还想着年赚20%？风险已至，东南亚炒房该消停了

从2018年开始，全球楼市也呈现出一种轮动效应。

在调控持续不断，国内楼市投资机会逐步收窄的大背景下，大量投资需求开始出国寻找新的楼市洼地——东南亚。

中国人青睐的传统发达国家和地区，加拿大、美国、迪拜等正在逐步熄火。奥克兰、温哥华、新加坡和悉尼等城市开始通过税收的方式拒绝海外购房者。

但东南亚的泰国、柬埔寨正在异军突起。特别是柬埔寨的金边，近半年来更是火的不行。2018年柬埔寨金边楼市中国买家咨询量同比猛增550%以上，其中近九成为投资需求，这也带火了当地的一些房地产托管机构的生意。

胡润2018年度全球房价指数显示，排名第一的就是金边，且是第一次上榜就，年度涨幅达16.7%！

东南亚楼市的崛起，基本上是几股力量共同作用的结果。

其一是房企，以金边为例，2000年到2017年，外资开发的项目有287个，其中中资项目就达110个，2010年以来，其他其他国家的资本基本都在撤离，但中资房企却在加码投资。中国房企深谙高周转之道，作为国际化布局的重要区域，正在东南亚大规模扩张。

其二是投资需求，中国人偏爱投资房产，特别是一些通过投资房产致富的新贵，在国内投资受阻的情况下，寻求海外投资渠道的需求还是很强烈的，东南亚成为房价洼地，自然而然成为他们的目标。

长期关注房地产的朋友应该有感觉，微信等社交媒体上推荐投资东南亚房产的不在少数，背后很大程度上都是房企在推动。国内的购房者、中介机构、房企，构成了完整的链条。

目前东南亚投资还在升温，类似金边、芭提雅等热点城市的房价预计还会继续上涨。

不过最新的信号却显示，官方已经试图遏制这种势头。

上面这则通知，相信很多人都已经看到了。

简单说就是要打击非法买卖外汇的行为，按照上述文件的标准，非法倒卖500万元人民币（约74万美元）以上的外汇就得入刑。

按照目前的规定，目前普通人每年换汇的额度也就是5万美元。这点钱根本不够在海外发达国家买房，即便是大火的金边，中国买家咨询的房产价位也超过了5万美元，主流的在10万-25万美元之间。

中国买家投资海外房产所需资金，绝大部分都是通过地下钱庄运作的，触及上述红线基本上是板上钉钉。

东南亚房产投资热，未必是这份文件出台的直接原因，但后者却会对前者构成直接利空。地下换汇这种事无法从根本上杜绝，一旦超出容忍度就得打击。

之前的万达、海航、安邦等企业也是通过各种渠道在海外大肆购买资产，导致资本外流，威胁外汇储备。这些中小投资客通过地下钱庄一窝蜂出去购买海外房产，和这些大企业本质上是一致的，只不过他们是大玩家，这些房产投资者是散户而已。

海外投资的不确定性远大于国内房产，目前东南亚金边这种地方的房价相对于当地收入已经严重脱节。目前金边的高端房产价格已经超过3500美元/平米（约2.4万平米），当地人根本买不起，2018年金边房产投资回报率达到了20%，但背后的事实却是完全没有当地人参与，绝大部分都是在中国买家之间流通。

击鼓传花，投资客互相收割的游戏很难玩的久，上述通知一出，外汇管理必将收紧，东南亚投资，风险已近，各位打算跟着“专家”出去炒房的人也该警觉一点了。