惊艳！深圳黄金地段稀缺小户网红盘曝光

2020年底，开发商加速推盘，本周深圳就有华润城4期、天健天骄北庐、万樾府、尖岗山壹号花园、领航城领秀、兆邦基端慧苑这6大新房住宅项目入市，掀起一股打新“热潮”。

然而，深圳一手住宅“供不应求”，这些网红盘注定关注的人多，打新成功的只能是少数，那些急需投资置业的购房者，手上的资金应该如何合理配置？

文君建议，不妨将目光瞄准商务公寓。近年来，公寓作为房产投资中的一种选择，凭借其门槛低、总价低、风险较低的特性，早已成为众多家庭进行资产配置的重要标的。

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公寓市场表现彪悍

加速抢占核心区公寓

今年以来，深圳商务公寓市场表现异常彪悍：

①3月7日，深圳蛇口太子湾湾玺，70套2000万起步豪宅，当日清盘；

②3月16日，宝安沙井万科星城4栋288套公寓线上开盘，7分钟全部售罄；

③5月29日，宝安会展湾·中港微信线上选房，20分钟内劲销828套；

……

还有，从最新的深圳10月一手千万豪宅成交TOP3项目来看，海府一号、恒裕深圳湾、大悦城天玺壹号分列榜单前3，均属于公寓产品。

而且，我们不难发现上述这些公寓项目大多位于深圳核心区域高成长性的板块。

核心区域的商务公寓属于自住投资两相宜的硬通货，在没有名额的情况下，通过公寓的投资属性和租金回报，能够实现资产的保值升值；尤其在国家政策扶持、规划利好兑现、资本汇聚的背景下，将再次迎来资产投资高光时刻，凭稀缺数量珍贵价值不言而喻。

值得关注的是，7月31日，深圳发布《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》，市面上存量公寓“卖一套少一套”，日渐稀缺，及早抢占核心区优质公寓，才能握有资产价值跃升的先机。

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40年再出发 罗湖中心地位不可替代

深圳特区40年，罗湖又一次迎来重大发展机遇。

近日，罗湖区委书记罗育德在接受媒体专访时，给出了罗湖的新定位——“湾区枢纽、万象罗湖”。

这个定位更加明确罗湖是深圳“中优”战略的核心区域和关键节点，是深港协同发展的重要区域，是连通广深港、辐射珠三角、服务粤港澳大湾区的重要枢纽，也是包罗万象、宜居宜业的理想家园。

过去40年，深圳的城市格局一直在演变，城市中心也在不断变化，但是罗湖的战略地位一直是相当稳定的。

①

定位深圳都市核心区

一直以来，罗湖就确定为深圳中心，在深圳市城市总体规划（2016-2035年）（草案）中，为更好地发挥粤港澳大湾区核心引擎功能，深圳将重点建设唯一的“1个都市核心区”。都市核心区由3大部分组成：大前海中心、福田-罗湖中心，以及龙华中心。这意味着罗湖“中心”地位无可撼动。

不仅如此，为深圳建设中国特色社会主义先行示范区、努力创建社会主义现代化强国城市范例贡献力量，在《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的行动方案（2019-2025年）中，罗湖将着力构建“一主两区三带”发展新格局，“一主两区三带”发展格局”即：高质量建设总部经济主廊道；高标准建设国际消费服务核心区和高品质建设文化生态休闲区；高水平建设大梧桐新兴产业带；高起点建设红岭新兴金融产业带和高规格建设深港口岸经济带。

罗湖将以深南路为中轴线，打造总部经济主廊道；依托消费资源集中、生态环境优越的基础，建设“国际消费服务核心区、文化生态休闲区”；拓展北部发展新空间，发挥金融集聚优势，加快南部深港边界地区开发，深入推进大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带、深港口岸经济带建设，构建“中心聚集、东西联动、南北贯通”的空间体系，增强承载全球高端资源集聚的核心功能，为城区经济社会高质量发展提供新载体、创造新优势。

