4月70城房价：二手房走势才代表了楼市真相

昨天，统计局照例公布了上个月的70个大中城市房价数据。关于统计局的数据，我给大家的建议有三点，一是淡化环比，重点同比；数据总是滞后的，现在5月份已经都过去半个月了，环比数据的价值已经比较小了，但同比不一样，过去一年的数据走势能惯性推导出至少未来一年的房价走势，只要政策不会有大的转折。

二是淡化具体数值，重点看趋势；

不是说数值有水分，而是数值的口径与我们实际感知存在差异，就好比一个城市的平均房价一样，你所关注的房子，价格永远比平均价格要贵不少。看趋势就行了，比如只要这个城市房价一直往上走或者往下走，是否出手，自然结论就有了，观望或者抄底，都随你。

三是淡化新房重点，重点看二手房。

现在政策并未明显变动，新房价格仍然受各种条条框框的限制，相对来说，二手房更贴近市场真实走势，特别是在重点城市，更是如此。

上面这张图是我整理的70个城市新房和二手房同比涨幅排名，我们可以很明显的看到，总体来看，三四线城市仍然在领涨全国楼市，但是其二手房涨幅明显跟不上新房涨幅。而在一线城市，新房和二手房价格涨幅都比较有限，而且两者之间的差距比较小，比如北京，新房同比上涨3.5%，二手房上涨0.6%，就普通购房者来说，这点涨幅几乎感受不到。上海和深圳同样如此。这两座城市新房和二手房价格同比涨幅差值分别只有1.6个百分点和3.1个百分点。很明显，对于一线城市来说，最近一年来买了房的朋友绝对不后悔，因为市场已经明确给出信号了，未来楼市走向只会向好，而对于那些还未买房的朋友来说，现在也没必要担心，因为市场虽然向好，但根本没可能大涨。

以北京为例，我们观察近两年来的成交走势，你会发现，自2018市场真的是“稳中向好”。我们了解到的是在北京成交的二手房中，仍有一半的最终成交价低于挂牌价，你敢信？

上海和深圳也大致如此，成交量回暖是明确的，但价格整体仍然是比较平稳的。对于二线城市来说，今年购房压力会比较大，因为市场热点主要集中在这里，开发商大举从三四线城市套现离场，大规模布局二线城市，资金进来的多了，上游土地市场的动作会影响到下游的新房和更下游的二手房。西安现在等于被点名了，接下来，西安肯定会想办法来给市场继续泼点冷水。

​此外，关于4月份的70城数据，我想说的是，对于投资性购房者来说，二手房的预期尤为重要。举个例子，你看4月份的房价环比和同比数据，能明显看出来，三四线城市新房涨幅明显跑赢二手房涨幅，比如丹东，4月份新房同比上涨了18.5%，但二手房同比涨幅仅为7.7%。这是一个典型的冒险者的乐园，纸面上的财富很诱人，但落袋的难度并不小。大家只看到新房的狂欢，却忘了二手房市场难以消化如此重点的套现需求。