十四五规划最全解读，2035年这些地方的房价还会上涨！

十四五规划最全解读，2035年这些地方的房价还会上涨！

最近，全国各地的“十四五”规划和2035年远景目标建议稿陆续公布。

未来5年、10年乃至15年的经济社会发展，就藏在这几万字的文稿里。

在中国，想获得财富，必须要看懂政策，因为赚钱讲究顺势而为，而最大的势就是政策。

那么，文字这么多，到底该怎么看？如何怎么理解未来规划？深圳有哪些值得关注的趋势？

今天我们就来好好聊聊。

1

很多人不知道，十四五规划是自上而下有体系的。

先由国家发布总目标，然后各省市再逐渐拆解，所以重要性由大到小，应该是：

国家十四五规划>省级十四五规划>城市十四五规划。

深圳的朋友，想知道深圳未来哪里会赚钱，你得先站在宏观框架，然后看广东省规划，最后看深圳的规划。

去年11月3号，国家级十四五规划发布，关键点很多，跟房地产相关有以下几点：

第一，是房住不炒。

原话是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

房住不炒这个概念，最早在2016年提出，十三五阶段这个概念一直被提及。

这次直接写入“十四五”规划建议，说明房住不炒的主旋律，短期不会改变，是国家长期必须坚持的政策。

以前那种全国房价普涨，调控放松的时代，以后可能不会再有，大概率就是平稳发展。

第二，是促进住房消费健康发展。

2020年，中央提出了一个新名词，叫“双循环”新发展格局。

扩大内需和促进消费，是“双循环”格局的重要内容，而住房消费又是社会消费里的重要组成部分。

其实啊，房地产也能带动消费，刺激经济。

因为你想，只要你买套房，能带动装修、家电、餐饮、教育、托幼、养老、家政、医疗、社区金融等各种各样的消费。

现在要发展经济，所以房地产市场未来的趋势还是平稳发展，这样才能成为经济的压舱石。

第三，是发展租赁型住房市场。

原话是：有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

前段时间中央经济工作会议公报，关键词也就一个字——租。

200多字房产相关内容里，提到10次“租”，租赁市场的重要性，已经说得很清楚。

官方的态度里，想解决住房问题，关键是靠租房。买不起的朋友，以后就很可能靠租房和保障房来解决问题了。

第四，是推进新城镇化和城市群。

这次十四五计划，话术上还是说要推进以人为核心的新型城镇化，但和十三五计划不同，这次加了很多新的内容。

比如特别提到“实施城市更新行动”、“加强城镇老旧小区改造和社区建设”和“推进城市生态修复”等等。

所以，推进旧改，会成为长期战略。

最近深圳推进双95%的旧改新政，也就很好理解了，既能促进消费，还能拉动投资。

除了城镇化，城市群的发展，国家也特别关心。

原话是：推动区域协调发展，推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，打造创新平台和新增长极。

目前国内经济和人口发展放缓，中心城市和城市群，很显然是要起带头拉动作用。

国内真正值得买的城市群就2个，一个是大湾区，一个是长三角。

京津冀虽然也不错，但北京虹吸现象明显，天津已经掉出了GDP前十。

其他城市群，就更扯了，说是城市群，其实就只有一个中心城市带着一堆小弟。

很多人不知道，从2015年到现在，高层已经批复了11个城市群的规划，凡是有中心城市的地方都有城市群。

但仔细研究，你就会发现，大部分中心城市，都是虹吸大于赋能，向周边“吸血”还来不及，更别提带动周边城市发展。

目前国内经济和人口发展放缓，这种聚拢和虹吸的现象，会越来越明显，选城市会变得更加重要。

普通人买房，要么就选择省会城市，要么就去长三角或大湾区，只有这些地方的房子才叫资产，否则就很可能只是砖头。

总的来说，在十四五规划里，国家对于房地产的定位，是要平稳健康发展。

一方面要拉动消费带动投资，一方面要为经济发展提供基石，这就是楼市的长期基本面。

2

说完了国家十四五规划，咱们来研究广东省的十四五规划。

广东省十四五规划很有意思，值得关注的有以下几点：

首先，广东省未来的发展战略是：一核一带一区。

一核，指的是珠三角，也就是深莞惠，广佛肇，珠中江。

一带，指的是沿海经济带，比如潮汕、湛江等等。

一区，指的是生态发展区，比如韶关、清远、河源等等。

其中一核是最重要的，官方的定位是要联手港澳，共建粤港澳大湾区。

原话是：要加快珠三角国家自主创新示范区和“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设，加快推进深圳前海、广州南沙、珠海横琴等重大平台开发建设。

