近日，深圳长租公寓跑路的新闻仍见诸报端。一方面是长租公寓不断暴雷，另一方面是高房租的房东直租房源，让许多来深圳置业的人更加渴望拥有一套属于自己的房子。
深圳实际管理的人口超过了2千万，而去年深圳新增常住人口超过40万，排名全国第二。尽管深圳近期楼市一手房房源供货较多，但是与这个庞大的人口数据远不能与之，楼市供需市场较为不平衡。
名下拥有几套房的终归是少数，深圳大部分人都是想在深圳有个安身之处。这时，许多人已经考虑不限购、不看购房资格、单价较低的“小产权房”。
深圳购房变长租成“潜规则”？“我要退款！”
凌晨4点半的深圳天还没亮，小齐找到乐居君的时候十分焦急。
小齐向乐居君讲述了她的买房曲折经历。她在某短视频平台上看到平湖金融中心城XX谷的视频后，于今年6月份到现场看房，对其户型和居住环境较为满意，“尤其是从窗外望出去的那一泊湖水，觉得居住环境很好”。
各方面需求都十分契合的情况下，尽管小齐对合同上诸多条款都存在疑惑，但“置业顾问”声称“仅剩几十套”，引起她的担忧，不确定下来可能就没得选了，最终小齐还是于9月15日签了《物业有偿使用意向书》和《XX谷产业园物业有偿使用合同》，缴纳了5万元的定金。
（受访者提供的资料）
乐居君从现场销售处了解到，该项目用地性质为研发产业用地，在售房源属于产业园区里的“宿舍”配套，开发商是华科育成。
中科谷总建筑面积40万㎡，总占地面积5.7万㎡，对外售卖的为1、2、9栋，以现房精装交付，已于今年6月交楼。
该项目容积率为4.2，3梯9户，于去年开始“上市交易”，在售套数为567套，主推49-81㎡1-2房的宿舍，单价为1.8万/㎡，总价90-150万据现场销售的消息，目前仅剩几十套54㎡的户型。
乐居在现场时发现，该“小产权房”属于与正常的商品房看上去并无两样，项目自带1万㎡的商业，周边有观澜山水田园、观澜湖生态公园和平湖生态园等自然资源，还有在建的地铁17号线。
什么“游戏规则”不让看合同？
小齐告诉乐居记者，现场销售不让把合同带走看一下再签，签完也没有直接交还给小齐，这让她更加担忧，随后便咨询了自己的律师朋友，这下才发现合同上很多都为霸王条款！
涉嫌霸王条款的合同条款：
“无论何种原因导致合同解除或提前终止，除该物业已毁损、灭失外，乙方应当在合同解除或提前终止之日5日内按照本合同约定状态交还该物业。乙方自费将该物业内的由乙方自行添置的所有物品搬离该物业，并将该物业恢复至符合交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），甲乙双方对于房屋恢复状态另有约定的除外。”
另外未按照上述条款约定期限交还物业的，“每逾期一日，则应当按照该物业每日使用费标准的2倍支付该物业的占有使用费”
“本合同签订之日起，除本合同约定之情形外，乙方不得以任何理由擅自提前终止或解除本合同。否则乙方已使用的使用费甲方不予退还，乙方还应承担使用费总价款30%的违约金”小齐表示，销售一直在朋友圈宣传称购买者为“业主”，而合同上的条款则让她觉得自己更像是个“租客”。
而小齐向乐居君出示的付款收据抬头为“中科谷产业园*栋*层*号房物业使用费定金”，并无“购房定金”的字样。
而后乐居君向现场销售确认，该形式的交易是否可以理解为“以租代售”，销售表示，“可以这么理解。”
同一销售，前后不一的口径，面对小齐的质疑，销售表示，“每个游戏有每个游戏的规则，你不能不按游戏规则来。”
最终，乐居君跟随小齐到该项目展示中心，询问退款一事。
小齐对此忧心忡忡，然而到现场后销售要求小齐提供身份证和银行卡复印件后，便表示退款将于15个工作日内到账，过程十分顺利。
小齐的小产权房购买经历像极坐了一趟过山车，虽然事情阶段性结束了，但小齐的经历应当引起想要购买小产权房一类人的注意，尤其是有购房需求，但预算不够转向小产权房，因而不受法律保障的“地下购房者”。
那么，小产权房能不能买？听听律师怎么说！
在深圳，像小齐一样寄希望于安身小产权的人很多，据相关数据显示，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前，深圳有一半左右的的人口居住在“不完全产权房”中。
乐居君就小齐的案例和关于小产权房的一些基本问题咨询了房产律师张茂荣。
乐居君：1、您怎么看待小齐签的这个《中科谷产业园物业有偿使用合同》呢？
张茂荣律师：就这个案而言，实际上是一个买卖，签订的却是一个物业使用合同，这个是非常非常非常不建议的。
因为这表明产权没有变更，很容易导致卖方违约，我不给你使用了，违约了收回。因此这种以物业使用合同替代买卖合同的做法更加保障不了他的权益。
乐居君：2、在深圳小产权房并不为官方认可，将非住宅用地建成住宅售卖出去的买卖行为是合法的吗？
张茂荣律师：小产权房特别是我们说的是违法建筑类，交易合同是不合法的，这是确定无疑的。
乐居君：3、对于购买小产权房这件事，您有什么注意事项要提醒大家的吗？
张茂荣律师：尽管小产权房买卖不合法，但是市场上这种情况还是普遍存在的，因为小产权房有居住功能，在必须买的情况下，我们不建议以租赁或者是物业使用合同的形式替代买卖，因为如果是物业租赁或者物业使用合同，产权不发生转移，卖家返价的时候起诉到法院，法院有可能认定该合同无效，最终判决返还房屋或者是在拆迁补偿的时候，这个房屋拆迁权益还属于卖家。
而如果直接签买卖合同，这种情况下遇到拆迁，只要买家实际占有，开发商是补给买家的，也就是实际占有人的，如果卖家起诉到法院，法院会以应当由政府处理为由裁定不予受理，等于说变相地，间接不支持卖家的毁约，这样的话，买家的权益相对来说更容易得到保障。
因此，交易后，保留实际占有使用的证据是十分重要的。
而如果直接签买卖合同，那么说这种情况下遇到拆迁，只要买家实际占有，开发商是补给买家的，实际占有人的，如果卖家起诉到法院，法院会以这个应当由政府处理为由裁定不予受理，等于说变相的，间接的不支持买家的毁约，这样的话，买家的权益相对来说更容易得到保障。
在深圳，还有许多像小齐这样的“地下购房者”
你也碰到过此类惊心动魄的购房事件吗？
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文章来源:乐居买房
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