中期业绩解读 | 合景泰富：核心指标表现优异，实现高质量发展

8月28日，合景泰富集团控股有限公司（HK.1813）（下文简称“合景泰富集团”）举行2020年中期业绩发布会，公布截至2020年6月30日止六个月中期业绩。从企业销售业绩、财务指标、土地储备、业务拓展等方面表现可以看出，合景泰富集团表现优异、实现高质量发展。

图：合景泰富集团2020年中期业绩摘要

逆势销售实现稳增长

潜力城市群、一二线城市贡献度高

销售规模稳步增长，业绩排名增幅显著。受新冠疫情利空因素影响，2020上半年全国商品房销售金额为6.69万亿元（单位：人民币，下同），同比减少5.4%，商品房销售面积6.94亿平方米，同比减少8.4%。在此背景下，2020上半年合景泰富集团录得预售额合计368亿元，同比增长2%。据中指研究院上半年房企销售业绩排行榜显示，合景泰富集团销售额排名较2019年同期提升5位，表现优异。

图：合景泰富集团2017H1-2020H1销售额（亿元）

资料来源：合景泰富集团官网

业绩区域分布均衡，潜力城市群、一二线城市贡献度高。按预售金额贡献划分，合景泰富集团目前在售120个项目中，37%来自长三角区域，37%来自粤港澳大湾区；按城市等级划分，87%来自一、二线城市。报告期内，合景泰富集团共推出北京领汇长安、宁波美云合府、太仓锦著天逸花园、昆明云湖天境等全新项目，市场反应热烈。

图：合景泰富集团2020上半年预售金额分区域占比

资料来源：合景泰富集团2020半年报

可售货源充足，潜力城市群、优质一二线城市货源占比高，业绩增长可期。从货值总量上看，合景泰富集团2020下半年可售货值1,300亿元，将推出包括广州臻溋·名铸、深圳臻林天汇大厦、杭州春来晓园、苏州悦四季华庭、成都瑧林、重庆天銮等在内约20个全新项目，可售货源充足；分区域看，粤港澳大湾区占比45%，长三角区域占比30%；按城市等级划分，一二线城市占比87%，可售货源区域分布均衡，高增长潜力区域占比高，有效支撑集团冲刺全年销售目标。

核心利润指标表现优异

融资渠道畅通财务稳健

营收利润双增长，核心指标表现优异。报告期内，合景泰富集团按权益合并收入约为206.07亿元, 较2019年同期增长20.4%；按权益合并毛利为约67.51亿元，较去年同期增长9.2%；按权益合并毛利率为32.8%；核心利润为33.02亿元, 较去年同期大幅增长31.4%。董事会宣布派发截至2020年6月30日止之中期股息每股40分，较去年同期增长25.0%，派息率为38.5%。

资料来源：合景泰富集团2020半年报

紧抓窗口多渠道融资，获资本市场高度认可。境内债方面，合景泰富集团旗下境内单一最大主体广州合景已取得公开发行公司债券45亿额度，及非公开发行公司债券80亿额度，并于今年3月成功发行10亿元私募公司债券，期限为2+1年，发行利率为5.75%；于8月份发行18亿公募公司债券，期限为2+1年期，发行利率为5.6%。境外债方面，今年1月，合景泰富集团抓住年初发债窗口进行再融资，成功发行3亿美元债，期限为7年，发行利率为7.40%。另于8月再成功发行5年期2亿美元债，利率为5.95%。境内外债券的成功发行，展现集团管理层对资本市场的敏锐捕捉，亦反映投资者对企业的高度认可。

手持充足现金，整体财务稳健。截至2020年6月30日，合景泰富集团现金及银行结余的账面金额约为544.4亿元，手持充足现金，叠加销售端的顺畅运行，企业抗风险能力有效增强。同时，上半年集团成功降杠杆，净负债率约59.2%，大幅下降16.2个百分点；平均融资成本下降0.2个百分点至6.2%。集团有息负债规模可控，融资成本稳定在合理水平，利润率始终保持在高水平，整体财务稳定。“三条红线”融资新规下，合景泰富集团优势更加凸显。

深耕粤港澳与长三角

优拓土储助力中长期竞争力

销售业绩是企业历史战略的综合体现，当前优质土地储备则是确保企业未来强综合竞争力的重要指标之一。通过分析合景泰富集团当前土地储备总量及布局，企业区域战略聚焦，可持续发展能力佳，抗风险韧性强。

战略聚焦，新增土储集中潜力区域。2020上半年，合景泰富集团继续深耕粤港澳大湾区及长三角区域，聚焦一二线城市发展。通过公开市场招拍挂及合作开发，成功在广州、杭州、苏州、成都等城市获取10个项目，合计新增总建筑面积111万平方米，补充总可售货值约为230亿元。其中，按金额计算，上半年新增土地权益比达到77%，权益比例有所提升。粤港澳大湾区及长三角区域占比达到89%，仍为集团重点布局区域，一二线城市占比达91%，聚焦战略不变。

