浦东的房价，怎么都看不懂

今年的上海楼市有一些怪象，是从数据和现象里传递出的

当我把几个细碎的现象串联起来，发现有一些真相，值得单拎出来跟各位好好聊一聊

浦东，今年的楼市走势和房价，都很神奇

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之所以会说它神奇，因为浦东正在频繁出现一些点状现象，如果你把这些细枝末节串联起来，会发现浦东楼市正在创造一些有意思的奇迹

第一个神奇：浦东的房价奇迹

很多人的固有印象中，上海房价涨幅比较高的可能会是浦西内中环板块，但我们拉出浦东浦西五年的新房涨跌幅走势后，却发现了一些不同的蛛丝马迹：

浦西整体均价一直更高，内中环的高房价拉高了整体价格

但如果你要说成长性，浦东反而更有想象力

从上面折线图来看，2017年到2019年还只是浦东小幅跑赢走势，到了2020年，则演变成了浦东单方面的压倒性优势

第二个神奇：浦东的认筹奇迹

大家应该都知道，今年的前滩东方惠礼，以高达555.7%的认筹比暂居上海认筹率榜首，比较有趣的是，前五认筹有三个项目来自浦东：分别是东方惠礼、碧云尊邸、滨江凯旋门

出于好奇，我又去扒了近三年的上海认筹率排名榜单，发现了这么一个夸张的现象：

2018年，上海认筹率排名前五的项目，前滩占据榜单一二名，2019年上海认筹率排名前六的项目，前滩又占据三席

过去我们总说上海某某板块的新房项目挣破头皮，但如果真要回过头去看争抢程度，在热门板块前滩面前，依旧不够看

这些高认筹比的神盘，开始扎堆出现在前滩

第三个神奇：浦东的供应奇迹

今年上海有个现象级楼盘：碧云尊邸

号称是碧云板块的最后一个新盘，叠加区域中心、低密稀缺、断供已久这些特性，面世后就一直高温不下

为此我们曾写过一篇文章：总价五千万的刚需，凶猛的上海土著

我曾几次去这个项目踩盘，但每次都找不到售楼处

一问，没有售楼处，就是这么任性

中心低密的神盘，在传统市中心板块也是稀缺的，但却把供应给到了碧云

还有一点各位请注意，不仅是当下浦东会发生这种现象级楼盘，以后仍然会持续发生

因为传统的市中心板块，以后不会有这种低容积率地块出让了

但浦东却实实在在具备这个条件

第四个神奇：浦东二手房的奇迹

说到今年的二手房奇迹，有必要再和大家提一下张江的万科翡翠公园

2014年开盘的翡翠公园，去化速度一直都不错，2018年尾盘的认筹比攀升到榜首，算得上张江的红盘

奇怪的是，当我在链家上搜索万科翡翠公园二手房的时候，竟然发现1套挂牌房源都没有，按常理不应该这样，正常的行情，每月也至少要有5套的房源挂牌才对

为了找背后的原因，我整理了这三年万科翡翠公园的二手房成交均价，发现了一个现象

这几年上海二手房整体横盘甚至打折才能售出的情况下，万科翡翠公园却走出了独立上涨的行情

供应稀缺、较快上涨的循环效应，在浦东的热门板块持续发酵

第五个神奇：逆袭盘奇迹

这一点，祝桥板块的公元2040很有代表性，作为一个即将到南汇的远郊，比迪士尼还要向东的项目，过去一年一直艰难去化，却因为莫名引进的进才东学区，绝地反弹

各位仔细想想，为什么以上这些现象会集中发生在浦东，是巧合吗？还是背后有什么值得深挖的原因

想要看懂奇迹，必须先看懂浦东的楼市格局

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我们先一起来抽丝剥茧，看看藏在上海房价里的板块秘密

浦西大家应该都知道，房价是跟着环线走的，所有的定价前提，很少会先看配套和交通，而是先看，环线

• 内环内的一手房定价，均价大概在13w左右

• 内中环的一手房定价，均价在9w—10w左右

• 外环的一手房定价，均价在4.3w左右

在这片传统的城区，所谓的楼市环线论依旧坚挺的存在着，人和环线是呈不断向外扩散的趋势

但如果你反过来看整个浦东的发展，会发现浦东已经很难有明显的环线差异了，也就是不会再按环线来定义房价

举几个例子可能更直观一些

• 外环外的保利首创颂已经卖到了单价6.95w，远超外环的新房价格体系

• 张江还要往东的唐镇板块，靠近龙东大道的大名城紫金九号，可以卖到6.7w

• 快跑到外高桥的森兰板块，森兰壹公馆竟然也卖到了5.8w

• 比迪士尼到市区还要远的祝桥板块，公元2040竟然也可以定到4.5w

你会发现，浦东的房价体系怎么这么神奇，不按环线套路走的啊，祝桥怎么也可以比肩浦西外环了

但如果你在浦东多走几个板块多看几个房子，就会明白：所有在浦西的定价标准，到了浦东，全部都被打散了

这里的定价体系，只有一个标准，围绕着板块和产业的联动，产业的注入才会真正意义上颠覆地段远近的概念

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究竟是什么原因支撑浦东楼市这么快的起势？从一些数据和现象我试图剖解一些原因

