多地房价正在偷偷下跌，只剩这些城市值得买

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：房姐你好！新人首问。想买第2套投资，首付预算80W。老婆有广州房票，但是首套没还清，买广州首付不够，只能看佛山。佛山限购区4成首付。当前三龙湾概念火热，北滘新城有两大500强加持，所以看好顺德北滘合景天銮。请问是否可行，有无更好选择？

回答：你好，子弹80，建议优先考虑广州。找渠道垫资，全款抵押买入。 选筹2个方向： 1.老黄埔：大沙东、文冲附近的，裕丰围双地铁附近 2.番禺：市桥板块、番禺广场板块 实在想买佛山，建议在以下三个小区域内买入“眼见为实”的二手房，至多淘一淘就行了 1、千灯湖板块 2、陈村北滘板块 3、最多再加一个黄岐大沥 千灯湖未来发展潜力看好，看好千灯湖的唯一原因：佛山唯一CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹，次新为主。近地铁是必须的。 中海寰宇天下、万达华府、地铁金融城、保利花园1-2期都不错

提问：房姐好，我准备买二手房，您之前提到gpgd，抱歉请问要怎么才能做到gpgd呢？坐标北京。谢谢！

回答：直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。 在北京评估价的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。 真正的gpgd，来自选筹。 选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。

提问：房姐好，疫情期间看了您的精华帖，买了沈阳皇姑区北二环的万科首付未来城一套120平的，21年年底交房，单价12360入手的，说是小区门口就有地铁站，学区是43中学，不知道持有5年或是更久可以出手，是否值得投资、长持

回答：你好，感谢付费！ 沈北房价近万，皇姑核心区北陵公园附近1.2-1.4万对比之下已经是相当合理的价格。完全是土著老沈阳的情结，给老城区的溢价。 沈阳投资价格一般是控制在9000以内，所以皇姑这个价格入手未来可以持平大盘。

提问：美丽智慧的房姐：您好！新人，本人情况是：离婚后再婚。离婚前有三套房子，都在南湖花园。离婚时前夫，孩子，和我三人一人分一套房，孩子一套在我名下。前夫名下松涛苑学区房90平，出租2000元\/月，孩子名下房子80多平带院子，在松涛苑出小区大门的路边第一排，对面是中百超市，平时当商铺出租，租金每月有6000多，但现在修12号地铁马路围起来，沿街商铺都租不出去，这套房子也空着，因为长时间出租房子里面毁的不像样，想重新翻新装修一下，方便出租，打听了一下需要8万，风华天城的房子140多平也是学区房，原来自住房子内部保留的比较好，不想出租伤房子，想留着以后孙子上学备选，（儿子今年大学毕业，原计划美国读研，现估计改加拿大，他爸想让他以后定居加拿大，），再婚后在汉阳卧龙墨水湖边买了两套160多平邻湖房子，一套自住，一套办公！我名下没有房票，儿子大学毕业后户口迁回武汉，房票没有用。我原计划是等今年年底中建大公馆开盘用儿子房票买一套，以防儿子回武汉工作自住（另一个原因也是里面的学校好，为孙子上学备选），不回武汉就作投资。 现有一亲戚70多岁，上海户口，名下上海无房。现有子弹400，可以接受月供2万！我的问题：1：松涛苑中百超市的房子暂时不打算卖，有必要重新装修吗？2：中建大公馆价高，年底值得入吗？3：买了中建大公馆有必要留风华天城的房子吗（学区房孙子上学二选一），4：不买中建大公馆，卖风华天城，用亲戚代持上海买房行得通吗？亲戚年纪偏老，万一身故有风险吗？5：希望房姐能给更好的建议！万分感谢！

回答：你好，感谢付费！ 城市选择上更倾向上海，但是房票年纪太大，只能全款。如果找不到更好的房票，可以考虑抵押武汉的房子融资买入。儿子国外留学毕业之后去上海落户，把房子对敲回来。代持协议签好问题不大，前提是人品可靠。 松涛苑我的建议是直接出手置换关山大道，如果不打算出手，建议翻新之后重新出租，不过装修成本尽量控制在5万左右。 中建大公馆可以买，风华天城保留的意义不大。

提问：新人首问: 房姐，坐标广州，不自住，总价450以内，在您给的选筹中，看了俩，请您指导: 1.万科城市花园，110平，南向三房，目前38000+，房源多，单价多少可以出手； 2.天朗明居，101平，南向三房，2层，光线一般，单价41000。 选哪个合适？

回答：1、第二CBD的重要节点一定是“金融城”、“鱼珠”这两大节点，这两大节点决定了第二CBD能否起势，说白了就是如果这两个节点的商务写字楼人潮涌动、产业落地了，就代表第二CBD成了；否则，就是花架子 2、目前来看，“金融城“这一节点明显是卡在岑村机场的限高，但背后的周边用地少、拆迁难度大等因素也是很大的困扰因素；所以，第二CBD的牵引力可能是鱼珠，以保利鱼珠港为”火车头“的鱼珠才有可能是第二CBD 的大杀器 3、广州东进大概率是会跳过员村、天河公园到金融城，甚至大概率也会跳过金融城直达鱼珠。想想看金融城到鱼珠直线距离3.5公里，跳过金融城一路沿着珠江、顺着黄埔大道东进3.5公里到鱼珠是完全可能的 4、第二CBD是一个狭长的临江布置形状，那么鱼珠基本上位于整个第二CBD的中心位置。另外，黄埔区为了发展老黄埔，已经发力着力打造以“鱼珠”为头炮的经济商务区 这2个选筹更倾向万科城市花园。

