2018年房价继续大涨？别做梦了！

粉丝咨询：杨老师，日媒称：“找到了中国房价涨跌变化规律，从2000年代中期至今，中国房地产市场呈现出三年左右一个轮回的短周期。例如，从房价变动来看，如果从谷底到谷底来算，那么2007年中期至今，中国房地产市场出现了四轮周期。本轮周期从2015年5月至今，已经持续了两年多时间，且在2017年初已经进入下行周期。如果不出意外，本轮周期将在2018年二、三季度左右达到谷底。”对于此，您怎么看，本轮房价调整会是什么样？

这家日媒，还挺有趣的。

2013年老杨写的《楼市探秘》一书，在国内首次提出并系统性的阐述了中国房地产短周期理论。近两年，国内诸多业内人士、研究机构（包括券商首席经济学家），才开始越来越的提及短周期。其实，理论创始人正是老杨噢。

关于短周期运行的时长，过去十年，确实存在三年一个周期的现象。如下图所示，全国70城房价指数的同比增幅，能够完美的反映短周期的运行轨迹。峰－峰，或谷－谷，基本上都是三年左右。

从本轮短周期来看，70城房价的同比增幅，从2015年5月开始上行，直至2015年12月达到峰值，其后开始下行至今。

这轮上行，持续了20个月，时长明显超过了之前三轮，这也就意味着这轮全国大中城市的房价繁荣程度非常高，尤其是一线、强二线、环都市圈，这三类地区，房价涨幅之大，在其各自历史上，多属创纪录！

也就是说，这轮短周期的上行期，拉长了。那么，下行期，是否也会拉长？

仅仅从市场运行规律来看，下行期应该也会拉长。逻辑是牛市时间偏长、牛叉过度，暗含着需求透支严重，市场休整需要更长的时间、更大的幅度。

其实，也是一个哲学命题。中国古代大智慧者，早就清楚这一点：阴阳。

阴阳是中国古代文明中对蕴藏在自然规律背后的、推动自然规律发展变化的根本因素的描述，是各种事物孕育、发展、成熟、衰退直至消亡的原动力，是奠定中华文明逻辑思维基础的核心要素。概括而言，按照易学思维理解，其所描述的是宇宙间的最基本要素及其作用。

楼市亦如此。

上述属于市场规律与哲学思考，要想更加系统而深入的预判下行期的时长，还须研究更多因素。这里仅略加阐述。

2013年写书提出短周期理论，其实老杨曾经历了长期而深入的观察和思考，最终在书中构建了一个预测房价短周期波动的逻辑框架：经济、政策、资金、存货，决定房价波动。

此四个因素，会在不同的“特定条件”下，决定房价的不同波动方式。而在这四个因素的内部，更深层次，还有很多细分指标，以及定性与定量分析。

未来一年或两年：经济面低位企稳，对楼市是中性影响；政策面未来一年偏紧，其后渐放松，但长效机制是略偏空的东东；资金面趋紧，利空房价；存货面未来一年偏少，其后一年偏多，但在房价下行期，需求面的权重大于供应面。

最终的结论是：本轮周期达到谷底的时点，大概率是在2018年四季度或2019年一季度，累计下行时间为24个左右。将长于2014年和2008年那两轮，估计与2010年下半年至2012年上半年那轮的26个月，差不多。

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