总理今天发话，这一招儿将改变楼市

文 | 白羊

时下，有没有一种两全之策，在不过度刺激楼市和房价情况下，又可以通过对房地产输血，借助其力量，实现稳经济、稳投资、稳就业等目的？

别说，这种看似左右手互博的矛盾想法，在现实中还真有操作的可能。破题关键在于城镇老旧小区改造。

今天（10月14日）国务院总理李克强到西安考察，第一站就是已有20多年历史的西安市最早的安居小区——明德门北区小区，并在此听取西安市老旧小区改造工作汇报。

李克强表示，老旧小区改造十分必要，不仅要进行楼体管网翻新等“硬件”改造，还要根据群众需要提供养老托幼、医疗助餐等“软件”服务。

并强调，老旧小区改造光靠政府“独唱”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”。改造后的小区不光要“好看”，关键要“好住”。

值得一提的是，城镇老旧小区改造同样上了政府工作报告的：“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”

从政府报告到李总理的喊话，显然，官方是有意启动这一块的。

这里有两个问题待解：一、在楼市调控“咬紧不放松”的前提下，官方为何要在旧改上撕口子，并鼓励各方力量积极参与？二、这意味着什么？会对楼市产生怎样的影响？

第一个问题可从以下两个方便解读。

其一，如今虽然各地的平均房价相对不低，但也必须看到，在城市内部各区、各板块房价并不是“一碗水”那样平，而是差异性很大，或者说很不均衡、撕裂很严重。

位于近年来当地政府大力开发的区域、公共配套和基础设施较好的新兴小区往往当地价格的标杆，尤其是上一轮以去库存为目的的刺激中，货币棚改的操作又进一步刺激了居民对新建商品房的需求。

反观城市核心区，那些早年间修建的小区却在掉队，因为公共配套老旧、居住环境较差，而成为当地房价的洼地。

不管是刚需，还是改善，都很少有去考虑那些老旧小区的，其甚至开始慢慢地贫民窟化。从城市整体发展的角度，这显然是不利的。

前些年，大大小小的城市为了“扩腰围”都在四处跑马圈地，但现在城市边界都已大致确定。

随着城市新增空地越来越少，不管是寻求GDP增长新燃料，还是改善民生，还是从修补城市内部撕裂，维持城市的整体协调性，政府都是有动力去做老小区旧改的。

其二，考虑到内外形势，当下国内经济下行压力还是蛮大，此时去启动老小区旧改，时机刚好，而且其能量也不低。

据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。我国尚有约5千亿左右的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中，应积极发挥作用。

从实践来看，城镇老旧小区综合改造项目可以采取社会资本参与共建的模式。公共维修基金和政府节能减排补贴可以起到“四两拨千斤”的放大投资的效果。

除了短期的投资外，老小区旧改对消费、就业也能产生深远影响。

如城市老旧小区综合改造一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施消除扩大居民消费的障碍，另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展和节能减排等新消费模式。如是，又能创造出众多的就业新岗位，持续有效地为国民经济创造新动能。

第二个问题，对城市新区的大量新房来说，长期是利空；对改善后的老旧小区或城中村来说，房价则可能存在一定的补涨过程。

在此要先强调一点，对于老旧小区改造，需要辩证地去看，如果本身是那种容积率很低、建筑密度很低的老旧小区，或者规划不合理、居住体验差的城中村，从城市资源集约利用的角度，就像笔者之前说的，大概率会被拆迁重建。

但若老小区的容积率或建筑密度本身就很高，或者规划相对合理且容积率也不低城中村，其实拆掉重建并不划算，性价比最高的就是旧改。如通过加装电梯、立体（或地下）停车库、改造官网道路等，改善老旧小区的居住舒适性。

要知道这些老旧小区或者位于城市核心区的城中村，交通、教育、医疗等公共配套并不差，而其内部居住环境一旦改善，之前很多看不上老小区的购房者，出于生活便捷性和房价差，会慢慢被吸引过来，届时其房价势必会存在一个补涨的过程。

需求就像一池子水，有的地方流入多了，其他地方就必然会减少。

中国新增人口正在引来拐点，官方又通过完善租房环境及大量的租赁性住房、共有产权房等操作，分流位于商品房链条上最底层的接盘侠，如今随着旧改的老旧小区加入“抢人”阵营，未来能够流向商品房的水（接盘侠）必然会大幅减少。

这也就意味着，位于城市新区的大量新房，未来房价上涨将会变得更加缓慢。