大佬喊话了！楼市真相被揭，太扎心了

文 | 白羊

近日，央行在发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》中再次重申，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

据不完全统计，今年下半年以来，央行先后5次定调房地产信贷，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，避免把房地产工具化。

单就字面上的话及三番五次密集表态来看，央行不仅无开口子的意思，反而还在让大家死了那条心。这对对钱望眼欲穿的房企和依赖土地财政且GDP压力山大的地方政府来说，显然不是个什么好消息。

不过随后来自央行的老兵，前任央行调查统计司司长，现央行参事、上海市人民政府参事——盛松成给出了完全不同的解读。

盛松成认为，不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位，在经济面临下行压力、地产拐点逐步行成的背景下，房地产调控不应再大幅收紧，保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。

翻译成大白话就是，喊话高层，调控不能再紧了，不然经济会出问题；喊话房企和地方，别被央行的话给吓唬住，调控已经触底了。

抛开对楼市和高房价的主观情感，通观盛的观点，会发现其对楼市的认知整体还是比较客观、冷静和深刻的，对于大众买房置业也是有一定指导意义的。

其一，房地产是中国经济的“压舱石”，既要杜绝尾大不掉之害，也要防止过度抑制对经济造成反噬。

2018年房地产行业对于经济增长的贡献达到12.73%。今年1-10月份房地产投资占固定资产投资的比例达到21.45%，房地产投资对固定资产投资的贡献率较高。房地产投资占GDP的比重达到14.05%，达到近三年来的相对高位。

（数据来源：wind 同策研究院整理）

从上述数据看，不管我们承不承认、愿不愿意，房地产都是中国经济中一块压舱石。当然从另一个角度看，我们也被房地产绑架了。

前几轮调控“屡调屡败”、房价“越调越高”及“救市”救出一个超级大牛市，都深刻地反映了这一点，也深深地刺激了高层，而这又反过来加剧了高层摁住楼市的决心，所以才有了“房子是用来住的不是用来炒的”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

但矫枉不能过正，不能为杜绝尾大不掉之害，动摇现有市场的基本面，进而引发更大的“病发症”。盛松成不仅指出了这一点，还表示房地产行业的“拐点”已经初现。

目前房地产行业整个产业链条均处于连续下降趋势。

（数据来源：wind 同策研究院整理）

如果说是房地产行业某一个指标的下行可以理解为行业调整，而产业链各个环节均持续下行，在一定程度上就可以认为行业“拐点”已经初现。一旦全行业下行趋势确立，将对市场的稳定形成负面影响。

这，恰是当下政策制定者需要谨慎预防和规避的。

其二，供给侧的萎缩为房价上涨埋下伏笔，未来4-8个月内房价存在上涨压力。

其认为，需求端调控由于操作较易且见效较快，往往是房地产调控的主要手段，但无论从短期还是长期来看，我国房地产需求仍然处在相对高位，单纯压制需求并不能从根本上解决问题。

如果试图只通过压制来缓解目前的问题，这些压制的需求终究会在未来反弹，造成更大的问题。正确的调控姿势应该是供需结合。

但现有调控对房企融资的严防死守，不可避免地让供给受到了抑制。

数据显示，截至2019年10月我国商品房和商品住宅的待售面积分别为4.93和2.24亿平米，均低于2014年调控开始放松时的水平。

房地产市场投资与库存之间存在较强的关联，房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间，也就是说房地产开发投资的下行在未来1.5-2年后将会导致更低的库存水平。

另有数据显示，70城商品住宅价格指数与土地购置面积增速及房地产开发投资增速有较为明显的关系，与二者的相关系数分别达到60.5%和40.8%。

（数据来源：wind 同策研究院整理）

一般土地购置面积达到负增长低位谷底后7-11个月，70城商品住宅的价格就会出现10%以上的明显上涨。

而2019年1-9月份土地购置面积增速-20.2%，处于近3年来的相对低位。所以，基于供给不足导致价格上涨的逻辑，未来4-8个月内存在着价格上涨的压力。

当然，你也可以将其理解为在提醒上面要对房企融资适度松绑。

其三，无论是开发投资还是买房投资，都要注意、规避楼市的结构性陷阱。

鉴于中国东中西部及城市间在经济水平和人口上的差异，楼市也存在着严重的结构性矛盾。

从人口结构性来看，东部区域人口基数较大，2018年达到5.38亿，约占全国总人口的38.52%；中部区域人口为3.71亿，占比为26.6%；西部区域人口为3.80亿，占比为27.2%。东部区域2010-2018年间常住人口增长率整体较高，并且超过全国平均水平（4.06%）。

但房地产开发投资和土地供给，却显然与人口分布不匹配。

比如今年1-9月，我国西部地区房地产开发投资增速累计同比为16.2%，东部区域增速仅为8.6%，西部房地产投资增速远高于东部区域，该现象从今年2月份一直持续到现在。从7月份开始，中部区域房地产投资也开始超过东部区域。

土地供给也是如此。自本轮调控政策出台的2016年至今年9月，土地的供需差距比例较高的前25个城市中15个城市是中西部城市，并且也有15个城市为三四线城市。但显然，这些城市的人口支撑是较弱的；与此形成明显对照的是一线城市和东部核心二三线城市，土地的供需比例整体为负值，也就是意味着这些区域供给明显小于需求。

（数据来源：wind 同策研究院整理）

这种教训是深刻的。2010年房地产调控收紧后，开发企业开始转战中西部区域，这也导致2011年-2014年间中、西部地区房地产开发投资增速均高于东部和中部地区，最终导致了中、西部地区的大量库存的产生，这也是上一轮“去库存”调控的大背景。

但现在已不可能再来一轮去库存了，所以这也就意味着，接下来广袤的中西部城市，楼市将会相当痛苦，房企之间的兼并整合也将加剧。

总之，在城镇化率75%之前（2018年为59.58%），住宅投资仍将保持在一定的水平，只有到了高度城镇化阶段，住宅投资的比例才开始下行。因此，在未来十年保持房地产投资的合理增长意义重大。而不将房地产业作为短期经济刺激的手段，也意味着房地产业在长期中必然要实现与整体经济的协调发展。

所以，楼市依然值得玩，但抱着投机心理，想靠炒房发财的除外，无论是个人还是开发商。

不过话又说回来，即使不再狠踩油门，现有车速（房价水平）下，还没上车的刚需要想上车，难度也还是不小。没办法，现实就是这么残酷。