首先，产业强势是达成一致的。在上海规划内的产业园区中，浦东的产业园区收录是最多的，甚至接近第2名与第3名的数量总和

而且浦东的产业分布有一些很有意思的特点，大的产业园区被摊薄到整个区的内部和边缘段，撑起了整个的骨架和血肉

而小的产业并不会打散，依旧会集聚在大的产业园区内，支起了能与骨肉联动的手和脚

就这样从骨架到血肉再到手脚并起，盘活了整个浦东产业内外部的驱动

对于浦东来说，从政策引入企业再到吸引人才，这还都是起步，而下一步，就是基础设施的填充和完善

从这个切面来说，浦东也的确在做很大的改变

先来看看交通路网。上海市城市2017-2036总体规划中，明确提出未来将规划增强浦东枢纽对外快速集散路网，届时区域内会形成“三纵五横”的快速路网

未来这样密集的交通路网，也会逐步补齐浦东的交通短板

在填漏补缺阶段，其实浦东也在做与浦西的道路对接和联动

比如龙东大道的延伸段，可以无缝实现郊环到内环线的连接，比如浦东的外环高速段,和中环线直接距离非常近

浦东的道路建设和填充，其实和浦西大相径庭，很大的原因就是起点的规划更高，供给更强

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但单单有政策、产业、人口，最后到交通、城建这样的填充，其实还撑不起浦东的房价体系。

还有一点不能被忽视的，就是教育

新区的起步一般都有这个阶段，从产业到人口到基础建设，最后引入好的学校来完成起势

这也是为什么，今年的虹桥浦东利好这么多，没有好的学区的项目依旧会面临着购买力的纠结

在这一点上，浦东的教育同样很神奇：起步晚但速度快

首先是教育资源不再那么单一，14个片区的划分，已建成132个学区和集团，覆盖了721所学校

不光是覆盖面广，教育能力如今也同样可以跟上，拿张江集团来说，建校时间不足15年，数年来的中考升学成绩可以排在全区第一、全市第五左右，已经可以和浦西第一梯队的学校相媲美

图：申城升学

在这个方面，浦东有几个板块受学区驱动还是比较明显的，一个是唐镇板块，另一个是森兰板块

唐镇的起势很容易理解，因为紧挨着张江，但张江板块的住宅用地又太少，很多人口、配套等要素外溢到唐镇，最后板块内补入了福外学区，让很多张江的购买力坚定选择了唐镇，由此奠定了唐镇板块的房价版图

森兰板块则比较神奇，依托着外高桥保税区，离内中环五角场不远的距离被人熟知，之前的学区也不弱，但引入明珠学区之后，明显去化速度更快

种种因素的叠加，产业人口的资源分配，交通路网的全面通达，基础设施的完善，配套短板的逐步补齐，高收入人群的购买力跟投，都会侧面烘托起浦东的房地产市场发生变化

也就是这样一步一步的，推导发生了我们开头所说的楼市怪象

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过去的浦东被寄予厚望，后来又被指责没有达到期望

但浦东实在太大了，现在我们回过头也可以不夸张的说，过去三十年浦东立的目标，基本都实现了

从一个江边滩涂发展成为了集金融、科技、航运于一身的新贵中心，只用了30年，GDP总额也早于2018年就过了1万亿

2018年就可以破1万亿是什么概念，已经足以比肩郑州，超越合肥这些二线强省会了

政策的倾斜，产业和城市人口的流动，包括区域的崛起，会让寻找工作机会、重视居住体验的年轻人，更倾向于买入浦东这样主力新城区的房产

城市在升级，市场在升级，房产在升级，买房人也在升级，这是不可逆的趋势

这也是我坚定看好浦东后市的原因

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几点建议给到打算在浦东买房的朋友吧

1、 在浦东买房，不要简单的看离市中心的距离，在这里距离在很大程度上是被打散的，中心的意义是薄弱的

该看什么？看产业的分布和人口的流动，这些才是定义浦东房价体系的要素

2、 浦东有一个特点值得抓住，是产业和人口的外溢，像唐镇、周康承接张江，三林承接前滩，有些外溢的板块，虽然起势较晚，但后发之力是确确实实存在的

3、 浦东的教育迁徙很有意思，如果你不着急用学区，可以先不纳入买房规划，因为浦东确实发生过多次，先买房后有学区的案例，当然，博学区概率这件事，预算不够的情况下我才建议你去做

最后说一句，浦东的神奇还不止如此，就像你永远也猜不透，码农的购买力到底有多强