武汉楼市：大老板住别墅，小老板住大平层

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提问：新人首问：目前卖掉百瑞景90平三房准备入手武汉天地四期三房，价格大概850万左右。武汉天地房子大约2014年左右建成，家有两娃上完小学和中学大概10年以后。武汉天地目前均价5.8万左右，是否值得入手？十年之后房子是否能保值卖出？这样配置有什么问题吗？诚心请教房姐！盼答。

回答：你好，自住跟投资的选筹逻辑不一样，自住重点看自己的喜好。新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的江景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；

因此，武汉天地作为新的富人IP，学区、交通、商业配套又都符合新一代富人的胃口，中短期看保值能力不错，跑平大盘问题不大。

刚需和豪宅是2个完全不同的市场，互不相干。

从投资角度分析，武汉天地的入手成本很高，随着时间的推移，市中心和热门板块是不断变化的，10年太长，武汉天地的新贵身份也可能发生变化 被后来者超越，你仔细观察，老牌豪宅的涨幅也一般，因为富人对产品的口味极其挑剔，我们要随时把握风向，在IP变化之前出手裂变。

提问：新人首问：1.名下两套房子，一套崇仁路站邻片，75平2003年房子无贷款月收租2500元，7楼顶楼无电梯；另套后湖2016年购买纯商贷120万30年，2016年开发商不让用公积金130平电梯房，现每月还贷6500元，现贷款余额100万感觉压力大，2018年办证后联系公积金中心得知两套房定义为改善性住房，自己06年提取过公积金，现在公积金每三年才能提取一次，我每月缴存有3000元公积金，目前商转公只能纯公积金转并且二套房只能贷50万，自身无另外50万资金无法降低现有的100万贷款余额，想过把崇仁路房抵押贷，但房龄老，抵押贷年限短，还款压力一样大，请问如何操作可以转公积金贷款，降低现在每月还款压力

回答：你好，公积金的唯一正确用法是取出来。 公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄，当然是好事情。 给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。 所以大部分想薅公积金羊毛，注定被反薅。 公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。 多要一只鸡肋，你会损失一整只鸡。 舍弃一只鸡肋，你能保住大部分财富。 你现在正确的做法应该是出手崇仁路老破小，差房子换好房子。 剩余子弹用来还贷。

提问：19年年底买了徐家棚附近的安居苑房子。这个房子是老房子，户型不是很好，价格1.4万一平。因为疫情还没有办理过户，很担心房子会跌，我是继续持有，还是想办法办理退房。如果办理退房，我有什么可以操作的方法。合同已经签了，帮卖家换贷款已经给卖家22万。卖家提前办理了交房手续

回答：如果有确定的拆迁内幕，这个价格是可以拿着的，比市场价低一些。 如果是投资考虑，不确定是否能拆迁，安居苑并非投资首选，建议入手之后做个凤变冰出手。 你已经过户了，除非找房管局撤销备案，否则很难退房。

提问：请教 个人情况： 子弹150万、自由职业月薪6000元、孩子2年后上学。 1.西安长安区中海长安府和曲江新区的中海.曲江大城、万科翡翠国宾请您给做个点评，谢谢！ 3.万科雁鸣湖和万科翡翠国宾请您给点评一下？ 2.长安区万科大学城（二手房）怎样？ 3.上述对比哪个更适合孩子上学且有增值潜力？ 4.150万怎样投资合适？ 请指教！为盼！

回答：你好，感谢大额赞赏！

1.曲江大城改善自住可选。 为什么说改善自住可选？ 一是产品 二是价格 三是地段现状，刚需是难接受。改善则对此需求不迫切。这个项目体量大，属于曲江新板块拓荒盘，因产品型态，价格目前在区域也是较高的，未来价值一看自身配套完善，如商业、学校；二看区域发展，道路交通、其它项目进展速度。预期3年后的呈现。 2.万科翡翠国宾属于CEO盘，板块内的高价盘，没有什么性价比，自住还行，短期内会站岗，谨慎购买。 3.随着高新、曲江等城南板块的的逐渐成熟，发展动力和需求外溢之下，长安已成为新一轮的置业“红人”。这个单价在西安可以选到更好的产品，备选项目太多，导致长安府变成刚需买不起，高端没看上的尴尬处境； 高新三期规划是挺好，但距离长安府也在7公里之外了，实在有点远，学府大街板块还是得靠大学城的发展带动了。 4.万科大学城这个地段比较偏了，好歹要有个地铁吧。另外品牌不一定要万科这样子的大牌，只要手续齐全，有点牌子就可以了。 5.从发展看，浐灞核心区和曲江二期淘淘二手笋盘。

提问：房姐，您好！古田二路金地悦江时代，96平小户型，单价1.9万，值得入手吗？古田版块未来的发展潜力如何？

回答：硚口是汉口主城区中发展很慢的区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田，可以买。投资这个价格有更好的选择。

提问：武汉房姐您好！东西湖区金银湖片环湖五路富力地产的商墅总价280万毛坯，135平，可以入手么？

回答：你好，远城区40-50年产权商业屌丝别墅，应该是属于最坑的产品了 远城区，没有流动性 40年产权，税费极高，接盘侠少 别墅产品，升值潜力不如刚需盘 除非到了颐养天年的年纪，钱实在花不完了，可以买一套住着玩玩儿，否则别碰。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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