这样不断焕新的罗湖，只会越发“光彩夺目”，区域价值将会持续攀升。

②现代产业体系已形成

作为深圳最早的建成区，罗湖高密度、高端化、高韧性都市型经济的特质明显。

（图源：罗湖区2020年产业空间推介暨招商大会）

目前，罗湖已形成以“金融业、商务服务业、商贸业”3大支柱产业，“文化创意、黄金珠宝”2大特色产业和战略性新兴产业协同发展的现代产业体系，呈现“支柱产业发展稳、特色产业发展精、新兴产业发展快”三大特点。

未来，罗湖将强化技术创新、商业模式创新，加快培育壮大以新一代信息技术、生命健康为重点的战略性新兴产业，提高科技创新水平。加快消费业态转型，打造差异化、体验化、精品化消费空间。

在产业发展空间方面，罗湖将释放24.4万平方米优质产业土地，93.4万平方米优质产业空间全球招商，未来将集中释放180多万平方米土地，约990万平方米产业空间，一个崭新的罗湖引发无限想象。

③坐享千亿旧改配套

2015年，罗湖区率先开展城市更新改革试点。

据了解，5年来，罗湖通过城市更新、土地整备，共释放了51.3公顷土地。“十三五”规划下，罗湖区拟投入4200亿元推进194个“东进战略”重点项目，项目周边10大旧改更新片区，46个更新项目，涵盖交通建设、产业提升、城区建设和对外交流等区域，助力区域价值跃升。

此外，罗湖将建设旧城改造可持续发展示范区。其中，通过更新统筹释放34公顷用地空间，将湖贝片区打造成国际消费中心、传承历史文脉的人文艺术中心及粤港澳大湾区的中心地标；蔡屋围片区通过对标国际顶级品质地标型城市建筑，依托罗湖区现有的金融、商贸、文化优势，打造为金融商贸中心、文化创新核心、高质量民生典范区。

可以说，罗湖一直都是先行示范区各种改革试点的急先锋，对于深圳城市发展的贡献巨大，其“中心”战略地位不可替代。

3

入主蔡屋围金融中心的绝佳机会

罗湖诸多板块中，蔡屋围片区以得天独厚的地理位置，占尽了先发优势。

作为深圳传统的金融中心，蔡屋围片区汇集了银行、证券、保险、信托、期货、基金等大批大型持牌金融机构总部；还拥有地王大厦、万象城、京基KKMALL等知名商圈，是罗湖打造国际消费中心的重要区域。

蔡屋围城市更新统筹片区项目概念规划效果图（以政府最终审批为准）（图片来源：深圳晚报）

该片区旧改更新范围超过33公顷，未来将规划约500米湖贝塔、约642米H700深圳塔，以及近约700米的中国第一高塔京基新晶都酒店。

这里，将对标国际最顶级地标型城市建筑群，打造成集金融商贸中心、文化创新核心、高质量民生典范为一体的复合型都市区未来，该板块楼市价格必将会实现补涨，此时投资置业不失为绝佳时机，文君发现蔡屋围板块内一个高配公寓产品——恒大天玺公馆，集聚核心地段、稀缺品质户型、高端醇熟商圈等特点，吸引了购房者的注意。

①占据城芯地段+优渥资源配套

恒大天玺公馆位于罗湖区蔡屋围片区桂园路与规划红宝路交汇处西南侧。作为传统的金融中心，项目所在的蔡屋围片区周边汇集了87家世界500强金融巨头企业，深圳74%的银行机构、80%的保险机构，40%的证劵机构以及90%的外资银行，每平方公里产值高达100亿，众多金融高端精英集聚在此，催生旺盛的居住需求，在这里拥有一套公寓物业，无疑是坐享巨大的升值空间。

除此之外，项目还拥有全市醇熟且消费力旺盛的商业中心、优越的人居环境、高端商务办公以及优质市政配套，稀贵老牌鎏金商圈，蔡屋围商圈、东门商圈、万象城商圈、国贸商圈环绕。

可以说，繁华的商业和充裕的人气，会让恒大天玺公馆的租金和房产价值水涨船高。

交通是影响人流的主要因素。交通是可以让财富资本快速增值的重要属性。一百多年来，地铁验证了交通对于城市改变的重要性，放眼全球，伦敦、纽约、香港等国际大都会地铁沿线的价值一路飙升。

