30年头一次，全国楼市惊现巨大反差！

前段时间，央行湖北分行行长写的一篇文章，以湖北省为例进行分析：79个市、县中，平均消化周期小于6个月的有29个，小于8个月的有47个，占60%。

老杨认为：这是地中部省份的湖北全省三四线城市的库存做出定性分析，多数三四线城市的住宅去化周期已在8个月以下，因此提出要减缓棚改，大幅降低货币化安置比例！基本上可以认为，全国东中部和部分西部的大多数三四线城市，住宅去库存都已完成或近尾声。宽松政策，应该“收兵”了！

呼市，再次呼啸了！

另外，8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》通知， 全面停止房地产去库存调控措施。

呼市态度这么积极，颇让人感到意外。

因为，2010年至2015年，呼市住宅去化周期，一直保持有在25个月以上，部分月份甚至超过40个月，是全国高库存的重灾区。

2015年，去化周期开始缩短，市场复苏，2016年开始低于20个月，市场回暖，今年7月降至10个月，创过去多年的新低！

即便是降至10个月，去化周期仍长于很多弱二线三四线城市！呼市，好像没必要，这么急吼吼的站出来，表态要停止去库存吧？

老杨想到一件事：2014年6月，同样是呼市，第一个站出来，公开发通知：取消限购！

由此可见，呼市的政策政治，敏感性很高噢，而且喜欢“第一个吃螃蟹”！呵呵。大家仔细琢磨一下吧……

说起房地产库存，早在2010年，老杨就指导同事研发出国内第一份库存月报，八年过去了，如今升级为百城库存报告，可以说是国内最全面最系统的房地产库跟踪者与研究者。另外，去年易居研究院还受国家统计局委托，做了一个全国房地产库存的深度课题，供决策部门作为参考。

逆天了，一线与三线，房事表演，换位！

接着聊，全国不同地区的库存压力差异。

2018年7月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.6、9.5和9.4个月。相比6月份13.4、9.7和9.6个月的数值，一线城市存销比有所反弹，而二线、三四线城市继续收窄。

三四线城市去化周期，居然最短的，也即房价上涨动力是最强的！一线城市正好相反，跌价压力最大！逆天了！

而2017年上半年之前的N多年，一线城市去化周期一直是全国最短的，即便是在短周期的低迷阶段；而三四线城市的去化周期一直是全国最长的，也即房价最弱。

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这是过去30年（从1988年深圳首例土地批租算起吧），中国房地产发展史上，从来没有的现象！

老杨感觉，存在几点情况：

1、一线城市涨得早，且调控严厉，率先于2017年开始明显降温，其中京沪房价实质性下跌（总体超一成了）。一线城市的购房者比较成熟，政府不让投资投机之后，就收手了。

2、三四线城市，总体看本轮涨得晚于一二线，总体涨幅也小于一二线，而且政策不严厉，所以2016年四季度以来，一直在轮动式上涨，供不应求，去化周期降至历史最低点，而且至今没有出现重新扩大的迹象。

不过，这也隐含着一种风险：三四线城市的人们，好多年没见过房价上涨了，此次大涨之后，他们早已冬眠的投资投机之心，复活了！尤其是大都市圈的三四线，还吸引了大量外地投资投机客。这必将在部分地区制造房价泡沫，未来几年，必将重新冬眠。市事轮回，永不停止……

3、二线城市，严重分化。一类城市，是市场急剧降温、且持续一年之后，去化周期暴增，比如厦门，高达30个月。

一类城市，是市场处于繁荣期末端或降温初期，去化周期很短，比如杭州只有近3个月。

其他二线城市，则介于上述两类之间。

弱二线与三四线的去化周期，未来一年只有一个方向：向上！

房价怎么走？哥你猜……