深圳有房降52万，北京降160万，这四线楼盘却遭疯抢？

中国楼市，涨价引发刚需不满，降价激起业主维权，在“房住不炒”的定位下，2018年成为历史上房地产调控最密集的一年。

在深圳，三价合一、棚改新政、“二次房改”、731新政、银行利率调整等政策因素影响着楼市。但也就在一周前，楼市突然局部松绑，银行利率也有所下调。但这是否意味着深圳楼市即将重启上涨趋势？

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示，2018年深圳真实的二手房价格已经跌了15-20%，个别区域跌超20%。而在2019年一季度预计仍然会有5%左右的跌幅，在4月以后才会有成交量的小阳春出现。

深圳刚需个盘出现大幅度降价30-50万不等

据了解，位于龙华民治世纪春城(四期) ，99m²3室2厅，单价43857元/㎡，总价由490万降到438万，降价52万。 “这个同户型之前成交都在490以上，现在挂牌530~580，如果438能买到，房子没问题的话，很笋的。”乐有家中介表示自己没有收到这个房源，但价格实在是低。

同样位于民治的龙华花半里项目也出现了较大幅度的让利楼盘。4室2厅，86m²，42728元/㎡，总价由400万降到369万，降价31万。目前乐有家官网同户型挂盘价格在390万-460万。

布吉的次新房深圳鸿荣源尚峰最为受宠的户型87m²4室2厅，52632元/㎡，总价由495万降到460万，降价35万。

南山区的桃源村(三期)， 93m²3室2厅，46237元/㎡，有业主调整价格，总价由480万降到430万，降价50万。同样的户型在链家网挂盘价格在560万。

这几个个案，均是中介称之为笋盘的项目，与之前的成交价格相比，性价比极高。且都是刚需喜爱的小面积多房户型。业主调价的主要理由是换房需求。

三价合一、棚改新政、“二次房改”、731新政、银行利率调整等政策因素影响着楼市。2018年深圳二手房市场成交冷淡，合计成交73047套二手房，同比小幅减少1.1%。

新房市场更差。全年12个月的新房住宅成交均价稳定在54000元/㎡上下，成交量低位震荡，全年仅成交29396套新房住宅。这个新房住宅成交量仅比最低值2017年多3576套。

北京楼市降温 每平米37万元的天价房消失不见

在一线城市中，不只是深圳，北京的情况也不见得如意。

2018年12月，北京的隆冬季节，寒风瑟瑟。某房产中介谭敏花了几天时间，终于约到了一位要买房的客户来看房。

购房人是黄先生，看中了北京东城区的金鱼池小区的一套房子。这个小区是十几年前建的回迁房，地处北京核心老城区，紧邻天坛公园，要价自然不菲。不过最近几个月，他发现，业主们原来死死咬定的价格开始松动了。

他看中的那套71平米的两居室总价从最初的730万降到610万，又降到590万。经过中介多次沟通，房主把价格下调到了570万元。连续降价让黄先生也多了选择的想法，打算等等再说。

2017年3月前，谭敏所在的东城区的房子炙手可热，一旦挂牌，很快就能卖出。购房者如果不及时出手，房子很可能会被抢走。

谭敏说，市场好的时候，一个房子挂出来基本两三天就成交，在2017年年初的时候，还会有人加价抢房子。但是，现在有些房子挂出来，接近一年也没有成交。

根据北京市住建委公布的数据，2016年3月是北京二手房销量最高的月份，单月网签量达到32000多套。2017年3月后，二手房销量大幅下跌。2018年，北京市二手房网签量总体处于较低水平，5月份是最高点，也仅为18000多套。

进入10月、11月，二手住宅交易量更是大幅下滑，其中10月份的签约量仅为8800多套。进入12月，虽然从单日的数据看，销量有所回升，但这也只是前期累积的购房需求在年底集中释放。

北京某地产经纪人谭敏

谭敏告诉记者，成交的客户基本上都是前期积累下来的，她的有些客户看了七八个月，甚至看了一年的房子才出手的。

2017年3月，为了遏制楼市过热的局面，北京市连续出台多项力度空前的限购限贷政策，提高首套房认定标准，认房又认贷； 对于二套房，购买普通自住房的最低首付比例从50%提高到60%，购买非普通自住房的最低首付比例从70%提高至80%；房贷最高年限从30年降至25年。

