买公寓的投资回报怎么算？看这里

这次跟大家讨论的内容主要是公寓产品的投资回报问题。

同时解析一下未来的政策可能会对租房市场带来的影响，从而导致租房收益率的下降。

关于公寓产品的投资回报率的影响因素很多，比如公寓产品的房价增长、租金回报、资金成本、杠杠率和周转率等。由于杠杠率和周转率说起来比较复杂，所以本文主要讲的是租金的回报和未来影响租房市场的一些政策解读。关于如何挑选公寓产品。

深圳购买公寓之前，你需要算好这笔账" inline="0">

从房产房投资的收益来看，最简单的模型就是：盈利=房产增值+租金回报。

但是很多人买房不可能使用全款的（抗通胀），所以如果再考虑一下向银行贷款的资金成本的话这个盈利模型需要减掉成本。

盈利=房产增值+租金回报-资金成本

上次我们讨论了公寓产品所特有的户籍缺陷、学位缺陷还有交易成本的缺陷，流动性等因素，会对公寓产品的房产增值部分产生比较大的影响。所以在考虑投资公寓产品时，房产增值部分最好不要列入考核标准，而应该把增值部分作为一种惊喜。

关于资金成本问题其实都差不多，当然利率越低越好，时间要尽量长。具体的操作方式暂时不在这里描述，我们主要讨论的是公寓产品的租金回报。

大家可以先来看一个数据，从2010年到2018年深圳每年的平均房租增速大概为7.5%，而中国每年的通货膨胀率约2.6%，这个增速非常可怕。

打个比方，如果你在深圳租一个40平方的房子，一房一厅大概每月的租金是6000块钱，如果按每年房租增长率为6%来计算，

第一年收到的租金是72000元；

第二年收到的租金是72000（1+0.06）=76320；

第三年收到的租金是76320（1+0.06）=80899元，以此类推，那么你30年后租金的总收入是569万）。

现在市场上40平方的房子大概多少钱呢？如果按7万块钱一平方来算，那么40平方的一房一厅的房子总价是280万。按首付5成就是140万，贷款140万，目前利率大概在5.39%，做20年的等额本金的话，总利息成本为757744.17元，每月的平均还款额为9543.65元。

30年后的盈利=569万-280万-75.77万=213.23万

但是30年后这个房子，还是你的，还可以继续有租金的收入。其实这个回报率更加适合商品住宅，而且商品住宅是70年的产权，复利的时间更长。

当然这是一种比较理想的算法，随着时间的推移，城市化率的不断提高，人口流入的下降、政府对租房政策的调整等，都会影响未来租房市场的变动。

据最新数据统计，深圳平均租金是97元/平方米/月，上海是92元/平方米/月，北京是91元/平方米/月。而2018年一线城市的本科毕业生的平均月收入是5218元，2018年深圳市的社平工资是7486元，那么一个本科毕业生在深圳这个城市租一个35平方米的房子，一个月的租金大概在3395元，占到了月总收入的60%以上。

这个数据已经非常可怕了，意味这个城市对年轻人的生活压力越来越大，如果一个城市的年轻人都待不下去了，这个城市的未来发展还有希望吗？所以这几年深圳对本科毕业生的落户政策不断放松，补贴也不断加大，但是这个终究还是不够的，后面应该还会有动作。

政策方面，就在2019年8月30日深圳市住房和建设局关于转发《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》的通知，力争到2022年之前新增加建设各类住宅60万套，其中租赁住宅30万套。

深圳市住房和建设局近日还出台了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》：“个人或企业进行房屋租赁时必须在政府租赁平台上签约且租金不得高于指导价，在2023年底前实行零税率。个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款”。

意思是说所有住房租赁合同必须在政府平台上按规定签约，且租金不得高于政府的指导价，如果不按照指导价执行就会收取高额的税费，而且追溯到以前所有的租金都需要补交税费。

当然这个只是一个征求意见稿，未来的具体执行还不确定。但是作为投资者来说还是需要提前了解的，如果这个政策出台，想必对整个租房市场会造成很大的影响。