提问：房姐好，感谢您提点！想咨询问题如下： 1. 自住方庄，听您建议，已入手tty北二区一楼眼镜四局大平层187平米一套。 现在想把之前天通苑公园里(不是公园两栋)一套商业47平米卖掉可得200左右，手上还有最后子弹100，再适当dyd，只要租金可覆盖利息即可。准备在tty再入手一套，纯粹投资，这个方向对吗？如果公司买入每年房产税的成本加上的话，值得长持吗？ 2.这段时间一口气读完您所有文章后，还是对tty东二东三的房子旧改观不了，我没投资过那么旧的房子(投资小白我)。目前东二东三楼龄20年，长持10年后楼龄30年，如果是北京市中心的老破大小的流通性我都能理解，十年后三十年楼龄的tty老破大的流通性在未来看好的原因是什么呢？想请教您！ 房产投资小白但热爱学习自我提升，非常感谢！

回答：你好，天通苑为什么有投资价值？ 原因是面积大单价低，这一类标的对于眼光有一定考验，需要判断到底是不是因为面积大而导致的低估，还是本身物业的市场落差？ 对于真正优质的面积大单价低来说，本身是一种洼地的存在，从牛市再到调整期，始终保持一个缓慢上涨的势头，目前仍有套利空间，不过优质的价格不太好抢。 以老破大和老塔楼为代表的标的，按照逻辑可以归纳为一类，由于各种各样的原因被市场所歧视，流动性低，市场需求呈现跳跃式变化，只有那些未来真正具有市场需求，只是目前被市场忽略的老破大老塔楼，才具备投资的价值，这两类标的由于被高度低估，一旦重新被客户群看中，即使大盘调整依然完全无视，在牛市种也是涨幅最大的两类标的，找到这两类标的，对于选筹的要求要更大一些。 单价控制在2.5左右 从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，价格便宜就可以跑赢大盘。 加上未来科学城利好，落地后，天通苑未来价格会逆袭。 天通苑不适合小白上手，属于鬼牌，适合底仓充足的老手作为长持的航母。 天通苑的优点是单价低，预售比高。 子弹300以上，可以考虑入手望京 双井板块。

提问：新人首问：房姐，您好！自从看到你的文章后就着迷了，也发现自己在很多方面做的还是太差了，虽然之前多年都从事金融贷款相关工作，却没有将金融贷款知识逻辑运用好，对自己买的几套房都不如意，没有踩到点上，也实在很是着急！希望房姐指点迷津，贵人指路！本人，女35本科.已婚！还未有小孩！15年北京大兴六环外魏善庄1套60平商住周边无配套，上班公交40分钟倒地铁至少1个半小时到2小时，江西地级市老家130平按揭学区12年购买的！(小学初中，幼儿园.全配套初中是重点学区) 18年浙江海宁开发区110平实验小学学区！现在从事工作是大额资金业务，但不是很容易成单，对于资金方和客户方都不好把控！先生36，老家湖北荆门农村，从电脑硬件行业转到汽车后市场技术服务方面以个体形式做，从学习期到现在做了5.6年都没有成绩！所以很慌！现在打算卖江西老家地级市的房子！顺利的情况下70左右吧！原计划是去杭州买一个房子落户，将来小孩上学！看了您的文章后发现有广州和重庆都可以考虑！考虑的是投资➕定居发展！这个年龄了也考虑今年备孕！事业方向，目前也在考虑是做电商创业做淘客带货或者干脆砸钱做房产金融相关服务代理，目前资源渠道比较多的是北京资方和金融产品，个人房贷和信用贷信用卡，还有企业类型的融资资源！这个领域算相对成熟，主要是因为中途当转到大额资金这块了，当时是因为想要提升自己的想法，所以就进入了。所以我现在目前不知道该怎么继续了！而目前迫在眉睫的养育小孩，房产配置！事业方向都倍感压力！生活有点乱！请房姐老师指点迷津！辛苦了！谢谢！

