我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问
1.提问：深叔您好，我还想问除了南山区和福田区，深圳其他区域的学位房规定是什么样的呢？
深叔：你好，罗湖区在2020年4月30日之前未入伙的新房不能用来申请学位，如果在该区居住不满一年，深圳户籍不保证就近入学，非深圳户籍没有申请资格；光明区也同样强调实际居住，并且住房材料将会进行核查，申请学位必须是当年入伙并且有在国土部门备案；宝安区可以用购房合同原件或者购房发票原件来申请学位，暂时没有详细说明时间节点；龙华区和宝安区类似，需要提供购房合同原件和不动产权资料电脑查询结果表，龙华区如果申请的是非大学区学位，将不参与积分；龙岗区可以用已备案的新房和购房合同申请学位，其他具体限制暂不清楚；坪山区如果没有房产证的新房需要有购房合同原件和发票原件以及入伙通知书。冲学位买新房的过程中，一定要关注新房的入学积分。
2.提问：深叔，我看去年深圳八卦岭片区涨幅很大，今年想在入手八卦岭片区的房子，合不合适啊？主要是担心最近深圳各种政策，买了以后追高了。
深叔：你好，要说目前深圳最火的片区，不是宝安也不是南山，而是八卦岭片区，去年八卦岭的二手房交易涨了50%，而其中已经有38年楼龄的八卦岭宿舍，涨幅更是高达82.08%，这样的涨价情况不得不让人瞠目结舌，究其背后的原因，是由于学位的刺激，这里受到了荔园小学和丽园实验学校的双重暴击，片区内多数小户型和单身公寓都是为了学位房而生，八卦岭人口多，但是曾经没有学校，因此不被重视，19年荔园小学东校区和荔园实验学校的进驻，让这里瞬间成为香饽饽，房价开始暴涨。不过目前来说，入手八卦岭的最佳时期已经过去，并且这里过于破旧，居住属性差，再加上目前学区范围还没有明确划出，高价入手风险很大。如果从名校和土地房屋用途来看，比较稳的几个小区详见内部分享，如果是公寓，必须是18年6月15日之前的商务公寓，这样才能立户。
3.提问：深叔，你好，女儿今年毕业，打算为她在深圳买套公寓作为她婚前财产，她自己不住的话，也可以出租，但是身边的一些朋友不建议我买公寓，我想的是深圳这里买了房子应该不会吃亏啊，想问一下老师的看法。
深叔：你好，在深圳，不少购房者都掉进过公寓这个大坑，多当初高价购进的公寓，现在想卖出都需要亏本，这样需要降价才能脱手的投资惨案并不是个例，如前海的丽湾国际公寓，红山的龙光玖钻，让不少投资者吃了大亏。而一些地段好，品质高的公寓虽然涨价，但是亏起来也是惨不忍睹，身经百战的金中环公寓现在房价大大低于均价，福田中心区的深业上城，车公庙的东海国际公寓都是这样的例子，即使是顶级豪宅公寓也面临着无人问津的惨淡市场。因此公寓真的不能只看最初的宣传噱头，要在二手市场里淘一淘，真正的房产价值才能体现出来。目前深圳的部分优质公寓的确是买一套少一套的状况，并不是所有人都适合买公寓，符合以下三种情况的购房者可以买公寓，一是有足够的资金，但是没有购房名额的家庭；二是资金充足的投资者；三是不考虑房屋的升值需求本身实力雄厚的购房者。而其他的购房者还是买住宅比较合适，就算是想要投资也不要选择公寓，挂出去也很难成交，如果真的要买公寓，应该符合以下四个条件，首先要地段好，交通便利，配套设施齐全；其次除顶级公寓外，买小户型，面积大难以转手；再者，不要相信任何关于学位的宣传噱头；最后，不要买在有大量住宅区的地方。
4.提问：深叔，你好，深圳的回迁房能不能买啊？
深叔：你好，首先要明确的是，回迁房一定要谨慎选择，回迁房分为以下三种，第一种是盖好有证，这类房子可以买，但是要注意和商品房的差价，与之相比会有折扣，可以根据不同的市场情况来判断；第二种是盖好无证，要注意很有可能证一直办不下来，那么日后的各类权益就无法保证，对房子也不方便判断投资价值，并且有一定的交易风险；第三种没盖也没证，这类回迁房在一些房价比较高的一线城市很常见，理论上来说可以投资，但是实际上交易风险很大，如果房东反悔，那么收益率就不会很高，并且无法预测什么时候才能建好房子并且发证，投资回报率低，风险大，不建议投资。总的来说，回迁房是比较考投资眼光和运气的，建议先考虑商品房，有一定的经济实力了再考虑回迁房。
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深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。
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