“热闹”的深圳楼市，涨价底气何来？

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近期，深圳房地产市场闹得沸沸扬扬，先是二手房业主集体控盘、抱团涨价，随后深圳住建局出台严厉打击哄抬房价的新规，严格限定深圳2019年一、二手房价格指数年涨幅原则上不超过5%。

两个事件，一前一后，把全国的关注度都吸引到了深圳。在业界普遍认为整个房地产市场趋冷的今天，深圳业主联手涨价的行为像是在市场上燃了一把火。

对此，我们特意对深圳房地产市场进行了具体的剖析研究，以期了解业主们联手涨价的底气由来，并尽力还原真实的深圳楼市。

2019年深圳楼市触底反弹

2019年以来，深圳利好政策频频。

2月18日，粤港澳大湾区建设上升为国家战略，深圳作为湾区核心引擎的城市地位凸显。

8月18日，深圳再次迎来重磅改革红利，获批建设先行示范区，城市价值进一步跃升。

11月11日，深圳调整普通住宅认定标准，二手房综合降税幅度约6%。

在利好政策轮番刺激下，2019年深圳房地产市场显著升温，成交量触底反弹。

3月份以来，深圳市场延续高热度，成交量持续保持在较高水平。随着年底销售高峰期的到来，房企供货热情高涨，近两月供应显著放量，成交量随之稳步提升。

依据前22天成交数据估算，12月深圳商品住宅成交量大概率将突破50万平方米，并有望创年内单月新高。

预计2019年全年深圳新房累计成交447万平方米，同比增长约30%。

核心区位、高性价比项目秒光

随着深圳房地产市场持续升温，新开盘项目去化率大幅提升，平均去化率由3月份的31%提升至12月份的58%，净增长27个百分点。

不过，各区域市场、各类型产品去化情况持续分化。受限价政策影响，核心区位、高性价比项目认购踊跃，基本开盘必售罄；反观公寓类产品去化情况大都不尽人意，多数项目去化率都在20%附近。

二手房市场转暖量价齐升

深圳已然是存量房主导的市场，二手房市场热度更能真实的反映市场冷暖变化。近年来，深圳二手房年均成交量都在500万平方米以上，相当于同期新房成交量的1.5倍。

2019年，在新房市场显著升温的同时，深圳二手房市场也同步转暖，成交量价齐升。1-11月，深圳二手房累计成交577万平方米，同比增长11%；成交均价57217元/平方米，同比上涨3%。

4月份以来，深圳二手房市场明显转暖，成交量持续高位运行。

受惠于深圳豪宅标准调整，大量实际为刚需、刚改的伪豪宅被认定为普通住宅，导致二手房交易税费大幅降低，综合减税幅度约6%。

受此影响，11月二手房市场进一步升温，成交量一举刷新年内新高。

限售解禁项目涨幅最大

受限价政策影响，2019年深圳新房售价整体运行平稳，仅个别项目全年涨幅超10%，主要还是受不同楼栋位置、不同类型产品等多方面因素影响，实际售价涨幅着实有限。

与之相比，深圳二手房售价更为市场化，2019年售价涨幅十分可观。据不完全统计显示，2019年深圳二手房售价大幅上涨，多项目全年涨幅超10%，更有项目涨幅接近30%。

纵观2019年深圳二手房售价涨幅较大的项目，基本可以划分为以下两类：

其一，2019年限售刚刚解禁的二手房，核心区位、豪宅项目售价涨幅最大。典型如华润城，2019年首批交付房源限售解禁，售价由2018年底108239元/平方米涨至2019年底136497元/平方米，全年涨幅高达26.1%。

其二，坐享区域规划利好，二手房售价大都呈稳步上涨态势，尤其是那些规划利好逐步兑现的项目，售价涨幅往往更高。典型如深物业前海港湾花园，2019年地铁5号线沿线开通加持，年底售价升至83663元/平方米，全年涨幅多达17.1%。

多个月份土地市场断供

深圳供地长期受限，近两年供地愈加紧俏，年均经营性用地成交规模基本稳定在220万平方米左右，较2016年前期高点423万平方米近乎腰斩。

2019年，深圳多个月份土地市场断供，“僧多粥少”的局面很大程度导致土拍竞争激烈，核心区位宅地更是遭房企围抢。典型如6月24日，时隔5个月之久，深圳挂牌出让5宗纯宅地，全部到达最高限价，出让总金额多达224亿元。并且，部分地块已逼近周边房价，土拍竞争激烈程度可见一斑。

不过，随着房企融资环境持续收紧，下半年房企拿地态度逐渐回归理性。典型如11月22日，深圳再度挂牌出让6宗纯宅地，土拍结果却意外遇冷。其中，1宗地流拍，2宗地底价成交，剩余3宗地均未到达最高限价。

主要原因在于土地出让条件过于严苛，6宗地全部采用“双限双竞”（限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞人才住房面积）的方式出让。正由于项目入市售价被严格限定，投资开发已然是无利可图，土拍竞价自然是乏人问津。

长期以来，深圳被誉为改革开放的前沿阵地，一大批以华为、腾讯为代表的高科创企业迅速崛起，创造了一个又一个的深圳速度、深圳奇迹。

可以预见的是，在粤港澳大湾区建设、先行示范区等利好政策作用下，深圳将对标打造竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市，将进一步夯实深圳房地产市场。

也许正是由于以上这一切才支撑起了深圳业主联手涨价的底气，然而，深圳业主不理智的行为表象之下，根本原因仍然是市场供需平衡问题。

下一阶段，我认为“大深圳”战略已是势在必行，意即增加深圳辐射范围，挖掘土地资源潜力，把快速交通、轨道交通、公共交通建设好，才能有更大的空间来发展房地产，进而实现平抑深圳房价的目标。

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