回答：你好，做淘宝之前你先想清楚，这个东西还能做多久，红利期还有多久，你自己的东西产品还有多久，一定要把这个赛道想的明白些，原来没想过就多和业内人士沟通下想想。 如果你有把握继续做5年以上，持续赚钱，甚至还会有增长，那就别去做金融了。 如果你这个淘宝你综合评估下来，5年后估计就要结束了，那你还是继续做金融。 几个在武汉做淘宝的同学，一年在淘宝赚三四百左右，也还算不错了。 另外，现在的风口是淘宝\/抖音直播卖货，这类主播都靠捧，要公司给流量 淘宝需要新亮点抓眼球冲业绩，所以捧出一个李佳琦；斗鱼需要造星上市，所以捧出一个骚猪一个宝宝。 李佳琦一年直播380场，骚猪、旭旭宝宝一年直播2000小时，努力的幸运儿。 想靠嘴靠脸吃饭的至少两三个亿，竞争比影视圈激烈的多。 北京的信贷是很严格的，几个一线城市里，最开放的是深圳。 理论上贷款中介的路都是通的，打通三四家银行支行行长、分管信贷副行长、信贷主任、信贷员一条龙，找到长期稳定流量，做好客户服务工作，培养几个可靠机灵的驻银行预审员。想要超额收益，再引入大金主，做垫资生意。 可事实上，除非你机缘巧合，于信贷老板或银行领导有救命之恩，谁会把资源和流量给你呢？ 做事情和写长篇小说一样，需要伏脉千里长期投资，现在结的果都是五年前种下的因，先在贷款公司老老实实打工，摸清楚行业规矩，再谈单干。 如果打算在一线城市发展，北京 深圳 广州这几个城市都不错。重庆适合投资，不适合创业。 汽车后服务一直被认为是巨大的金矿，但确实还没看到太成功的案例，这个领域我不熟，专业门槛比较高吧。如果老公摸不到门道，可以考虑跟你一起做金融。 前面几年入手的房产，确实都不算好。3套都出手是最好的，接下来的最佳配置： 北京+深圳\/广州+其他二线城市 重庆不错

提问：亲爱的房姐，请问武汉在这次疫情之后房间会下跌吗，会跌多少呢？

回答：随着疫情确诊数的不断上升，唱衰的声音越发蔓延，这些天陆续收到各种私信问疫情对楼市有啥影响？楼市是不是要凉了？未来还能不能投资房产了？关于这我想说的是：买房人不要慌！ 大家该干嘛照常干嘛，目前阶段，楼市冻结，量价失真，买卖双方都停止运转，失去指标信号的市场已经无法反应出真实的楼市走向。 但这不是“实质性”的，只是出现了延迟效应，买房、卖房的需求被暂时无法抗拒的疫情强行压制了下去，但需求不是永久消失，并不会因为时间的推迟而消散， 请你记住，疫情总会过去，买房者会迟到，但绝不会缺席！ 疫情后经济上涨有压力，接下来的货币政策会很有看头，假如未来几个月如果能放出更多的货币，大家都知道这是对楼市的利好。 弹簧压得狠了，一旦反弹起来，会相当可怕。。。

提问：房姐，请问一下，购房定金怎么能退？

回答：退定金以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。

提问：新人首问：您好，房姐。坐标南昌，之前13年、15年买了两套小三房，18年为了二胎两个换成现在住的二手学区洋房255万（贷款100），19年湾里区1万投资86平小三房今年5月交房（贷款60），现在还有40，两套按揭1万。 问题1：之前想到西安西咸新区（老婆老家宝鸡）再入手一套，现在合适吗？西安市区破限购有好办法吗？建议投资哪个区域 问题2：现在住的觉得性价比不高，想满2年置换掉，腾出更多首付去一线城市买，我老婆在北京连续7年社保，可以直接买吗？现在哪个区价格相对低有潜力？ 谢谢！

回答：你好，西安暂时也凉凉，现在不是最佳进场时机。 买北京思路正确。 连续7年社保可以买。北京买哪里重点看你的子弹。 北京选筹： 目前的一手房基本是郊区炒地的产物，没有几套比二手便宜的一手房，暂时不建议入手。 二手市场里，50%的交易总价在500万以下，前赴后继的上车人流，可以说500万以下是血海市场，受总价和消费观影响，普通人上车最爱的远郊地铁刚需次新，也是相对容易溢价的物业类型，如果不想起跑就被甩在身后导致未来两三年都不能裂变的话，建议选择东三至东五内的90后公房，00后老小区，懂贷款的话，用首房首贷基本可以贷到房价6成。 500-700万，这是脱离斗兽场的第一步，但是依然没有太多标的可以选择，倒退单价面积4*175m\/6*116m，这两个条件的标的只能在东三四北三四一带碰运气，唯一能明盘的，是500-600区间的首选之一，2.6*200m＋的天通苑大面积，下一轮前3万内都可以拿。 700-1000万，终于有「选择」的余地了，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 1000万＋，是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面积，这个区间的房源数量减少，但是反应周期比前面更长，好房源有时候能消化几天。 北京信贷： 500万以内，1500-2500万的区间，以使用首房首贷为主，前者是因为大量匹配公房老小区可以避税避免非普，后者是因为可以突破抵押贷上限。 500-1500万，抵押jy贷为主，非普，非满五唯一，高额的税费，全款买入最低指导价过户无疑是最明智的最有利润的选择，讲到这里要插一点，目前抵押贷非常严格，外行基本不能破，要做先提前几个月找专业人士铺路，如果容易贷款出了问题在想补救，可能没地儿去。

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