深圳楼市:自住投资分离,持有3-5年,在深圳如何挑选笋的盘?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，预算总价600万，考虑纯投资，自住投资分离，持有3-5年，南山区和宝中片区，小户型加学位房，目前看了诺德、花样年花君、松坪村西区三期，现在就是比较纠结，不知道选哪个？谢谢

回答：你好，预算600万总价，其实这三个盘都是可以买的，如果从短持看的话，诺德会比较稳，但是现在的价格如果淘不到笋盘，很可能会站岗一点时间。花样年在宝中有需求错配，但是区位优势弥补了缺点；松坪村科技园，价格支撑力很强。具体能不能入手，最终还是看价格。从投资角度看，排序：松坪村=诺德>花样年，具体详见内部分享。

提问：云叔好，刚需，手里有400万左右的资金，准备贷款购买总价不超过750万的学位房进行投资。最近看了石厦片区，还有深圳实验坂田校区，坂田嘉御山，特发和平里的房子，麻烦云叔帮忙分析一下，看看未来哪个片区的房子升值潜力更大些？或者有其他更好的推荐吗？感谢！

回答：你好，深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但长远看的话，学位政策的不确定性大； 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声地涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。如何挑选学位房？ 1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多； 2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； 3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； 4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 新盘可以关注华润城和海岸城关注下，有确定收益。 二手房买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大，这些盘价格相对稳。

提问：你好云叔，请问深圳还有没有150万及以下的上车房？可以推荐有些吗？手里资金不够，刚弄到房票，谢谢！

回答：你好，有的，而且还有学区房，这个总价的房子虽然涨幅不会太理想，但资金如果没有更好的去处，哪怕上的是自行车，也比步行更快。

提问：云叔好，孩子明年上小学，侨外和明德哪个更有优势？ 4房或以上，预算2000万左右，瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力？这个价位香蜜湖片区还有其他房子推荐吗？盼望回复！

回答：你好，明德是小班教学，和深圳湾学校一样，偏重素质教育，具体要看孩子适合什么类型；瀚盛花园从户型设计，花园会比较更优势一些。学位房的价格=房子价格+学位价格。房价怎么走，需要看这两者走势。房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑平大市。房子新，学位好，产品，区域没问题的话，房价所向披靡。具体详见内部分享。

提问：云叔好，佛山保利西雅图一套三房11月满两年，今天发改委批复通过佛山11号地铁线，规划经过西雅图，现想在番禺万博欧泊投资一套500万3房，黄埔投资一套350万左右，现该先买入黄埔，11月卖出佛山保利西雅图，还是不买黄埔保留西雅图呢？资金有限不能长期保留三套，如果投资黄埔350万左右，请问还有哪些潜力盘好？

回答：你好，保利西雅图，地铁开通那都还要6年，跑不赢黄埔的，具体板块及楼盘详见内部分享。一个交东莞、一个交深圳。

提问：云叔好，同一个城市两套房贷，假如结清一套后拿到结清证明可以立马再买一套办理贷款？都是在同一个城市，谢谢！

回答：你好，每个地方限购限贷政策不一样，咨询当地城市才行，深圳是名下两套按揭就禁贷了，一套按揭可以再来一套。

提问：云叔好，现有东莞南城石竹新花园130平全款房，准备在南城投资一套，手上资金250w，看了这两天看了万科金域华府，都5万多了，万科金悦香树，4万多，景湖时代城，中央天利花园等，感觉都好贵了，请问上面的这几个小区目前的价格还有投资的价值吗？优先考虑哪个小区？我们自己小区目前单价4万不到可以，但考虑到楼龄担心上涨空间慢，您怎么看？感谢！

回答：你好，从中长期角度看，还是有潜力的；个人更倾向于推荐万科金域华府；石竹新花园，大面积流动性要弱一些，100平左右的3房比较好。

提问：云叔好，同事给我推荐福田的星河世纪的两房，不知道云叔怎么看这个小区？听说说要选中心区，你觉得如何？感谢！

回答：你好，星河世纪是福田中心区的四大代表楼盘之一，另外三个是中海华庭，城中雅苑和发展兴苑。这一片区，简直完美，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。有缺点吗？所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。如果自住的话，还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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