5年里表现非常优秀。二、华润战略布局坪山，“沙湖—汤坑”片区值得关注华润集团是著名央企，2020年名列全球500强第79位。华润置地是其旗下的企业，定位为“城市综合投资开发运营商”，同时也是中国著名的“头部房企”之一。在深圳，华润置地更是赫赫有名，是深圳城市地标、城市封面和消费时尚的制造者。从罗湖的“深圳华润中心”到南山大冲的“华润城”、万象天地，再到华润后海中心，一个比一个耀眼。华润置地跟一般开发商的区别是：他们不是“蹭流量”的开发商，而是为城市“创造流量”的“城市综合投资开发运营商”。这从大名鼎鼎的华润城旧改就可以看出来，项目启动前，这里是大冲城中村，无论是大企业还是城市白领，都不愿意在其间驻足。旧改后，这个片区华丽变身，不仅引入了南山外国语学校等优质教育资源，还创造了万象天地这种时尚地标、网红打卡地，不动产价值的升值就更不用说了。

图片说明：上面两张图的第一张，是大冲旧改（华润城）之后、现在的面貌；第二张是旧改之前的面貌。对深圳发展趋势理解深刻的华润置地，非常看好东部，已战略布局坪山。2019年初，华润置地跟坪山区签约，双方将在城市更新、片区改造、医院及文体设施建设和运营、市政公园建设和运营等方面开展合作。也就是说，未来华润置地很有可能在坪山复制“华润城”和“后海中心”的奇迹，为坪山打造新地标、新封面。“润樾山”项目所在的“沙湖—汤坑”片区，是一个旧改项目云集、发展态势蒸蒸日上的片区。项目的北侧、东侧是沙湖的“整村统筹旧改”，西侧有兆邦基旧改项目、卓越汤坑旧改项目、汤坑老围旧改项目和泰富华汤坑旧改项目（见下图）。

其中沙湖“整村统筹旧改”已经动工，未来将建成大约220万平方米的综合体，包括70万平方米的商业及写字楼，相当于3个深圳万象天地，将建设3所学校、4所幼儿园、多个大型购物广场为配套（资料来源：碧岭党群服务，2019年8月22日）。卓越汤坑旧改，建筑面积大约63.7万平方米，包括商业、办公、酒店，2个幼儿园以及1所9年一贯制学校（资料来源：深圳城市更新旧改，2020年5月22日）……也就是说，未来“沙湖—汤坑”片区将通过持续、大面积旧改，实现旧貌换新颜。熟悉深圳楼市的朋友都知道，深圳人口密度大、土地资源稀缺，旧改是城市建设的主要手段。而深圳的网红盘，比如南山的华润城、福田的天健天骄、宝安区的海岸城，都是旧改项目。为什么旧改项目容易诞生豪宅、网红盘？主要是因为开发商和当地政府合作，抓住旧改释放新空间的契机，引入优质配套资源，比如更好的学校、医院，更便捷的交通等，让片区全面焕新。连片的旧改犹如一场接力赛，将不断给片区带来新价值，把一个边缘片区变成新的城市中心。而这种努力，符合国家新型城镇化的要求（郊区化、多中心化），容易获得各级政府的支持。此外，“沙湖—汤坑”地理位置比较优越，处于坪山区西侧，距离深圳中心城区近，通勤时间短。我们有理由相信，“沙湖—汤坑”片区未来有较大的发展潜力，将在深圳东进中大放异彩。三、“小户型+优质配套+品牌物业”，决定了润樾山的稀缺性。在深圳，什么样的房子更稀缺？有人会说是“豪宅”。其实不然，豪宅虽然数量不多，但能买得起豪宅的人也不多。在深圳，真正稀缺的反而是高品质、优良配套的小户型。从留住年轻人、留住人才，提升深圳竞争力、发展潜力的角度看，“高品质、配套优良的小户型”意义更加重大，也更为稀缺。华润置地作为有社会责任感的央企，不仅深深懂得这一点，还把它付诸到行动中。“润樾山”位于深圳市坪山区坪山大道与黄竹坑路交汇处西南侧，是南山、福田、罗湖等中心城区进入坪山的首站门户位置。项目占地约3.3万平方米，总建筑面积约17.8万平方米，主力户型是建筑面积大约66平方米的品质两房，以及建筑面积86-89平方米的舒适三房（均为普通商品住宅）等，单价约3.5-4.2万/㎡，总价约238-414万元/套。如果购买总价238万元的两房户型，首付3成的话只需70多万元就可以“上车”，这在深圳是非常稀缺的机会。更为重要的是，该项目由华润置地、招商蛇口、华发股份双央企、一国企开发商联袂开发，为产品提供强大品牌力和质量保证。“润樾山”还有优越的配套，无论是交通、教育、医疗、公园等设施，都相当不错。交通方面，润樾山距离深圳地铁14号线（建设中，预计2022年开通）“沙湖站”不到2公里（百度地图测量），这是一条联系深圳中心城区和坪山、龙岗、惠州的地铁快线，通勤能力极强。沙湖站再向前一站，就可以换乘地铁16号线（建设中）。项目的门前就是坪山大道，附近有南坪快速三期、坪盐通道（预计2021年开通）、东部过境通道（建设中）等。教育配套方面，项目自身配建了一个建筑面积4800平方米的幼儿园，一街之隔有汤坑学校，以及中山小学、坪山高级中学等。（具体学位划分，以教育部门官宣为准）项目附近还规划有坪山高中园（见下图），用地面积20.2公顷，拟建3所54班公办普通高中，未来将为区域提供学位8100个，同时预留3公顷用地用于远期新建1所民办高中。目前，坪山高中园正在开展项目方案设计工作，计划于2022年上半年建成。（资料来源：坪山发布，2020年6月24日）

上图：坪山高中园示意图。

上图：润樾山周边地区规划，转自“深圳城市更新旧改”。商业配套方面，附近的沙湖“整村统筹旧改”未来总面积220万平方米，其中有多个大型购物广场，卓越旧改也有大面积商业配套。润樾山自身规划有1.2万平方米商业和大约1000平方米的农贸市场，足以满足日常所需。未来在几公里之外的燕子岭，华润正在计划建设坪山万象城。

在项目的东南侧规划了坪山儿童公园（上图为示意图），占地5.69万平方米，附带140个停车位。这个儿童公园以“织梦”为主题，使用“寻梦”“逐梦”“圆梦”为线索贯穿整个公园的设计，将创造一个让儿童能够锻炼身体、提高技能、启迪文化、培养兴趣和品质的游乐公园。（资料来源：深圳商报2019年2月18日）医疗资源方面，被定位为“三级甲等”综合医院、“深圳东部医疗中心”的坪山区人民医院，将迁址到“润樾山”项目南侧1公里左右。

上图：坪山人民医院重建设计效果图。据南方都市报等媒体报道，坪山人民亿元重建项目占地111658.74平方米（接近于两个北大深圳医院占地面积），总建筑面积约为464437平方米，医院病床数2000张。坪山人民医院重建方案，突出尊重自然、清新环保的设计理念，以“医院中的公园，公园中的医院”为思路，设计方案已被评为全国“十佳医院设计方案”之一。润樾山项目带精装修交付，拥有华润置地高端项目配备的“润享家”园林体系，不仅打造有景观园林，还根据不同人群，规划出分龄泳池、亲子乐园、环跑步道等，小区内部环境堪称温馨、精致、和谐。