汇城茗院实探:1000万买个3+1房值不值?

西丽是南山区仅剩的价值洼地，而伴随着未来西丽科教城、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地等规划的相继兑现，这个现在南山区的“丑小鸭”也终将让大部分人高攀不起。

本篇文章将会为大家介绍位于西丽科教城片区的汇城茗院，希望对各位有所帮助。

01基本信息

开发商

汇城房地产开发有限公司，其中新润园房地产开发有限公司开发过金迪世纪大厦等，同期还在开发海德园、玖裕茗院、汉园茗院。

项目简介

项目一期占地26931.16㎡，建筑面积55299.1㎡，容积率2.01，自带2500㎡商业。

高层共348套，4栋（3栋东南向，一栋正南向），分别为26-32层。低层为双联排和三联排，共28套，12栋。

车位500个，车位比1:1.3，,2梯3户，预计在下半年入市，2023年4月毛坯交房，也可以选择精装修（消息为置业顾问现场释放）。

主要技术经济指标

西丽绿化覆盖率深圳第一，约有60%的绿化控规。附近山多，还有西丽湖，自然环境优越。

项目本身南北向视野无遮挡，西北向基本8楼以上可看西丽湖，东南向看塘朗山。

目前项目属于即将封顶状态

02项目配套

交通

7号线：西丽湖站。

5号线：大学生站。

商业

楼下没什么商业，最近的mall要去天虹商场或是大学城的益田假日里，或者留仙洞悦方广场、宝能城、万科里等。

这个地方主要还是环境比较安静，书香气息浓厚，享受大学城配套，整个片区是高校资源最密集的区域。

户型

112㎡的3+1，实用，无动静分区，两间卧室朝东南，一间卧室朝西南，整体采光性不错。缺点是东北向主卧阳台观景视野比较尴尬，入户无玄关，隐私性稍欠。

120㎡的4房，整体户型方正，南北通透，通风、采光优秀。缺点是无动静分区，且走廊浪费面积。

195㎡的4房，带工人房，双套间。这栋是楼王栋，两梯两户，最低4楼，最高26楼（从23楼到26楼为4套复式），3.6米层高。这个户型的居住体验应该是最好的，2梯2户保证隐私性，主卧套件设计带西北向西丽湖湖景阳台，三卧室全东南向保证通风、采光。

03价格预测和总结

价格

2020年西丽开的新盘价格基本在8-9万，现在开到9万，相当于1000万买个3+1房，对比宝能城的89平4房，个人认为户型稍差一些。

宝能城目前指导价在98500元/㎡，个人认为如果汇城茗院开到这个水平，那可能已经没什么性价比了。毕竟项目旁边丽岛茗园的4月参考价才64000元/㎡，目前项目迟迟未开也是卡在价格上。

总结

1、项目容积率2出头，居住舒适度应该还不错。项目高低配的设计也让高层有更大的采光和视野；

2、但高低配也会造成建筑密度高（建筑基底面积/占地面积，达到约22%），而一些容积率超过3的全高层项目实际建筑密度在15%左右。且底层叠拼被高层环绕，对于想购买叠拼的业主来说隐私性也是必须要考虑的一个问题；

3、目前项目预计可以享受大学城配套，不过未来待西丽片区其他规划落地后，留仙大道以后几乎一定堵车；

4、楼盘本身品质也还不错，但周边商业配套一般，项目主打观景，效果还是杠杠滴。

来源：安家咨询-深房小师妹