主讲︱刘德科

欢迎来到德科公开课，今天我们来解剖一只「麻雀」。

商业街区与住宅园区如何交融

这个项目是阳光城开发的，位于杭州市中心，它的住宅是值得买的，毕竟有一条商业街，是好事。但是商业街跟住宅园区二者的关系，在这个项目里是「合而不融」。

住宅区的主入口，两侧全部都是冷清清的围墙；商业街和主入口没有发生任何关系，只是跟住宅「在一起」，所以这条商业街是不是阳光城开发的，还是别家房企开发的，没什么区别——如果商业街是别家开发的，那么「合而不融」很正常。

我们再来另一个商业街和住宅园区的关系处理：这是万科在南京溧水的项目。同样是一条商业街，一大片住宅。这个住宅小区的入口跟商业街是有关联的。这涉及到一个非常重要的思考点：首先得有过渡空间，然后才能交融。

我们来看这张图：蓝色区块是一个酒店化的入口，首先是星级酒店入口的落客区设计，出租车可以巡回一圈再出去；紫色区块像酒店大堂边上的小花园一样，阳伞、咖啡桌可以摆在这两侧。商业街区跟住宅园区中间必须要有一个酒店化设计的过渡空间，这个过渡空间是公共空间，它可以让人坐下来，也可以让人经过的时候感受到边上有生活气息的动人场景。

可能大家会觉得，拿两个不太相似的项目作比较不太好，毕竟万科溧水的商业街是 L 形的。其实阳光城的商业街也可以做 L 形的，只不过他们放弃了。

再举一个例子，香港置地在杭州市区的一个项目；楼盘规模不大，8 万方左右。它的商业街就在住宅楼的那一侧，住宅入口在商业街旁。

这个入口看起来像是店铺，其实是小区的入口，所以你走到这个空间的时候，就像进入一个酒店的大堂一样，通过玻璃门进入你的小区大堂。这也是一个比较好的商业街区与住宅园区过渡的处理方式。

我们回头再来看阳光城的项目，你就会很明显地观察到，它的商业街是商业街，住宅园区是住宅园区，两者之间只是在一起，并没有发生交融。

虽然这样的「合而不融」一点都不影响你买这个楼盘，但是我们从设计规划的「龟毛」角度来看，这会有一点点小遗憾。因为今后真正在里面生活的时候，会感受不到商业街跟住宅园区交融产生的独特魅力。「合而不融」会影响街区活力的激活。

多条步行动线交织

我们再来看这条商业街一些别的思考点——

阳光城的商业街是双层空间，地面一层，地上一层；分别在一南一北两侧分别有一组电动扶梯，距离大概是 170 米。如果从步行的角度来看，170 米南端北端各设一组电动扶梯是没有问题的，但是街区的活力依赖的是「多条步行动线的交织」。

大家请想象一下，通往这条商业街的二楼只有两个点，两点决定一条直线，只提供一条步行动线，你只能从这儿上去或者下来。

为了方便大家理解，我再把刚才的万科在南京溧水的项目拉出来跟大家遛一下——

这条竖向的街比刚才阳光城的那条街要稍微长一些，大概是 200 米；这 200 米范围内布了 4 组电动扶梯。大家可以想象一下，如果把中间这两组扶梯去掉，它的步行路线只有 1 条；有 4 组电梯以后，你就有了很多的选择——这就是我们所说的「多条步行动线的交织」。

一个街区的活力要激发出来，首先要有「多条步行动线的交织」。

屋顶的内容诱惑力

我们再来看另外一点：你在这里设置了扶梯，但是如果二楼的商业空间没有东西能诱惑我，作为路人甲路人乙，我凭什么要上去？这就是我们要关注的「二层商业户外空间的内容诱惑力」。

南京溧水的万科项目，在二楼做了一条环形跑道。在屋顶，如果有人在跑步，在玩耍，你不小心看到了他的脑袋，或者传说中这里有个屋顶跑道，这些对路人来说都是一种诱惑，你就会跑上去。

香港置地在杭州市区的这个项目，原本是一个纯粹的住宅项目（规划并没有强制规定其商业占比），但他们还是主动做了一小条街。哪怕是这样的情况下，他们仍然在二楼空间上做了极具内容诱惑力的儿童乐园。

回到刚才的阳光城项目，二层仍然是商店。我们只能祝愿将来阳光城招商的时候，在二层能开出超级有号召力的网红店，这样那些电动扶梯可能才会对你产生内容诱惑力。

产品规划观念的段位差

通过这几条街的对比，你可以感受到，房企的段位是有差异的。这种差异首先体现在产品规划的观念上。

香港置地、万科、阳光城这些企业造出来的房子，在品质上其实也没有什么明显的区别，他们最重要的区别体现在产品的规划设计理念上。有些房企仍然停留在非常老套的「想当然」的理念里面，但是那些一直跑在前沿的房企，像万科，像香港置地……还有很多我来不及报了——他们会率先更新观念。