炒作深莞惠大都市圈概念,不是惠州楼市的救心丹!

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2020年末，深圳公布了2021年-2025年“十四五”规划建议，相当于给房地产人留了元旦作业……诶，不是，是指导方针才对。

里面还是有不少值得大家探讨的，对于深圳本身，推动双扩区、打造高新科创阵地、打造金融产业带、构建“一核多心网络化”的城市空间体系，对于城市之间联动，提出深港澳三地合作、广深双城协同发展，还有打造深圳都市圈等。

其中，深圳都市圈概念一出，惠州的大伙又开始激动起来了！

皆因深圳都市圈是以深莞惠大都市区为主中心，然后以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。

他们看好惠州的原因，无非是惠州作为深莞惠大都市区的几何中心，看上去左拥深圳东莞，右抱河源汕尾，占据如此重要的战略位置，加上政策的加持，还不起飞？

而事实，果真如此吗？

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不是第一次

在探讨惠州能不能起飞之前，我建议大家先把视线移到深莞惠大都市区这个概念上。

事实上，关于深莞惠三地协同合作的建议，早在2009年就已经存在，只需要简单地度娘一下就能找到。

而在深圳十二五及十三五规划中，也有提及过深莞惠三地包括交通方面及经济圈的建设。

可以说，深圳每一次做学习计划也不会忘记写上组员东莞与惠州的名字，后来这个小组越组越大，汕尾与河源也一起参与了，几个城市一起合作共赢谋发展，本来就是再正常不过的事。

所以若要把这次十四五的深莞惠大都市圈再拿出来吹捧一番，我个人认为这纯属捧杀，通过炒作概念来吸引更多的人进场，本身就是一种杀鸡取卵的事情。

深中通道就是一个好例子。

深中通道一个重要宣传点是将中山与深圳的物理距离从100公里缩短到24公里，通行时长从原来的90分钟缩短为20分钟，将马鞍岛打造为真·临深板块。

因此，马鞍岛楼盘的价格也一举跃升，目前新盘均价维持在2.5万/㎡-3.5万/㎡左右，即便是中山市中心的楼盘也无法浪成它的样子。

但转念一想，房地产长期看人口，中山本身购买力就不足，剩下投资客在那边狂欢，今天2.5万/㎡入手，未来又要何时才能出手？

深中通道要2024年建成，马鞍岛距离中心区也有段距离，目前已经在高位，难道长持个5、6年就能翻一番？你确定你等得起？

此刻我们将话题放回惠州上，其实惠州也被炒作过，至突出的例子当属深圳14号线。

2017年，深圳规划的14，16号地铁线惠州段站点确定，大亚湾的楼盘被推上了新高潮，部分楼盘一推即日光的也有，要摇号的也有。

每年只要地铁有那么一点动静，不少人又开始脑补，借题发挥的也不少。

随着官方的释出信息，称轨道虽然纳入规划之中，但是可惜的是，惠州市目前不具备地铁建设条件，近期无法动工。

上头一记当头棒喝，投资客纷纷四散。

实际上，我不否认14号线惠州沿线的价值，只是认为凡事应该有个度，目前不应该再消耗它的红利。如果你要入手，那么做好长线持有的准备，毕竟规划已经走到第四个年头，执行方还没有动静，这很难让人不失望。

同理，在14号线进入困局时，相信很多人会开始放大深莞惠都市圈的作用，认为它这一个概念一出台就能够带飞全局。

这种想法有点天真，其实城市之间更多的是要协同发展，不是抱大腿就可以经济腾飞。言下之意就是，深圳东莞会帮你，但你惠州自己也要争气才行。

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惠州急需自救

仔细研读十四五的内容，可以圈出一个重点“协同东莞、惠州强化临深片区产业、基础设施、公共服务等优化布局，共同打造具有全球竞争力的电子信息、人工智能等世界级先进制造业产业集群。”

当务之急，是发展自己，好在，惠州已经在加紧脚步。

譬如，打造惠阳（象岭）智慧科技产业园、惠阳（新圩）智能制造产业园两大千亿级园区，承接深圳产业溢出，提供更多岗位，吸引更多的人才，而不是光因为临深+房价便宜来吸引投资者。

至于所谓的几何中心，自己都搞不定，就不要强奶河源和汕尾了。

最后，如果今年还是有打算在惠州置业的，我给一下建议。

根据2021年惠州市潜在供应格局显示，全市供应主要集中在大亚湾、惠城区、惠阳区及仲恺区，供应量占比在全市80%以上。

其中，仲恺区住宅体量近600万㎡，加上有高新区赋能，叠加223万㎡的潜在供应，预计2021年会成为热点区域，货量充足，适合慢慢挑选。

虽然我们经常会说惠州有天量供应，分化严重，但其实惠州本土资源、地理位置等都不俗，只要摆正心态去发展，兢兢业业，相信总是会有出头的一天。