焦点研究院| 入市项目维持高位去化效率下降,无碍市场活跃状态

深圳楼市深度报道 2021-05-15 08:20 阅读 1000+

焦点研究院深圳房地产市场周简报

报告时间：2020年12月7日至13日

出品时间：2020年12月15日

研究员：蔡攀攀欧晓湘

市场聚焦（2020年第50周）

随着前期开盘销售项目陆续网签备案，近期深圳新建商品住宅网签规模持续上扬。焦点研究院统计，当周新建商品住宅网签备案1536套，环比上升11.3%；面积14.85万平方米，环比上升7.7%。

在新建商品住宅带动下，二手房市场交易活跃度有所升温：当周全市二手房备案1415套，环比上升9.9%；面积12.39万平方米。

市场运行方面，当周全市8个项目获批，其中6个项目含住宅，位于宝安、盐田、坪山和深汕特别合作区。

其中，位于宝安的清平华府，可售住宅693套，均价5.2万元/平方米；位于宝安的满京华云著华庭，可售住宅1129套，均价4.95万元/平方米；位于盐田的东顺雅苑，可售住宅115套，均价5.7万元/平方米；位于坪山的万樾府，可售住宅311套，均价4.2万元/平方米；位于坪山的润樾山花园，可售住宅406套，均价3.8万元/平方米；位于深汕特别合作区的纯水岸花园三期，可售住宅269套，均价2.7万元/平方米。

另有8个项目开盘销售，包括6个住宅项目，位于前海、光明、龙岗、宝安和龙华。其中，位于前海的万科瑧山海户型127至190平方米，共260套住宅，均价约10.6万元/平方米；位于光明的百晟上府，户型93至143平方米，共589套住宅，均价约4.7万元/平方米；位于龙岗的中海阳光橡树园户型74至122平方米，共1156套住宅，均价约4.2万元/平方米；位于龙华的万科北宸之光户型80至99平方米，共730套住宅，均价约4.7万元/平方米；位于龙华的万科启城户型79至115平方米，共720套住宅，均价约5.65万元/平方米；位于宝安的清平华府户型70至130平方米，共693套住宅，均价约5.2万元/平方米，售罄。

土地市场方面，当周深圳有8宗地块出让，含2宗位于南山深圳湾总部基地的商业用地，其余均为工业用地。当周无新增土地挂牌。

政策方面，当周深圳市住房和建设局宣布，对经市人力资源部门认定的海外高层次人才购商品房，可不受住房限购政策影响，无需提供在深缴纳社保或个税证明，但因对“海外高层次人才”认定较严苛，对市场直接影响不大。

城建方面，深圳外环高速公路一期试运行，深汕高铁预计2020年12月31日开工。此外，侨城东路北延项目申请用地范围正公示，将分流福龙路、南坪快速公路等交通压力。轨道交通方面，地铁12号线中同区间中山公园站至同乐站右线贯通。

城市更新方面， 2020年光明区城市更新单元计划第三批计划（草案）公示，仅楼村第一工业区城市更新单元一个项目，拟更新方向为居住、商业等功能；龙岗坂田街道富豪山庄旧住宅区城市更新单元规划公示，由万科持股深圳市荣兴房地产开发有限公司作为实施主体开发建设；2020年坪山区城市更新单元计划第五批计划（草案）公示，仅一个“工改工”项目；南山沙河街道侨城北恒通城市更新单元规划（草案）公示。

根据焦点研究院统计，当周全市入市的6个住宅项目中，仅位于宝安的清平华府售罄，去化效率有所下降。我们认为，相对而言，万丰海岸城、光明宏发项目等热点项目更受需求青睐，形成分流效果，且前述项目即将入市，加之近期市场释放还将有大量住宅用地和潜在项目供应，导致购房需求多方比较而产生的观望情绪抬头。不过，短期内的市场调整并不会影响深圳市场当前的交易活跃度，尤其是二手房市场活跃度有所上升，信心表现更为积极，系更为积极的信号。