深圳突然冷场？！

文 | 白羊

近日，深圳楼市发生了2件很有意思的事。

一个是，年内最后一场、也是史上最壕的土拍大戏，出人意料地平淡收场；一个是，龙华某地王项目开售，对高价楼盘情有独钟的深圳土豪，这次却没一哄而上，据说去化率偏低，具体数据坊间说法不一。

若从表面看，很容易得出刚回暖的深圳楼市遭遇了倒春寒，但真相并没这么简单。

冷清的土拍

11月22日，深圳一口气推出6宗住宅用地，总建筑面积约77.6万平方米，其中龙华1宗地、光明区2宗地、坪山区3宗地、大鹏1宗地，规模甚至超过6月24日那场“史诗级”土拍。

关注大湾区楼市的人，想必很多人对6月份深圳那场土拍仍记忆犹新。

作为近二十年来，深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应。当天深圳市土地房产交易中心上演了一场3小时土地拍卖持久战，共吸引了37家企业参与竞买，最终以223.84亿元的总价完成土地使用权出让，超过起拍价（154亿元）近70亿元，整体溢价45%，全都拍到土地最高限价。

深圳向来住宅用地稀缺，这是开发商和土豪们坚定看多深圳楼市的基本逻辑。

这次土拍地块更多，起拍价更低，本以为会有一场龙争虎斗，但结果以冷清收场，仅14家房企到场，一个半小时便结束了“战斗”：6宗地、1宗流拍、两宗地是底价成交，溢价率最高的一块也仅有27.5%，而6月时的5块地溢价率全达到45%。

结局很意外。

但原因显然不是半年间深圳楼市基本面就发展了深刻变化，开发商不再看好了，也不是因为年底开发商拿不出钱了。

巨大反差的背后是拿地条件出现了巨大变化。此次参与竞拍的6宗地块，均采用“双限双竞”（即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积）模式；而6月集中推出5宗均采用“单限双竞”（限成交地价、竞成交地价和人才住房面积）地块。

看到没，与上次相比，此次多了一个限销售房价。这就给开发商出了一个大大的难题。

限成交地价也好，竞成交地价和人才住房面积也好，虽有成本压力，但可以通过售价来弥补，因为从基本面上看，他们是坚定看多深圳房价的。

但一招“限销售房价”完全开发商的财路给堵死了，值得一提的是，个别地块的限定售价甚至低于周边二手房价。如龙华A816-0068地块，销售房价限定在7万左右，而周边个别项目房价已达8万到10万一平。

这种新房和二手房倒挂，对于甚至深圳土豪来说，那是很爽的。但对开发商来说，自己就只能赚个辛苦钱，完全是给别人做嫁衣。既然如此，还不如不拿。

而之所以制定这么严苛的、严重打击开发商拿地积极性的土拍条件，官方也有自己的难言之隐。

首先，今年三季度，深圳GDP增幅不尽人意，现在需要适当放些“肉”出来，拉下经济；

其次，今年以来，从大湾区规划到中国特色社会主义先行示范区，深圳收到的大礼包接连不断，而明年又是深圳建市40周年，这个节骨眼，在调控房价上，深圳必须要有大局意识，而6月那场轰动的土拍，影响很大，所以此次要降温。

正是在这这种矛盾心理下，才有了这次条件苛刻的、以牺牲开发商利益为代价的土拍。当然，买单的基本都是国企，中海、招商、华润、五矿、深圳安居集团等。

从另一个层面来说，这也意味着2年后，又是深圳土豪们集中蹲售房部的时候。

热不起来的地王项目

从之前刷屏的千万蹲可知，深圳是从来不缺购买力的，尤其是高端项目。

但深圳土豪又是精明的，预热了很久的龙华某地王项目，之所以没得引得土豪们蜂拥而至，并不是因为房子不够好，是因为房子的升值空间不够大。

比如项目开盘均价10.3万一平，但周边二手房大都在6至8万左右，也就是说，项目带周边的房价，而周边房价却无法给项目更多支撑。另一方面，虽然产品做得不错，但项目所在区域并不是深圳核心或热点区域，也没有山、海、湖等特殊资源，即没有豪宅基因。

用某置业者的话说，说实话，***的品质，卖10万便宜了，但地段上看又觉得不便宜，前海招商**也卖10万，买了房跟别人开口一说，我住南山前海，和说我住龙华上塘，那完全不是一个概念……

这也反映了当下国人那种简单粗暴的“买房观”，即能地段好、能升值的房子才是好房子。至于体验感和产品力，那都是锦上添花的附属品。这种买房观本没什么问题，但这种过于从升值视角而不是居住体验看房子，也恰是导致楼市难题的一大症因。

而这两个事件也显出了深圳楼市在当下微妙的一面， 土地端一热，政府就开始浇冷水；房价稍微一高，资金就不跟了。