燕郊房价已挤掉泡沫，未来将进入缓慢上涨阶段

据媒体消息，最近燕郊房价整体有所回升，部分新盘价格上涨2000元，部分二手房业主停止折价甩卖，垫资买房重现。

实际上最近小半年来，燕郊楼市从快速筑底开始过渡到缓慢回升阶段。

有人很诧异，有人很高兴，但实际上，燕郊楼市回暖有其市场规律。

当初燕郊房价快速下跌，并非由市场决定，而是政策的强力打压致使需求一瞬间消失，这一招精准打击了炒房客，这批人在燕郊楼市的购房者中占比颇高，杠杆入市，无法套现，资金断裂，不想降价都不行。房价越高，进场的越晚，进场的人越多越疯狂，杠杆越脆弱，拿着五六千块钱的工资，就敢背上1万的月供。对于燕郊这种根本没几家像样企业的地方来说，根本不会有多少愿意把社保落过来，调控就宣告了炒房客大限将至。

实际上从2017年到2018年，燕郊楼市已经蛰伏两年多，整体房价腰斩，从3万跌至1.5万。

那现在为什么又回暖了呢？

一方面原因是，开发商为了业绩和利润，铤而走险，推出各种绕开限购措施的销售策略。其基本策略有两点，在资格上，通过先草签，再由开发商帮助补齐个税和社保的方式获得购房资格，三年后完成过户。在资金上，开发商通过首付贷等各种方式为购房者垫资。这两点都建立在燕郊房价腰斩这个前提之下。

某种程度上，价格见底，又有资金支持，房企抓住了投资客的需求，炒作“抄底正当时”的预期。

必须要提醒的是，以上操作是存在很大风险的，原因仍在房价上。只要有利益在，产权没坐实，房子一旦溢价，反悔是常有的事，开发商是信不过的。西安的房企为了利益，甚至不惜起诉自己违规卖房。

开发商现在着急得很，想趁着北京" target="_blank">通州一波热度，把房价预期拉起来，尽快卖房子回款。这是最近燕郊楼市整体回暖的重要原因。说白了，现在燕郊楼市，仍然存在明显的炒作氛围。 ​

在中国的楼市里，燕郊是一个特殊的存在，在这个镇级行政区划中，地段对楼市的影响被放大到极致。

燕郊离北京最近，这里是在北京工作的白领聚集地，每天早上有30万人从这里跨省去北京上班。人，才是地段的核心。在北京工作，又负担不起北京房价的人，都将目光投向了燕郊。当然更少不了投资客，他们更有钱，决策更为果断，也擅长炒预期。作为环京的top1，在燕郊楼市最亢奋的2015-2017年，坊间一直流传着燕郊划入北京的消息，这成为房产中介业绩和投资客炒房致富最重要的一张牌。

2015年那一轮也是因为通州副中心的确定，而现在副中心已经开始办公，燕郊与通州仅隔着一条潮白河，地段优势太明显了，河那边热火朝天，河这边虽然有限购政策，但也挡不住躁动的炒房客。

不过，就目前的燕郊楼市而言，买房可以，但要小心开发商的圈套。

过去两年多，燕郊楼市经历了一轮快速挤泡沫的过程，房价肯定是跌不下去了。未来相当长的阶段，燕郊楼市将迎来价值型投资阶段。

首先，2018年下半年开始，调控已经见顶，全国都试图给房地产来点微刺激，而且资金面趋于宽松，房贷利率止涨下跌。很显然，本轮楼市小周期已经见底，触底回暖的基本面形成。 ​

更重要的是，燕郊楼市此次回暖，跟地段有直接关系。

对于环京来说，所有人都看到了京津冀协同，大力发展经济。但实际上，除了去年划出的那块地方，其他地方都很难谈在产业上有什么作为。原因很简单，北京的虹吸效应太强了。很大程度上，未来环京都将成为北京的卫星城，容纳巨量北漂的居住需求。愿意承认这一点的地方不多，当然也有的地方愿意承认，但北京不大想配合，在城际轨道交通上动作十分迟缓就是表现之一。

不过规律终究是规律，通州已经起来了，燕郊人口必然还要增加，挤掉泡沫的燕郊楼市，利好是显而易见的。，北京房价六七万，通州四五万，上班就是跨条河，在一些想要住房的人心理，燕郊一两万的房价，优势还是太大了，上车必然从挤掉泡沫的燕郊楼市开始。

当然，燕郊楼市有其特殊性，好不容易下来的房价，调控效果这么明显，未来相当长的时间都不可能放松，大起大落只能来一回，决不允许来两回，楼市即便回暖也不会大幅上涨。真正打算在燕郊买房的朋友也不必被开发商、中介和炒房客带节奏。

而对于燕郊等北三县来说，要找准自己的定位。在基础配套上搞好一点，路修好一点，学校搞强一点，医疗资源多争取一点，让来居住的人有归属感。很多人目前只是把房子买在燕郊，医疗子女教育都还选择在北京，燕郊以及北三县必须要扭转这种局面，不必大搞产业。

再次强调一点，别想着在炒燕郊的房价，燕郊的唯一优势就是地段，是和北京的距离，为来京打拼的人搞好后勤，打好这张牌足矣，价值自然会逐渐释放。