2022年春节楼市“不打烊”仍没能激活中小城市返乡置业热情

2022年，房地产业迈入了比2021年更加错综复杂的比赛。

一年前，深圳市“数万人抢房”、上海杭州“刚性需求客手握着现钱很难买到房”的人气犹在，但2021年1月却错过开好局，在一片清冷中迈入一个沒有返乡置业的新春佳节。

持续了2021年底的超低温趋势，关键城市销售市场人气值再次下降，购房者的预估消极，累加一部分房企2021年“崩盘”，令买房个人行为更加传统，迟缓推动的市场销售，给急切资金回笼的房企再添一份工作压力。在资产工作压力眼前，房企项目投资幅度同期相比大幅度降低，拿地经营规模同期相比大幅度衰老。

1月20日，全国各地住房和城乡基本建设工作报告再次注重，要提高调控政策灵活性、精确性，再次妥当执行房地产业常态化，果断强有力处理某些头顶部房企新项目贷款逾期交货风险性，不断整顿标准房地产业市场管理。

总而言之，1月全国各地现行政策暧风频吹，全国各地银行间市场同业拆借核心发布5周期以上LPR为4.6%，较上一期下降5个基准点；多地相继颁布住宅公积金新政，一部分城市楼市新政对焦购房补贴及优秀人才买房或对外开放落户口限定等。

新房子成交总面积同期相比降3成

虽然最近银行信贷等现行政策整体比较比较宽松，但传输至买房行业仍然必须時间。

1月新创建住房层面，关键城市总体推盘量有一定的下降，除上海新房销售市场成交经营规模有一定的回暖外，大部分城市销售市场呈现相对比较清冷。

据中指研究院检测，1月50城商品房成交总面积在2426万平方上下，同比下降34.1%，减幅扩张。

因为多地肺炎疫情有一定的不断，全国各地提倡就地过春节，但回乡工作人员对比于前2年仍有大幅度提升。即便如此，2022年新春佳节房市“不打烊”依然没能激话中小型城市返乡置业的激情，而大城市在“就地过春节”下，买房者购置产业亦不活跃性，成交经营规模再次下降。

实际上，1月底至龙年春节期间，全国各地关键检测城市成交总面积较去年春节期内均降低，仅上海市等某些城市除外。中指研究院统计显示，2022年春节期间，上海新房成交10.3万平方，同期相比增涨646%。

贝壳研究院觉得，从较长周期看来，2022年1月成交量的平方根早已贴近2018、2019、2020年同期的平均，新房子销售市场逐渐进到筑底环节。从调控政策传输途径看来，过去管控通常是先年利率，再个人公积金，从而向商业贷款方位传输。当今大规模已颁布个人公积金调控政策，将来或将向商业贷款方位传输，而且现行政策更改将由低电子能级城市向高能级城市衔接。

与此同时，好几家组织预估，2022年全年度商品住宅市场销售总面积、销售总额都将降低10个点之内。

1月千店新房子成交虽量跌，但价稳。

中指研究院统计显示，1月新创建住宅价格环比增涨的城市数量为44个，增涨城市总数较上个月提升5个。

中指研究院觉得，全国各地政策扶持发力效果显著仍需時间，预估短期内销售市场调节趋势仍将持续，一部分早期调节较早及其要求支撑点幅度强的城市，伴随着银行信贷条件的提升和有关政策扶持相继落地式，销售市场有希望慢慢筑底回暖，一部分城市3月“小阳春”仍有预估。但对大部分城市而言，销售市场调整时间或较长，修复驱动力较弱，短期内买房者购置产业心态难有显著改变。

二手房成交量环比下降2成

做为气象图的二手房市场，尽管总体保持冷漠趋势，除杭州市、北京二手房成交有一定的稳中有进外，大部分城市仍然保持底位运作。

一部分城市二手房价格指数值环比股票涨幅比照

来源于：贝壳研究院

贝壳研究院统计显示，1月50城二手房成交量环比下降约23%。遭受新冠疫情直接影响的城市是成交量下滑关键地区，如西安市因肺炎疫情封城，1月二手房成交量环比下降超出8成；郑州市、天津市等1月肺炎疫情部分发作，成交量环比减幅超出5成；北京市1月中旬肺炎疫情也是有不断，推动北京市链家二手房成交量环比下降12%。

