2020年深圳出现了36次项目开盘即“日光”的壮观景象，如今，2021年刚开始，对于各大即将在今年入市的“网红盘”的猜测和盘点便已经开始“营业”了。耳听为虚，眼见为实，凤凰网房产推出《深圳“网红盘”探盘攻略》大型专题，实地测评、深入分析、区域盘点那些热度极高的“网红新盘”，以最真实、最专业的视角给大家还原深圳即将入市新盘的全貌。
本期【深圳“网红盘”探盘攻略】将实地测评位于前海的两大“神盘”——龙光天境花园和天健悦桂府，看看它们为何如此“万众瞩目”！
新年伊始，前脚宝安松岗新世界松风明月刚售罄，给深圳楼市来了个开门红，后脚大家就已经按捺不住急迫的心情，开始期待接下来有可能入市的“网红盘”了。
经过最近一大波信息的轮番轰炸，深圳购房者的情绪也被带动了棋类，心情变得越来越急迫。先是有网友爆料本月龙光天境、天健悦桂府、深铁懿府和万丰海岸城会同时开盘，并在官方认筹系统“i深圳APP”上同时进行线上认筹。
接着，这周一（1月11日），深圳住建局发布2020年楼市总结，其中就提到的深圳各区第一季度潜在入市项目，又开启了大家“解谜”的技巧。
资料来源：住建局官网
根据住建局官网的消息显示，第一季度前海只有一个项目入市，根据分析，前海12.3万㎡的住宅建面供应，几乎只与龙光前海天境花园的住宅面积对上，因此大家都推测前海将要入市的盘是位于前湾的龙光前海天境花园。
虽然推测的结果很有道理，但毕竟是第一季度的潜在入市项目，龙光前海天境花园真的能想网友预测的那样，在1月入市吗？根据小编踩盘时跟现场工作人员的咨询，似乎并非如此，当时现场工作人员称“这个项目（龙光天境花园）至少得年后开盘了。”
不论是网上的推测还是现场工作人员的预测，虽然让龙光前海天境花园的入市时间越来越成迷，但也让前海这两个盘的热度却越来越高。
这两个盘现在是什么进度？同样位于前海，两个盘在配套方面有什么不同？10万的价格到底值不值？小编实地探盘后，为大家带来最真实进度和消息。
龙光天境花园
项目现场（摄于2020年1月11日）
前海天境花园位于南山区前海湾片区听海大道与前海四路交汇处东北角，属于地铁5号线前湾公园站地铁上盖物业，是龙光在前海的首个项目。
现场工程概况（摄于2020年1月11日）
项目共8栋塔楼，包含7栋住宅塔楼及一所幼儿园。产品主推建面约108-143㎡的3-4房。
项目效果图（摄于2020年1月11日）
项目总平面图（摄于2020年1月11日）
项目总平面图
从项目附近的整体环境来看，前湾附近的环境确实有待开发，且整体配套完善起来的等待时间较长。
项目周边环境（摄于2020年1月11日）
前海天境花园项目的路对面是正在打地基的商业项目，另一侧是一个学校项目（前海合作区前湾十单元学校项目），刚刚完成封顶。
项目对面的商业地块，正在打地基中（摄于2020年1月11日）
项目周边的学校项目，已完成封顶（摄于2020年1月11日）
从项目进度来看，项目自带的幼儿园已经完成封顶，蜕去了绿网，是现场所有塔楼中进度最快的。
项目自带的幼儿园（摄于2020年1月11日）
住宅塔楼目测已建到出地面3-4层的高度。
一号塔楼（摄于2020年1月11日）
小编跟现场工作人员咨询时，现场工作人员称，临近过年，项目内很多人都休假了，对项目进度造成了一定的影响，同时，他预测该项目将会在年后开盘。该预测与网上的预测有一定的出入。
项目现场（摄于2020年1月11日）
由于周边都是待建造的项目，所以货车比较多（摄于2020年1月11日）
周边配套方面，项目自带有18班幼儿园，地块东侧紧邻的是哈罗深圳前海学校，已于2020年10月19日正式开学，是一所涵盖幼儿园、小学、初中及高中的K12寄宿制学校，学位超800个。
商业配套设施较少，主要是项目周边目前还处于待开发状态。开车大约5分钟，有一家红星美凯龙，是小编探盘时发现的离楼盘最近的商业配套。同时，距离项目约1.7公里前海湾花园内，有配套的社区商业，而最近的大型商业—泛海城市广场购物中心，距离项目约3.8公里。
项目附近的红星美凯龙（摄于2020年1月11日）
医疗配套方面，项目配建1000㎡的社康中心，紧挨着一家还在建设中的医院，名为泰康前海深圳医院。周边三甲医院还有南山区人民医院，距项目约5.2公里。
根据贝壳找房数据，对比周边二手房价格，项目附近的二手房挂牌均价在8.8-14.9万/㎡。从网上爆料的价格10.7+0.6（带精装修）万/㎡来看，前海天境花园的价格差价在1-2万/㎡的范围。相对于其他二手房来说，是有一定的差价，但是对比天健悦桂府9.9万/㎡的价格来看，价格优势不明显。
