武汉二手房回暖？真实的市场已陷入怪圏

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传统的“金三”刚过，武汉楼市似乎明显可以感觉到一些回暖的迹象了。新房市场的热门红盘看房人数增加，是摆在台面上的；而从去年7月份开始一路沉寂的武汉二手房市场，现在行情到底怎么样，许多人比较关心。

据亿房研究中心最新数据显示：武汉二手房3月的整体挂牌量明显增加，而从中介门店反馈的门店日均上访量数据来看，3月份武汉部分区域二手房活跃度明显提升。

价格方面：2019年3月份武汉市二手房挂牌均价15649元/㎡，较上月下跌了0.13%。而洪山、江夏、东西湖、汉阳、汉南等区域则呈现上浮趋势。

那么最近，哪些人在出售二手房？哪些人在考虑买二手房？为什么有些区域的房子始终卖不掉？

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哪些人在出售二手房？

据亿房研究中心统计数据显示：武汉市区二手住宅不同房龄挂牌的情况，占比最高的二手房龄是10年-20年，其次是5年-10年。

而房龄在2年-5年的次新房，反而占比是最少的，只有0.89%。

当然，这个统计是以房龄为主的，所以房龄短的房源量占比，会更有参考意义，因为这样的房子的倒手频率会很低。

很多人都有错觉，认为武汉楼市的购房者里面，投资客比例特别高。但是从这个数据里面，我们会发现，短期持有的人群是绝少数。

房龄10年以上的房源占比，占到了61%左右。这样的房子，一般来说置换改善的需求还是主流，毕竟产品是会过时的。

楼市是有自身肌理的，房地产的消费结构始终也都呈金字塔型。我们不能否认炒房的存在，但无论何时，占绝对主流的购房需求都是自住型。

从当前市场反馈的数据来看，武汉挂牌的二手房源基本是有置换或者自身有资金需求的人群。而这部分置换人群一般自己有一套房，想买第二套，只有卖了老房子，才能置换新房。如果手上的二手房难出手，就等于进一步减缓了房屋的流动性。

可以看到的是：武汉已经开始进入这样一个格局——二手房成交的活跃度，对新房市场将产生直接刺激。武汉楼市的核心变量，某种程度上，就变成现有二手房业主的内部循环。

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当前二手房的量价有哪些明显变化，又是哪些人在关注二手房？

亿房研究中心数据显示，武汉主城区上周成交最好的三个二手房小区，除了以小户型低总价为卖点的城开东亭花园小区之外，另外两个分别是万科四季花城、金地自在城。

这两天看到有位中介发了微信，东湖高新区的桃花源89平两房（只有两房）户型，成交单价已经上了1.8W，又有些回到历史高位的感觉，这倒只是个例。

有中介透露，以光谷小学周边的小区为例，虽然挂牌价看着比较高，极少户型挂出2.2W+的价格也有，但也只是挂挂的。目前像关山中学的学区房，平均成交价格在2.1W左右，低的有2W，高的有2.2W。

重点是跟去年的对比，到现在为止，该中介统计出的数据是，关山中学周边学区房挂牌均价，比去年低了5000元/㎡。

如果关山学区房价格下调是个例，那么花山中介的繁忙程度则反映出二手房明显回暖迹象——有花山某中介门店店长表示，年前每周每个经纪人约出看房基本只有1-2个客户，现在每周会约出4-6个客户。一家门店的每周成交量，可以达到5-8套，而去年下半年，连一周1套都做不到。

翻了好几倍，又一个恍若隔世。

当然，不管市场到底有没有回暖，买房本身就不应该是短期行为。新一轮的楼市周期下，买房必须要回归到“对自己有用”这项简单的道理上。例如能派上用场的学区房，正是这种姿态的回归。

而从关注二手房的客群来看，其中一部分属于有置换需求的房主，另一部分人群更多考虑的是学区房。

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二手房的春天来了？为什么他们的房子还卖不掉？

“我在台北路的房子卖掉了，只挂了一天！”一位朋友小沈在卖掉房子的第一时间，向我发来了喜报，也就是上个星期的事情。

一天成交？现在二手房市场的行情，已经如此“狂野”了吗？

今年萌生改善念头的小沈，决定把台北路一套空置着的二手房置换掉。这是一套典型的“老破小”，37平米，两室一厅一厨一卫，在4楼的位置，小沈挂牌价77万。

没想到的是，挂出去当天，他就接到了中介不少带看电话，其中一位年轻买家更是当场就相中了，砍了5万的价，刚好在小沈的心理预期内。

两人一拍即合，隔天晚上就付了定金，签了意向合同。这样的顺利程度，连小沈本人都没想到。

要说他的房子有多亮眼，那也不存在，就是市面上普通的“老破小”，只不过“低总价+市中心”这个组合上线后，也就意味着成交会比较灵活。

事实上，进入三月以来，武汉二手房市场的回暖速度有目共睹——上周，武汉市后湖某中介门店二手房签约19套，环比上涨了22%。这个数字，是近8个月来的最高峰，而且还在攀升中。

再回头看看小沈的“一天成交”，似乎也有了一些“数据支撑”。

可是对于个体差异化巨大的二手房来说，好行情只是“助燃剂”，同为二手房却不同命的故事，仍然比比皆是。

这边的小沈在为一天成交乐开花，另一边的小刘，却在为她那套卖了半年多还没脱手的房子而发愁。

小刘在后湖的房子，也挂了快小半年了——她的卖房记，更能代表市场中一些次新二手房的表现。

小刘的房子是一套毛坯的次新房，当初买的时候是考虑到孩子上小学。但是在她上班地点变成光谷后，现在住到后湖去，对于小刘来说意味着每天超过一个半小时的乘车时间，这让她下定决心要置换。

“没想到卖房子这么难，挂牌前三个月，看房的人都比较少，最近这段时间倒是多了一些，但也都是没有下文的。”

小刘的那套房子也吃了楼层不好的亏，位于高层当中的8楼，因为这个原因，小刘的挂价不敢高，120平，总价225万，有税。

就算和周边的新楼盘比，这个价格也不算高，跟周边的二手房成交价相比更是低了不少。

但是几个月过去，房子也没有要卖出的意思，小刘也一直想不明白，不管怎么说，毕竟离市中心不远，地铁已经开通，旁边还有学校，购物中心，配套齐全……

“感觉没有理由会卖不出啊，而且现在行情还不错。”小刘也开始犹豫，“要不要再降点价……”但是在置换的压力面前，她也显得有点无奈。

事实上，她没有预想到的是，在大量的二手房选择面前，一些显性的短板，就意味着房子竞争力会被削弱，大浪淘沙之后，卖房也会变得艰难。

我们经常说，二手房是真实市场的晴雨表。如果从最近二手房的成交量来看，现在的市场，相比去年下半年应该每天都是阳光灿烂的。但是聚焦到每一套房子身上，却是几家欢喜几家愁。

毕竟，真实的二手房市场才是一块试金石，可以让每一套房子的真实竞争力都原形毕露。

伴随着成交量上升的，还有二手房的挂牌量，开年以来大量的二手挂牌房源入市，都在默默地告诉我们，接下去，留给买家好好挑选的机会着实不少。