以当前的成交量看来，销售市场仍位于历史时间底位，大部分三四线城市销售市场萧条度仍在20以內的较冷区段。

依据贝壳研究院汇报，该销售市场景气指数在40以上为市场预测萧条，价格上涨预估强，20至40中间预估相对性稳定，20下列为市场预测不景气。

50城二手房景气指数行情 来源于：贝壳研究院

但二手房价格环比涨跌幅下挫令预估有一定的回暖。

贝壳研究院统计显示，1月50城二手房价格指数值环比涨跌幅为0.3%，较上个月下挫0.5个点。

50城二手房月度总结成交量行情 来源于：贝壳研究院

房价下降城市数量进一步降低，而房子价格修补迅速的城市主要是一线及股票基本面不错的二三线城市。

北京市、上海市、佛山市、苏州市等城市，贝壳二手房物价指数在上个月环比超跌反弹后，1月稳定增涨；泉州市、长沙市、广州市、南京市、深圳、无锡市、合肥市等二手房价格指数值超跌反弹趋稳。

千亿房企总数递减

各势力年增长率所有下降、门坎值广论下降，千亿房企总数比同期相比降低近一半。

2021年-2022年1月TOP100房企增长速度状况

来源于：中指研究院

中指研究院统计显示，万科、万科地产、保利发展变成1月销售总额前三甲，销售额分别是504亿人民币、335亿元和279亿人民币。

1月份销售总额做到百亿元的房企仅15家，较同期相比降低14家；超50亿人民币房企22家，较同期相比降低31家。

百強房企销售总额平均值同比下降23.1%，为61.8亿人民币。除此之外，各势力发生差异水平降低，在其中15家千亿以上势力销售总额平均增长率为-24%；50亿-100亿的第二势力22家，平均增长率-31.3%；20家30亿-50亿第三阵营房企年增长率平均值为-33.8%。

1月我国房地产开发商销售业绩排名榜前十

非常值得关心的是，典型性发售房企1月份销售业绩几乎全程下降。依据房企排名对45家典型性发售房企销售业绩统计分析，每月市场销售额度同比增幅仅建业集团提高42.2%、滨江集团增长7.1%、力高集团提高0.8%外，其他42家房企均发生不一样力度降低，在其中绝大部分为二位数下降乃至腰折。

另一方面，房企销售业绩总体下降令各势力门坎值降低比较严重。TOP100门坎值仅11.7亿人民币，同比下降45.4%。在其中，TOP3房企门坎值较去年降低45.6%、TOP10房企下降27.3%、TOP30房企降低28.3%，TOP50及TOP100房企同期相比分別降低29.1%和45.4%。

1月各房企势力门坎值

房企排名觉得，许多房企变缓供应节奏感，供货不景气一定水平上造成成交大幅度下降。更加关键的是，上年第三季度至今销售市场经济下行压力加重，买房者关注心态更加浓厚。

在这里环境下，房企的营销推广激情逐渐减低。比照2020年初的房企积极主动营销推广，增加推盘，2021年1月房企甚少发布集团公司性活动，地区连动营销推广人气也同歩变弱。据克尔瑞统计分析，仅有世贸、绿化、融创中国、荣盛等房企发布了一些节日活动，万科2021年底发布记步打卡签到，富力依靠冬季奥运会突破口发布“网上公益性跑”打卡活动。

土地出让比赛萧条

1月，宁波市开展了第三批次集中化土地拍卖，38土地所有成交，在其中5土地竟价触顶，总体出让金做到252亿人民币，排行全国各地第一。

除宁波市外，其他城市土地资源成交均现不景气，成交额度排行靠前的城市均坐落于长三角地区，如南通市、常州市、嘉兴市、上海市。

但从供货成交看来，过去的同环比数据早已没法满足当今的土地拍卖市场的需求转变，例如比照2021年1月上海市成交450亿人民币、杭州市超400亿人民币的考试成绩，集中化供地令2021年各城市的成交行情充满了可变性。

2021-2022年50家意味着房企每个月拿地总金额

据中指研究院，1月全国各地300城发布各种商业用地整体规划总建筑面积1.3亿平方米，同比下降26.8%；成交1亿平方米 ，同比下降30.2%；供货及成交较去年平均有显著下降。

受供货构造危害，2021年1月300城发布居住用地整体规划总建筑面积4042.4万平方，同比下降47.56%；成交整体规划总建筑面积2678.6万平方，同比下降54.08%。