此外，为了防止炒作学区房，北京朝阳、东城、海淀、丰台等6个城区相继提出“多校划片”政策，即一个小区对应多所学校。

这意味着消费者即使购买了高价学区房，孩子也未必能上到心目中的好学校。 国家统计局公布的数据显示，2018年11月，北京新建商品房价格同比增长1.4%，二手房价格同比下跌2.1%。

毗邻北京天安门和西单商圈的西城区金融街，由于地理位置、学区资源优越，屡屡诞生“天价房”。2018年6月19日，北京市西城区铜井大院一间6.7平米的平房在网上由法院公开拍卖，最后以折合单价37.3万/平米成交。这个价格几乎刷新了国内房价的最高记录。记者在金融街一家房产中介了解到，现在每平方米20万元的单价就算是贵的了。

一线城市房价下跌 三四线城市房价却疯涨？

一线城市的价格在稳步回落，而部分三四线城市的情况，却在逆势上扬，数据显示，2018年以来，江苏、浙江的部分三四线城市房价出现明显涨幅。

2018年冬天，江苏宿迁的楼市新闻不断。2018年11月2日，宿迁市国土资源局以挂牌方式出让13幅土地，全部顺利成交。

其中，一片荒地在当天经过306轮的激烈竞价，最终以每亩1005万元的价格成交，溢价率高达82.72%，成为令人瞩目的地王。与此同时，也传来了两家房企破产的消息。

江苏宿迁市宿豫区一个大型商场刚刚开业，周边名为帝景豪苑的楼盘特别抢手，央视财经记者在售楼沙盘上看到插满了“售罄”的小旗子。工作人员告知，除了5栋别墅，小区所有的普通住宅全部售罄。

工作人员表示，帝景豪苑最后卖完的一栋楼，2018年年初开盘，当时价格为每平米8000元。按照该小区现有最小户型85平米计算，每套房至少需要68万元。宿迁市宿豫区政府官网显示，2016年，宿豫区城乡居民年人均可支配收入为18990.9元。如果以这样的收入买一套房，需要不吃不喝35年。

可是，在宿豫区商品房网上签约备案平台显示，不算5栋别墅，帝景豪苑小区还有147套房可售。宿豫区住建局的工作人员很肯定地说，宿豫区商品房网上签约备案平台是及时更新的，数据是可信的、权威的。也就是说，截止到12月18日，这里还有147套普通住宅可售。这与帝景豪苑销售人员的说法相差甚远。

2018年5月2日，宿迁市住建局发布《关于进一步加强商品房销售监管的通知》，其中第四条规定，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。

帝景豪苑售楼处销售人员

央视财经记者在另一个名叫金鹰国际花园的楼盘进行调查的时候，却发现这个楼盘每次只开盘一栋楼，售楼员告知，他们三个月之后再销售第二栋楼，每次涨价5%，这样可以不断涨价。在宿迁，几乎所有的楼盘销售人员都明确，未来宿迁楼盘还会涨价。

关于2018年江苏宿城房价，相关网站数据显示，江苏宿迁主城区房价从2017年2月开始，经历了长达一年半的上涨行情，价格上涨幅度在50%以上。一年内从5247元/平涨至7127元；2018年8月，房价上涨至7970元。一年半的时间，此后房价终于趋于平稳，2018年12月每平米均价为7906元。

但这只是局部发热现象。2018年12月27日，热点城市四川省成都市蜀都公证处发文表示，青白江区近期一处楼盘加推645套房源，由于需求为零，原本预计于1月2日的“摇号”终止了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，城市间的分化将进一步加剧，买房要看城市。热闹的三四线城市价格在8000元左右，往下跌的可能性不大，一是刚需的需求在，二是小区的配套与建设在逐步跟上。但超过1.8万/平的房源在未来的市场行情下，价格应该会呈现下降的趋势。

三四线较容易出现捂盘的主要原因是开发商地价比较便宜，即使惜售也不存亏本这一说法。但总体而言，三四线城市市场有年透支，新房供应不断，不断转化为二手房供应，未来二手房交易市场压力巨大，出现有价无市是大概况事件。