没自住房的人也能收益澳洲房产的高租金！

以往人们的观念是，只有有了自己的房产，才能涉足房产投资领域。然而，在澳洲房产市场，越来越多的人却选择将首次置业定位于投资。

澳大利亚最大的房产估值公司Herron Todd White最近的一份报告显示：目前，澳洲越来越多的首次置业者不再以自住为买房的首选目标，而是选择了投资用的物业。澳洲有13%的首次置业者准备选择投资房作为他们的首套房。该比例在澳洲的大城市更高，悉尼所在的新州已经上升到了24%，维州为20%。

现金流比房子更重要

首次置业的人为什么看中了获取收益？其实，这是一个并不新鲜但却具有前瞻眼光的投资法。罗伯特·清崎在《富爸爸，穷爸爸》中写到: 不要成为金钱的奴隶，而是要成为金钱的主人。拥有了房产不一定就拥有了资产，它们很可能是负债！

如何区分房产是财富还是负债？就要看：资产变成可以随时变现正向的现金流；而负债，则在不停地吸走你的现金流——比如按揭贷款的月供。

或许有人会说，按揭不是可以只还利息不还本金吗？这样以小成本持房，并期望未来房价上涨，岂不是乐事？可银行并不是傻瓜呀。但今年3月开始，澳大利亚各大银行已经收紧了这种还款方式的借贷。

高房价低租金 悉尼墨尔本房租触顶

这样的形势下，房屋的租金回报率，成为最可靠的现金流来源；同时，这也将取代房价的增幅作为研判房产投资的标准。

事实上，观念的变化对于房价甚至产生了震慑作用。来自CoreLogic数据显示，受公寓价格下跌影响，悉尼和墨尔本四月房价有所下降。目前悉尼房屋租金收益全面锁紧，独立屋下降了2.8%，单元房下降了3.8%。

这是投资者激增、租客转而买房的共同结果；而这无疑加速了房屋空置率上升，从而导致租金进一步减少。叠加还息不还本的政策消失，那么高杠杆的投资者的大量稳定的现金流要求，就只有靠租金满足了。显然墨尔本和悉尼的房产市场并不太适合他们了。

选对城市和项目 才能有收益

在墨尔本和悉尼的商业地产空置率已经回落到4.7%（之前均值在7%左右），租金回报率却可以实现8%；在布里斯班的别墅类出租收益基本在5%；黄金海岸由于即将承办2018年英联邦运动会，它的设施越发完善，人口呈现流入趋势，短期内房屋稀缺，租金市场也十分乐观。相对于成熟的墨尔本和悉尼，布里斯班和黄金海岸更有发展空间。

不过，选对了城市，不一定就会有收益。如果在正确的时间和地点买到了错误的项目，同样无法带来预期的收益。比如，虽然说布里斯班投资前景看好，然而如果不知道城市大量的公寓存量造成了布里斯班房价和租金收益存在重大风险，盲目投资了市中心公寓，那收益也就远离投资者。这并不是空穴来风，最新数据显示，布里斯班内城区的空置率，特别是大量公寓楼的空置率已经上涨到了4.4%。（澳洲首府平均空置率仅有2.5%）

综上，创富是人生的必修课，能不能交出满意答卷，就要在看到人家成功创富、屡次创新的时候，也应该更新自己的思路和眼界；这个过程中，如何平衡资产规模与负债，那就要用现金流的标准来衡量——能带来现金流的房产，才是好的房产；能看准趋势和认清方向的投资者，才能笑到最后。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。