深圳楼市:坂田的房子是不是没啥升值空间?楼市未来将何去何从

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万，在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔，正大城新房3年限售，2023年才能售出；没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言，现在家庭收入大概一年60万，希望云叔帮忙分析一下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？

回答：您好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出， 总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

提问：云叔好，龙华地铁站，老城区，龙华创新实验学校的学区房可以买吗？小孩读书用，如果是老小区，就等旧改，要是以后学校不错，那即便是老小区，也好出手，现在想入手一套，或者有什么好建议？

回答：你好，龙华老城区没有什么好学校，不能当做学位房来买，老房子无法吸引优质生源，趋好的可能性不大，如果在附近上班的话，你可以看看观澜鹭湖片区。 至于旧改，为何总有人执着于旧改，人们的境遇、愿望和想法都会改变，旧的改革阵线的长度将远远超出我们的想象; 买房子不要认为它会永远持续下去，也许是时候分道扬镳了。

提问：云叔好，总价400以内两房，考虑投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期，麻烦云叔帮忙分析一下！

回答：你好，万科第五园这个盘大社区、高低配，动辄数十栋；建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流；配套还是不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校；周围环境比较差，农民房扎堆短期内难以改造，个人认为未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；大社区居住舒适，但不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居，从区位上对比的话，红山胜。

提问：云叔好，请问南山明德碧海校区和保税区福外南，这两个学校附近的盘还可以选择吗？总价1500万，想在福田或南山配置一套自住+学位的3-4房。希望云叔推荐一下，谢谢

回答：你好，以你1500万的总价，不建议放在这两个片区。明德碧海的问题是盘太老+学校认可度不高。金海燕和新浩城7万多横了三年半才翻身，这次涨完估计又要横三年。保税区适合买入中小户型，1500万放在这里浪费了。深圳每个片区都自成一派，有各自适合的资金和体量，低了还能化解，高了会很麻烦，严重影响升值和流动性。

提问：云叔好，深户满5社保，无房无贷，有3成名额；目前手头上有200万，预算650万，现在老大在南油小学上三年级，老二明年要上小学，有学位需求和要求，最近看了南山中心区的房子，光彩世纪家园，美丽湾，现代华城庭和龙泰轩的房子，美丽湾属于特殊户型，能满足住，单价高到12.5万，感觉潜力空间不大，从潜力来说的话，可以帮我分析一下吗？或者有什么好的建议！谢谢

回答：你好，都带学府中学，光彩世纪家园，地铁口，交通挺方便，就是有点噪音；美丽湾，独栋小区，一楼底商，周围环境一般；现代城华庭可考虑；龙泰轩也可考虑。

提问：云叔好，之前在惠州大亚湾买了一套房自住用，已经还款4年，目前还剩100多万没还，还是一直在亏！请问我能否把它卖掉去深圳做首套？

回答：你好，大亚湾库存量大，人口流入少，而且配套方面、交通方面、学校等都不齐全。七成以上是投资客。如果都是投资客，那未来谁来接盘呢？卖出是为了更好的，但不是出手就能卖出的，现在不出手会亏更多。

提问：云叔好，龙岗360万的房子，90万贷款，想置换学位+保值的房子。考虑置换罗湖螺岭只有小学还不错，且房子偏旧，想仍然在龙岗选择。考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座；深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡，龙岗实验的学府道，从投资保值的角度，应该如何选择好？龙岗片区有哪些地段值得投资？

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级。如果考虑孩子读书同时资金有限的话，是可以买的。如果资金充足的话，建议买依山郡，性价比稍微高。但是依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外，这个看你自己权衡了。

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