新房vs二手房,深圳买房应该这样买!

　我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

　　1.提问：深叔，你好，本人在深圳做电商工作的，有首房首贷资格，今年上半年打算在深圳买套房，现在有点纠结的是，是买新房好还是二手房比较好呢，另外想问一下老师买在深圳第一套房有什么建议呢？

　　深叔：你好，在深圳买房是选择新房还是二手房，其实没有严格的规定，主要还是考虑价格因素。如果买新房，在南山、福田以及宝安靠近前海自贸区附近需要留意新盘的用途性质，户型设计和交房时间； 在龙华、龙岗、光明以及宝安区附近买新房可以选择核心区域地段，居住体验和升值机会都有很大的优势。如果买二手房，建议不要选择没有学位或者学位潜力小的老破大区域，在福田或者南山买房，不用特别看重地铁线，现在交通网路越来越完善，地段配套日趋成熟； 在预算有限且不注重房子升值空间的情况下，可以考虑售租比较高的小户型，二手机会大于一手。对于二手房来说，好的物业管理能让楼盘更保值，车位充足的楼盘会更受欢迎。首次买房，在不考虑学位的情况下，能买3房起步就不要买2房，尽量选择与主要商圈往返距离在1小时之内的房子。新房二手房各有优势，具体选择还得看个人实际情况。

　2.提问：深叔，你好，本人在深圳工作多年，但是深圳的房价太高了，在这里买房工资增长速度跟不上房价的增长速度，回老家置业又不甘心，有深圳房票不想浪费了，想问下老师该怎么做比较好呢？

　深叔：你好，其实返乡置业潮往往发生在大型城市，其中80、90后是返乡置业的中坚力量，离开的原因不仅仅是高昂的房价，工作压力、育儿成本等也是重要因素，小城市因老龄化和发展缓慢不是置业者的最优选择，而返乡置业人群中超过一半的人更在意房子的地段位置，一部分返乡置业的人也是为了改善条件，给子女提供优质的教育机会，其实买房的背后也反映出未来人口流动趋势，像你这种情况，既然有深圳的房票，也在深圳工作多年，存款应该是有一些的，就算预算不是很多，可以先买一套郊区小户型的房子，先上车再说，不要一开始就要求很高，过渡几年，后面有机会再置换，总之结合自身的情况，买在适合自己的地方就好。

3.提问：深叔，你好，今年深圳楼市情况大好，而且看学区房的价格趋势，我认为是很值得去投资的，如果我买房总价800~1000w，在南山区能买到什么样的学位房？

深叔：你好，从19年11月份到20年12月份，南山区的挂牌均价疯涨27.78%，其主要原因就是学位房价格的上涨。一些强学位房率先上涨，在带动了一般学位房和普通学位房的上涨。目前总价800~1000万范围的学位房大约有702套，位于南山中心区的有149套，供应量最大，其次是前海、蛇口、南头、华侨城、西丽、后海、大学城、白石洲、红树湾和深圳湾。户型方面主要是二房和三房的居多，一房主要关注的详见内部分享，可对应南山实验鼎太小学和南山实验南海中学；两房主要关注前海和蛇口片区，从片区热点价值，名校实力以及辨识度等方面来选楼盘；三房比较好的学位房都比较老旧，蛇口可以关注育才系小学和育才二中或者三中附近的楼盘；前海方向的三房学位房比较弱，但是可以用其他因素来补；四房主要是较弱的学位房＋前海/西丽/大学城；具体详情见内部分享；总的来说，户型越小，对学校的要求就越高，可以根据自身情况来选择。

4.提问：深叔，你好，我在深圳买房，希望能选择板块涨幅大而且上涨快的房子，想请教老师该如何挑选？

深叔：你好，选择房产时要关注其交通、配套以及产业。首先是交通方面，如果楼盘有地铁规划，到后期地铁施工以及开通，都会给楼盘带来一定的溢价，除地铁外，公交站、有轨电车等也可以为楼盘带来交通利好，房价上涨较快。其次是周边配套，主要包括教育配套与商业配套，若楼盘有学区规划或商圈规划，等学区成绩出来与商业综合体建成之后，楼盘价格也会上涨。最后是产业，如果板块产业发展升级，也会给板块价值带来较大的溢价空间。以上这些条件都是从规划到逐渐落实，从未开发到开发成熟，规划落地后就可以给区块带来较大的升值价值，因此我们要关注政府规划，规划涉及到的区域上涨潜力较大。另外一点需要关注的是供求关系，如果板块内发展较好，有人口流入，需求量增加，房价也会有较高涨幅，但板块发展也依赖于产业、交通与配套的发展，因此如果想要买到房价上涨快的板块，就要重点关注板块各项规划及落实情况。

以上内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。