在这“一核”里面，还更核心的，是广州和深圳。

官方定位是，深化广深“双城”联动强化核心引擎功能，建设具有全球影响力的大湾区“双子城”。

着力建设“半小时交通圈”，推进建设广州至深圳高铁新通道。

未来，广深联动会越来越密切，而且还要承担主引擎的作用。

除了广深联动，这次广东省的十四五规划，还专门提到了广州南沙。

在规划定位里，南沙是“双示范区”，广州南沙粤港澳全面合作示范区和广州南沙进口贸易促进创新示范区。

原话是：广州南沙粤港澳全面合作示范区，将加快建设大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区。

目前，国际金融论坛（IFF）永久会址，国际金融岛，大湾区国际商业银行，广州期货交易所都落户在南沙，可见南沙未来还有着无限潜力。

这次广东十四五规划里，专门提到广东自贸试验区，说要积极推动扩区，打造高水平对外开放门户枢纽。

目前广东自贸试验区共116.2平方公里，涵盖三个片区：

广州南沙新区片区60平方公里、深圳前海蛇口片区28.2平方公里、珠海横琴新区片区28平方公里。

所以，近期深圳也专门提到了前海蛇口片区和前海深港合作区“双扩区”方案。

当然规划不只针对深圳，未来广东自贸区南沙片区，也会进一步加强辐射带动效应。

最后，仔细通读全文，你会发现，广东的十四五规划，对深圳的的支持力度真的很大。

全文共68条，有22条直接涉及深圳相关，对广州和深圳的话术表达完全不一样。

对广州的目标是，要以支持深圳同等力度支持广州建设国际大都市。

但对深圳的要求是，要以深圳先行启动区建设为抓手，打造世界级重大科技基础设施集群。

还说要全省之力，推进粤港澳大湾区建设和支持深圳建设先行示范区，可见广东省政府对深圳的照顾和支持。

关于深圳，广东省十四五规划里，还重点提到了这么几个区域：

前海、河套、光明科学城、西丽湖国际科教城，算是省级的肯定，当然后面深圳的十四五规划也有专门提到。

总的来说，未来广东省的发展重心很清晰，就是双城联动，通过广深发展，带动整个大湾区，尤其是深圳，要扛起更大的担子。

3

看完了国家和广东省十四五规划，再来看深圳的十四五规划，思路也就非常清晰。

国家说过要房住不炒，要发展租赁市场，所以这次深圳就提出，要提高居住用地比例，要构建完善“4+2+2+2”住房供应和保障体系。

去年深圳新开工商品房面积是1200万㎡，今年供应还会更多。

不过居住用地以后会向租赁住房倾斜，并逐步推进租购同权。

之前的文章，我们就说过，搞租赁只能缓解住房压力，高房价的问题还是无解，原因有两个：

一是在土地有限情况下，多建租赁住房，商品房用地变少，会进一步推高商品房房价。

二是租售同权很难真正同权，同权的是保障你有最低标准，比如租房能上学，但想要更好的，你还是得买房。

对于国家提到的城市群，和广东省提到的湾区一体化，这次深圳十四五规划也做出明确回应，方式就是：

广深联动和深莞惠大都市圈。

原话是：强化广深“双城联动、比翼双飞”。强化“一核一带一区”主引擎作用。加快建设深圳都市圈，以深莞惠大都市区为主中心...创新城际住房合作机制，促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接。

未来，广深要一起努力，成为粤港澳大湾区的门户枢纽，并且还要带动周边小弟的发展。

湾区一体化是大势所趋，大湾区内的通勤时间，将缩短到内湾半小时，湾区1小时。

以前，来了就是深圳人，以后，来了就是大湾区人。

东莞、惠州、南沙、中山和横琴等地方，都会承接深圳的外溢人口。

注意，这次文件首次提到了“内湾”的概念。

上周我们有个线下讲座，讲大湾区最核心的地方，就是内湾5区，具体是：

前海新区、滨海新区、南沙新区、翠亨新区和横琴新区。

为什么这么说？

因为整个大湾区的高端要素与创新资源，都集聚于此，并形成一个收敛聚拢式的发展。

这里靠海，交通运输成本很低，很适合贸易和交通，而且沿海的A字型区域，聚集这“9+2”个城市最好的资源，想发展不起来都很难。

随着深中、深珠通道和地铁轨道的开通，内湾的发展会越来越好。

另外，对于广东省提到的，积极推动自贸区扩区，深圳这次也在文件里直接写明，要推动前海深港现代服务业合作区与前海蛇口自贸片区“双扩区”。

很明显，扩区将利好前海、蛇口和宝中。

说句题外话，很多人没注意到，715新政后，宝中房价一直还在上涨，4个月均价涨了1万/平。

除了响应国家和广东省的规划，这次深圳的十四五规划，还对各区的定位定了基调。

未来深圳发展还是多中心的，整体发展战略是“东进、西协、南联、北拓、中优”。

都市核心区：福田、南山、罗湖和龙华，这次专门提到了龙华，算是一个惊喜。

原话是：做大做优做强都市核心区，聚焦金融、科创、时尚等核心功能建设福田中央活力商务区，打造具有创新资源集聚辐射枢纽功能的南山中央智力区，建设罗湖旧城改造可持续发展示范区，打造龙华新兴产业高地和时尚产业新城。

西部：优化西部向湾格局，高标准建设宝安中心区和海洋新城。

虽然没有重点描述，但宝安的定位其实很高。

之前宝安的十四五规划文件就提到过，要“携手前海共同打造国际化城市新中心”，成为粤港澳大湾区融合发展的核心引擎。

未来，产业高地在西部的格局，依旧不会变化。

东部：发展东部发展能级，打造产城融合的龙岗—坪山城市东部中心。

北部：拓展北部发展腹地，建设世界一流的光明科学城和深圳城市北部中心，光明未来也会很光明。

此外，深圳规划还提到了，打造深圳湾超级总部基地、环中心公园活力圈（福田）、北站商务区（龙华）等一批国际化城市新客厅，高标准规划建设河套深港科技创新合作区等。

这些区域，大家也可以重点关注。

最后，做一个简单的总结：

未来10-15年，房住不炒还会持续，楼市普涨不太可能，未来一定是分化的时代，全国分化、城市分化、板块分化和产品分化。

买得起房的，选筹会越来越重要，买不起房的，要么就靠租房等保障房，要么就等城市更新改善环境。

以后，房价还会持续上涨，但只有少部分城市的少部分区域，才有这样的机会。