深圳楼市:龙岗的房子涨得慢,内行人这样回答

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔您好，目前我龙岗北通道，珑禧雅园有套房子，158平的，现在卖掉是否合适，置换宝中？龙岗房子涨得很慢，我是15年买的，谢谢

回答：你好， 珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳可以像上海一样被城市周边扩散，但没想到深圳一路开发到西部， 东边也能发展，但是周期要多久，未可知。 想要短期内的确定收益，建议置换到西部，宝中 碧海、沙井、光明这些都是不错的板块。

提问：云叔您好，想请问坪山高铁站那块实验几个盘入手好吗？还是买宝中花样年未来升值好一点？谢谢

回答：您好，这个问题的话目前还不明确，目前东部局势不明朗，就我们所接触的客户，不管投资还是自住，人大部分去西部，不过坪山实验在过去一年涨20%，表现已经很突出了。 但是个人觉得花样年不是个好选择了。具体详见内部分享。

提问：云叔您好，目前我北京东城区有一套老破小，带学区的，想卖掉置换到深圳，这样操作是否合适？卖掉后大概能凑出350万首付，谢谢

回答：您好，北京如果有自住房的话，第二套置换当然是可以的。 东城区的学区老破小，这一波下来涨幅还不到一倍，加上北京一直推行大学区，短期也算到顶了。 个人觉得资产足够的话，北京和深圳这两个城市，一南一北最有价值的城市，各配置一套是最稳的。

提问：云叔您好，400万标的深圳码农，在哪里买房更好更合适？谢谢

回答：你好，400万的预算，基本上可以覆盖整个深圳了，所以码农们也是遍地开花，买哪里的都有，看自己具体需求，工作的地方在哪，买法差别就不一样了。至于你的400万买哪里，想一想自己的需求条件，比如要不要学位、交通、户型等等，再慢慢挑选，年左右的话选择就不难了。具体详见内部分享。

提问：云叔你好 ，最近想选择西丽御景峯的公寓，116平，也是70年产权，即买即交楼，发展前景怎么样，过几年置换房子好出手吗？或者买坪山恒大城。虽然有点远，但是过几年公司要搬过去。谢谢

回答：你好，个人建议有名额先买住宅，高端公寓多数是用来消费享受的，往往具有稀缺不可复制的景观资源，所以会有一个圈层效用，放盘少。其他公寓买来还是为了增值的，最后都会抛盘，但是这套公寓是标准的新房，而且没有附加值的教育，供过于求，御景峯那个位置，很难高端起来，未来流动性有点不稳。御景峯的公寓起码也要六七百万了吧，用来买三百来万的恒大城，有点大“财”小用了。

提问：云叔你好，你觉得新开盘的新锦百纳公馆怎么样呀，买下来不便宜，未来升值空间怎么样呢？

回答：你好，新锦安海纳公馆 ，宝安中心的中产盘，总价确实不低，相比周边的二手房，品质上也不说高，优点就是新房，税费少。 整个宝安中心，在整体规划之前，地段升势强，海纳公馆买入长持有不成问题，跑平宝安中心的大势。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，深圳高层电梯次新房的顶楼相对中间楼层有折价吗？大概折价多少？

回答：你好，中低品质盘，最顶层相对中间楼层有3-5%折价； 高端品质盘，顶层无折价； 顶豪，顶层有特殊处理的，有超高溢价。

提问：云叔您好，坐标武汉，两套，一套全款约值200个，学区用。一套自住约值420左右，贷款130利率较低。目前子弹180，年收入80左右。考虑深圳刚涨过，现在这个时机合适不？而且这个预算首付五成买深圳估计买不到好房吧？若买的话建议二手还是新房，哪些板块好？

回答：你好，又来一个近百万的，你们有底仓，月供能力又好，建议全款抵押三成把预算加到600万多，先确定好预算再来确定怎么选房。全款抵押的话，需要先铺垫社保，公司，流水。

提问：云叔你好，深圳的在建回迁房，说是可以和开发商及业主签三方买卖合同，几年后下证时直接下成我的产证；现在需要全款，这种可以买么？有没有这种模式？

回答：你好， 优势直接与开发商签约，风险小，不需要购买合格，可以买断；劣势充分，实际上，最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。 一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，就相当于赌。还是那个道理，天上没有免费的午餐。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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