恒大天玺周边有地铁1号线、2号线、3号线、9号线环绕（大剧院站、红岭站、老街站、园岭站），规划5号线西延、11号线（机场快线）6大轨道交汇于此；附近汇聚罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸三大口岸，财路通畅，必将大大提升公寓的投资价值。

更加难得的是，项目毗邻布吉河，1公里范围内有荔枝公园、人民公园，距离深圳市儿童公园仅1.5公里，3公里范围内有洪湖公园、黄贝岭公园、园科公园、翠竹公园，坐享城芯绿色生态人居。

可以预见，恒大天玺公馆依托自身核心区位优势，承接片区规划红利，掌握商业、交通、生态等城市稀缺配套，聚拢城市人潮，如此庞大的人口流量，带来资金流、客流等优渥资源的高度聚合，公寓投资回报率能够得到保障。

②稀缺精装公寓小户 打造极致空间

恒大天玺公馆占地约5277㎡，总建筑面积约5.4万㎡，精心打造集公寓及裙楼商业于一体的城芯资产，这里重点讲下项目近期将要入市的公寓产品，建面约25-52㎡1-2房稀缺灵动空间。

市场数据显示，核心地段的公寓产品越来越受喜爱，对于缺乏住宅产品的市中心来说，公寓与住宅其实并没有明显的界限，甚至公寓由于不限购不限贷，投入小出手快等优点，更受购房者青睐。

今年“7·31”商务公寓停批后，公寓成交活跃，尤以60㎡以下的小户型公寓成交最热。纵观深圳今年的公寓项目，可以看到小户型的数量并不多，关内核心地段25㎡1房1厅的户型更是稀缺。

（ 2019.9-2020.10深圳商务公寓面积段成交情况，数据来源：深圳中原研究中心）

正因如此，没房票的购房者，现在要紧盯“卖一套、少一套”的优质公寓，开启“买买买”模式。

恒大天玺公馆小户型公寓，样板间的每一处细节匠心与艺术的巧妙结合，承载了人们对美好生活的向往。

项目邀请国际知名设计师梁志天操刀，极致空间运用，以独特跃层设计，3.6m层高，实现小户型面积、大空间享受的人性化设计，将休憩与起居动静分离，并以3.6米层高玄关收纳、嵌入式冰箱、智能橱柜一体化扩容空间、个性化楼梯收纳、3米高的衣柜收纳空间等精妙设计细节，有效拓展空间，更延伸生活尺度。

值得一提的是，恒大天玺公馆全屋配备国际一线品牌装修，御用一级资质金碧物业，独创“1530“特色服务——1分钟记录、5分钟到场、30分钟服务维修、24小时不间断的呵护，为业主带来舒心、安心、省心的高端品质生活。

③舒享通燃气、带阳台的居住空间恒大天玺公馆公寓空间格局设计合理，运用建筑立面流线优化整体空间形象，能使建筑呈现时尚、灵动、新颖、高端的质感，采光更佳，视野更优。不仅如此，项目还赋予城芯人居珍贵稀缺的宽境享受，户户标配瞰景阳台，居住于此，揽尽一城烟火繁华，感受缤纷多彩的生活。除此之外，公寓还通燃气，这在深圳的公寓中是不多见的，也为项目的产品价值加码不少！一旦有了燃气，居家便利性将大大增强，无论做饭，还是洗澡，都会更加方便。要知道，开火做饭、煮粥、炒菜、炖汤才更有滋味，小小的公寓厨房，也能做出一大桌菜。对于购房者来说，恒大天玺公馆不限购不限贷，上车门槛低，有着无法抵抗的精致品质，无论是自住，还是长线投资都是不错的选择。优越的城市核心地段、完善的配套，加上给力的产品，恒大天玺公馆都将为资产提供强有力的保值、增值属性。这也是项目为何广受买家追捧的原因。

恒大天玺公馆近期即将入市，目前营销中心和样板房也已经开放，感兴趣的购房者可前往参观了解。

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