图：合景泰富集团2020上半年新增土储分布

资料来源：合景泰富集团2020半年报

深耕粤港澳与长三角，可售总货值充足。总量看，截至2020年6月底，合景泰富集团已布局城市40个，拥有优质项目165个，总建筑面积约为2,475万平方米，总可售货值约为5,100亿元，足够集团三至五年发展所需；分区域及城市看，合景泰富集团主要项目分布于广州、佛山、深圳、东莞等粤港澳区域，上海、杭州、苏州、南京等长三角区域，北京、天津等京津冀区域，成都、武汉、济南、重庆、西安等中西部核心城市，布局区域发展潜力大。

前瞻推进城市更新业务，夯实增长根基。受益住宅开发和商业地产综合运营的实力和优势，合景泰富集团积蓄力量，前瞻建立城市更新团队，今年加速推进城市更新业务。3月以来，广州红卫村、双沙村及南岗村已启动拆迁，预计部分旧改项目可在今年开始实现转化。

多元布局显成效

共生共赢实现高质量发展

从业务布局看，在深度发展地产板块的同时，合景泰富集团综合运营商业板块，赋能整合产城板块、精准布局教育板块、加快拓展酒店板块、全面进军长租公寓板块、快速推进文旅板块，积极探索大健康板块。历经多年市场沉淀与打磨，合景泰富集团已构建具有合景基因的全业态商业链，多元布局显成效。

图：合景泰富集团业务体系

在投资性物业领域，合景泰富集团聚焦粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等核心地区。经过多年沉淀，截至今年上半年，已开业商业项目共34个，其中商场8个、写字楼8个、酒店18个，均位于一二线城市核心地段及新经济区，持续为集团提供稳定的现金流入和利润支撑。

在购物中心方面，合景泰富集团已成功开拓摩方、悠方、悠方天地三大购物中心产品线，已开业购物中心8家，分别位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山，经营面积70万平方米。随着国内疫情趋于稳定及防控常态化，集团旗下商场的客流量已恢复至疫情前水平，上半年整体出租率及租金收入与去年同期相比基本持平。

未来，合景泰富集团旗下将有更多全新购物中心陆续开业投入运营，分别位于北京、广州、成都、苏州、南宁和重庆等一二线城市。其中，2020年下半年将迎来成都摩方及U8酒吧街的盛大开业。随着已开业商场运营渐趋成熟，租金水平及出租率稳步提升，预计商场租金收入在未来几年将实现快速增长。

在写字楼方面，合景泰富集团在广州、上海、成都等多个城市核心区域打造共8个高端写字楼项目，均布局于一二线城市中央商务区，租户结构稳定，在今年疫情期间租金收入保持稳定。

未来，合景泰富集团还将迎来包括北京合景中心和广州合景中心等更多写字楼的开业，助力租金收入快速增长。

科技赋能提质增效

助力企业稳健发展

以科技提升产品价值与营销创新迭代。合景泰富集团以科技赋能实现创新与稳步增值。在产品开发领域，致力于人与使用场景的融合，通过打造智慧社区服务平台，给业主带来更加舒适的科技生活体验。在营销领域，上线“合景云选家”构建一站式线上购房平台，鼓励客户线上购房，足不出户安心置业，让客户在线了解集团旗下所有房源动态，同时积极运用直播等新媒体方式进行精准营销和品牌输出。

运行SAP向管理要效率。通过上线运行SAP系统，合景泰富集团搭建业务财务一体化平台，使资金管理与业务紧密结合，从业务全过程落实对审批流程、业务规范、预算、核算规则的管控，防控运营风险。建立财务共享中心，提供标准化财务共享服务，提升财务共享管控能力、管理效率和业务创新能力，为集团规模持续增长提供数智化信息平台支撑。

“一合”APP打通一站式服务。作为地产行业内以会员服务为核心的服务平台，合景泰富集团升级由物业管理、客户服务、会员管理、合景云平台四大体系组成的后服务端体系，建设“一合”线上平台，整合商业运营、物业服务及资产服务等多元服务，以科技赋能与协作共创的方式，让会员在各业态间享受无缝、升级的优享体验，为集团生态化建设提供强有力支撑。

小结：

2020年初，尽管疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击，但合景泰富集团积极应对，最终于年中交出完美答卷。合景泰富集团表示，公司一直坚持有质量的发展，积极应对外部环境的变化，主动创新求变、调整策略、调配资源，以积极的态度应对市场的变化。对于未来，合景泰富集团将始终围绕规模、效率、利润三个维度寻求平衡的发展，以客户和产品品质为中心，产品推陈出新，用心服务，以多元业态协同发展为战略，共生共赢，迎接合景泰富集团下一个12年。