三分钟看完碧万保融半年报里的数据秘密

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2019年刚刚过去的这半年是一个很有意思的市场。

3月份开始，市场回暖，很多项目销售一片大好，销售好自然传递到土地市场，火热了2个月，从5月底大部分城市的行情急剧掉头，很多房企都暗暗为年度销售业绩发愁。

正好，8月下旬是各大地产公司半年报的日子。今天我们抛开以往爱推送的品质项目、豪宅楼盘产品解读，我们就以一个普通投资者角度，看看这些房企基本面。

简单说就是从商业的角度，哪些公司收入多、利润高挣钱多、有没有风险、未来挣钱的机率高（土地储备的货值、位置）。

我们选择头部企业进行对比来看看，市场到底有没有什么变化？

依据相关数据排名，目前前五强开发商分别是：碧桂园、恒大、万科、保利和融创，不过恒大的半年报还没有出来，我们以其余四家龙头房企财务参数为例。

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2019年上半年，碧桂园上半年实现权益合同销售金额2819.5亿元，权益销售面积约3129万平方米。股东应占利润约为人民币156.4亿元，同比增长20.8%。

碧桂园近三年半年度营业收入对比

具体数据为实现营业收入约2020.1亿元，同比增长53.2%；实现毛利润548.6亿元，同比增长56.9%；实现净利润约230.6亿元，同比增长41.3%；实现股东应占利润156.4亿元，同比增长20.8%；实现股东应占核心净利润159.8亿元，同比增长23.4%。

万科地产累计实现合同销售金额3340亿元，合同销售面积2150.1万平方米，同比分别增长9.6%和5.6%。实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。

融创地产实现合同销售金额约为2141.6亿元，合同销售面积约为1472万平方米，合同销售金额同比增长11.8%。实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；实现净利润112.9亿元，较2018年同期增长66.6%；归属于母公司股东的净利润102.9亿元，较2018年同期增长61.8%。

保利地产累计实现合同销售金额2526亿元，签约面积1636万平方米，同比增长17.3%和12.5%。实现营业收入711.41亿元，同比增长19.48%；实现归母公司净利润99.55亿元，同比增长53.28%。

只有碧桂园公布权益销售金额，所以会发现从营业收入看，吸金2020.1亿的碧桂园最高。

其中融创2019年目标是5500亿元，按这个计算，上半年仅实现销售金额约2141.6亿，半年目标完成度约为39%。

下半年，相信在销售和回款的环节，很多房企会继续发力。

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通过研究年报还会发现，碧桂园的一些特别之处。

比如在行业持续调整期、虽然上半年碧桂园的销售规模较去年同期有所回落，但其权益口径及全口径的销售金额仍保持在行业领先的位置。

比如2018年下半年碧桂园首进西藏，完成了我们国家内地所有省份布局。

目前碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企，由此可见碧桂园的管理能力和运营能力。

最特别当属销售份额和货值分布，也和大部分房企完全不一样。碧桂园在今年上半年三四线城市的销售占到55%左右份额，今年下半年准备的货量有4820多亿元，三四线城市大概也是共贡献55%左右份额。

这也和很多同行的理解不同，我们平时也会呼吁，投资远离人口持续减少的三四线，要尽可能的到一二线，但是很多返乡置业的群体肯定还是更希望自己所在家乡买的起房，买个好房，拥有好的配套。

杨国强曾表示，自己持续看好三四五线城市房地产市场，也是因为随着农民工资提升，他们会产生居住改善需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住。因此，他们最大可能是在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇置业。

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作为一个投资者，买股票的时候都是买这个企业的未来，地产的未来就是看这个企业的土地储备以及土地分布，是否在未来发展很有潜力的城市。

我们还是以碧桂园的土地储备为例。

比如目前中国最热的粤港澳大湾区，是经济最活跃的区域，也是国家重点发展的湾区。

我们知道碧桂园发迹于广东。根据财报显示，截至2019年6月底，仅仅只是在粤港澳大湾区，碧桂园就拥有3467亿元权益可售货值，此外还有潜在可售资源约5519亿元，累计可售货值合计达8986亿元。

而据克而瑞统计，截至2018年底，碧桂园在粤港澳大湾区土地储备超过5000万平方米，土储货值和土储建面均位居同行Top1

在粤港澳大湾区核心城市深圳，国家刚刚定位为“中国特色社会主义示范区”，这个意义极为重大，根据《意见》要求，深圳不仅要成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范，也要成为民生幸福标杆、可持续发展先锋。

碧桂园在深圳已获取权益可售资源达225亿元，潜在权益可售货值达1961亿元。

我们可以详细看看碧桂园布局的项目分部：

不过，在房地产市场调控常态化，持续去杠杆的大背景下，像富力和融创等房企也明确表示，下半年将大幅减少土地获取。

值得注意的是，碧桂园今年上半年新取得项目位于二线城市及目标二线城市的新增投资比重有明显提升，这也给其他房企一个投资借鉴。

●●●5●● ●最后聊聊多元化。

房地产作为15万亿这么大的市场体量，很多房企都没有停止对其他行业的探索。

比如恒大，在探索快销品等失败后迅速转向新能源汽车，投入大量资金，收购组装出一条完整的新能源汽车产业链。

其他房企如阳光城一直在做教育、环保业务，蓝光投资现代服务业、生物制药、3D打印业务

碧桂园也在积极布局多元化，高科技领域主要是研究建筑机器人。

随着技术进步，机器人可以完成繁重、重复的劳动，已经成为一个不可避免的趋势。

如果你去一些建筑工地会发现，建筑工人的年龄相普遍趋高，虽然一线工人工资持续在上升，但现在年轻人大都不太愿意做辛苦的建筑行当。

另外老龄化日趋严重，未来工人将更加稀缺，仅仅碧桂园自己公司在建项目的施工面积就已经达到2.8亿平方米，每年的交楼面积差不多有1亿平方米。等建筑机器人研制成功后，对安全和质量都会有保障。

杨国强希望机器人能成为其未来强大竞争力的来源，也能给其他各项业务的应用带来质的提升认为，人工智能技术与传统建筑业相结合，利用机器人完成部分建筑工作，正是行业未来探索发展方向。

2018年7月碧桂园成立博智林机器人公司。据总裁莫斌介绍，博智林已递交申请专利将近500项，机器人公司总共研发30多款建筑机器人，其中9款已经进入到项目现场进行试运作。

前几天央视新闻频道《共和国发展成就巡礼·广东篇》特别直播节目中，就展示了博智林最新研发的3款建筑机器人：地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人及PC内墙板安装机器人。

据莫斌透露，目前杨国强正全身心投入到建筑机器人的研发和试制过程中。等建筑机器人全部出来后，相信对于整个建筑业包括对社会都有很大贡献。

在杨国强看来，“未来的碧桂园应该是一个高科技的企业，未来是科技创新引领行业的时代。”

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当然，对于未来我个人最大的期待，是希望房地产企业能一起努力，比如碧桂园的建筑机器人可以尽快研发出来，在行业内投入使用，毕竟这个行业已经发展30年，房子的施工精密度，建筑工人稀缺等等各家企业都存在的痛点难点还并没有百分百解决。

就像前天推送文章所说的，我们更希望未来房地产的产品品质、服务品质会做更好，在产品的创新、品类的创造方面。重新把房地产拉回到制造业和服务业。