成交楼板平均价层面，因为一部分一线城市和二线城市沒有土地资源成交，300城的楼板平均价为3255元/平米，与此同时危害到总体的成交出让金约为872亿人民币，同环比均有显著降低。

从房企拿地方面看来，1月企业500强拿地总金额837亿人民币，拿地经营规模同比下降62.6%，绿城中国、华润地产和大家房产占有增加金额排行榜前三位。

1月房企拿地额度前十

而50家意味着房企拿地总金额同比下降88.8%，则更形象化体现了土地出让的减温水平。在供货端，受新年和集中化供地危害，全国各地供地节奏感变缓；公司端，受各种金融业调控政策危害，房企资产承受压力下拿地意向和拿地工作能力减少。

但50家意味着企业内部分裂明显，一部分现金流量较平稳公司拿地心态积极主动，如第一势力内的华润地产，第二势力内的新希望地产等，1月拿地同期相比均有一定的提高。

从各城市群拿地额度看来，长三角持续升温。1月，长三角TOP10公司拿地额度224亿人民币，依然稳居三地区第一位；中西部地区TOP10公司拿地额度83亿人民币，位居第二。拿地总面积看来，中西部地区TOP10公司拿地总面积以496万平方稳居三地区第一位，再次领先。

总体融资规模降7成

2022年依然是房企偿还债务的高峰期之时，年之内期满债卷总金额贴近万亿，在其中1月、3月、4月及7月期满负债经营规模超出千亿。

据贝壳研究院统计分析，1月房企期满负债存有570亿人民币空缺。

实际看来，1月海内外债券融资期满负债经营规模约1051亿人民币，较上个月大幅度提升79.4%，同比下降27.3%，期满负债净收益570亿人民币。依据当今月平均发行债券500亿人民币经营规模测算，房企偿还债务工作压力仍比较大，房企“借新还旧”的老模式恐伤心困难。

2021年后半年房企风险性的集中化暴发，令金融市场犹豫心态短期内无法散去。依据贝壳研究院数据信息，1月房企海内外债券融资总计约481亿人民币，同期相比大幅度降低70%。从月度总结状况看来，1月发行债券经营规模维持去年四季度500亿人民币左右的经营规模水准，环比下降7%。

2014年1月至2022年1月房企债券融资经营规模

来源于：wind，贝壳研究院梳理

与2021年首月弯道超车美金债券市场不一样，因为地区银行信贷适当比较宽松，2022年新年，房企债券融资仍以地区债为主导，海外债卷经营规模占有率仅30%，较2021年同期降低24个点。

息票率层面，关键遭受发行债券行为主体结构型危害，48笔地区债卷中41笔由国营企业发售；1月海内外资金成本结构型降低，均值息票率3.51%，较上个月降低54个基准点。

特别注意的是，招商蛇口与建发各自取得成功发售12.9亿人民币与10亿元企业并购债，并确立股权融资主要用途。这也是对2021年末现行政策的大力支持，预估2022年会出现大量高品质房企发售企业并购债。

海外债券融资均值息票率则大幅度增涨263个基准点至8.63%，1月发售行为主体除开万科、绿城中国等头顶部房企外，还涉及到一部分存有消极舆论的房企，因而海外债券利率分裂进一步加重，年利率从2.30%到13.50%不一。

1月发行债券的另一个特征是短债风靡，地区债券融资发售均值时间为3.9年，较上个月降低约1.1年，主要是一年内短期债券占有率上升至29%，危害总体发行债券周期时间主要表现。

记者手记丨2022房市如何走？

一样是新春比赛，风格却彻底发生变化。

2021年1月，全国各地房市地区网络热点持续，深圳楼市玩命股票打新，上海市、杭州市刚性需求族一房难寻，网络热点城市在“发高烧”中迈入空前绝后的聚集管控，此后离婚买房被严厉查处，经营贷、股权代持等购房擦边方式被堵住。

而2022年第一个月，新房子不太好卖了、房企负债工作压力更变大、抱团发展的多了。

集中化供地进到第二年，原来的土地交易月度总结行情已没法反映出销售市场的实际反映，在市场销售资金回笼不景气的趋势下，大量房企或积极或处于被动降低拿地，将来又添上大量可变性。

错过了开好局，2022房市如何走？