整体而言，前海天境花园作为龙光在前海的首个住宅项目，附近待开发的项目较多，并且距离成熟的商业配套较远，项目自身附近的商业配套也需要较长的时间去完善和提升，同时，社区氛围还不够浓厚。不过，只要有足够的耐心，随着前海进一步的开发，企业逐渐入驻，以及商业项目配套的建成落地，前海未来的区域价值还是非常值得期待的。
天健悦桂府
从龙光项目驱车赶往天健悦桂府，大约需要13分钟的车程。虽然天健悦桂府项目在网上的热度比较大，但该项目一直以来都比较低调神秘，公众号也是在1月7日之后，才发布了有关该项目的相关情况。
天健悦桂府由两栋150米住宅塔楼组成，2梯3户，将主推116-118㎡3房、162㎡4房，并规划一栋九班幼儿园以及沿街商业。项目入市限制最高均价约9.9万元/㎡（毛坯房）。
项目施工现场（摄于2020年1月11日）
从现场项目进度来看，1、2号塔楼大约出地面3-4层的高度。
项目施工现场（摄于2020年1月11日）
从现场来看，天健悦桂府的整体环境比龙光天境花园项目的社区氛围要好一些，项目附近就是公租房龙海家园和前海港湾小学，有一定的生活配套。项目附近的商业项目众多，华润前海中心、卓越前海壹号、鸿荣源前海金融中心、前海金融中心、前海深港基金小镇等均分布在鲤鱼门地铁站附近。大约都在距离项目的3公里范围内。
（摄于2020年1月11日）
项目附近的深圳市前海港湾小学（摄于2020年1月11日）
项目周边大部分也是正在建的商业项目。
项目路对面在建的前海中冶大厦项目（摄于2020年1月11日）
（摄于2020年1月11日）
据了解，该项目距离“前海湾”站约860米，可换乘地铁11号线，地铁1号线，地铁5号线，换乘较多，但距离地铁站有一定的距离。
总的来说，配套方面，周边多以写字楼为主，临近前海家园公租房，附近有前海小学和前海港湾小学。商业配套方面，目前来看，项目附近的商业项目众多，华润前海中心、卓越前海壹号、鸿荣源前海金融中心、前海金融中心、前海深港基金小镇等均分布在鲤鱼门地铁站附近。未来还有前海最值得期待的商业是深圳第三个万象城——万象前海，其他的商业、文体、医疗大约都在距离项目的2公里范围左右。虽然整体仍然需要一段时间去改善和丰富，但还是值得期待的。
万象前海效果图
想当年，这块地是被各大房企抢破头的一块“宝地”！2019年12月11日，项目所在地块出让。采用“双限双竞”的办法，要求配建初始面积6000㎡人才房。有中海、平安、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发共10家开发商参与竞拍。地块起拍价27.11亿元，封顶价39.3亿元。经过119轮竞拍，最终天健以38.9亿元将该地块收入囊中，成为最大赢家，该地块可售楼面价约7.2万/㎡。
根据资料，项目限价为9.9万，但仅为毛坯价格。据网友爆料称，项目销售的口径是，项目预计带装修均价10.3万，也就是说，项目的装修费为4000元/㎡。
总结
虽然现在前海片区仍然是待开发的状态，但所有人都知道，前海是深圳拥有最好规划片区之一，被称为“特区中的特区”。而这两个项目都处于前海桂湾片区片区范围内。
整个前海占地约15平方公里，由桂湾、前湾和妈湾三个片区组成，规划就业人口75万、居住人口15万，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技与专业服务四大产业。
前海一直在飞速发展着，字前海合作区成立10年来，注册企业增加值增长44.9倍，年均增速高达89.2%。截至2020年上半年，前海累计有世界500强投资企业324家，内地上市公司投资企业934家，持牌金融机构243家。前海模拟全球营商环境排名，从第51名提升至第22名仅用了3年。
所以这两个盘开盘就10万+的价格其实并没有很离谱，在限价的情况下，有一些升值的空间存在。
不过，最需要担心的并不是背后的升值空间而是等待的时间。按照测算，这两个楼盘的红本到手再转卖至少得需要7年的时间，上千万的资金投进去了，7年的时间，有多少人等得起呢？这段时间又是否真的值得等？这才是购房者需要深入思考的问题。
你有入手龙光前海天境花园和天健悦桂府的打算吗？欢迎在评论区留言讨论！
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