从现在开始，应该果断买入深圳公寓

新政关上了一扇门，却打开了一扇窗。

715深圳最严限购之后，深圳楼市正在发生重大变化，变化之一就是，深圳公寓产品的将面临一个系统性的价值重估，未来前景看好！

过去很多人武断的认为，凡是公寓都不值得购买，这本身就是一个错误的观点。接下来，由于715调控和后续商务公寓停止审批的影响，这个观点更是错上加错。

淘哥认为，现在开始，应该果断买入深圳优质公寓，某些优质公寓的自住属性、保值增值能力，会强过很多住宅。理由在于：

1、判断一个市场的前景，关键是供求关系。供不应求，看涨；供大于求，看跌。深圳优质公寓，接下来是一个供不应求的市场，因为供应缩减，需求增加。

2、从公寓的需求看，2019年深圳商务公寓成交大概109万平米，这代表过去正常需求。

但是，715新政导致超过50%的深圳住宅购房需求短期难以实现，这个非常庞大的需求，购买力一定会溢出。主要溢出方向包括深圳公寓、临深东莞惠州住宅、珠江西岸的南沙珠海中山、小产权房等。

其中，深圳的优质公寓是一个主要方向，尤其对于中高端的购买力，流向公寓市场比流向周边城市的可能更大。

3、从公寓的供应看，深圳核心区域、热点区域，譬如福田南山前海宝中的商务公寓供应，本身并不太多（下文淘哥有统计表格）。

同时，深圳停止商务公寓审批，未来增量商务公寓供应面临断供，供应断崖式下跌。

4、未来供应面临断供，但需求依然比较旺盛，甚至还会继续增加。

刚从学校毕业来到深圳的毕业生，刚落户的新深圳人，外地看好深圳、想分享深圳发展的人，已经有了多套住宅，还想继续买房的深圳人......等等。这些对商务公寓的需求依然存在，因为715新政的影响，反而增加了。

5、从2019年开始，股市震荡上行，科技股、食品饮料、医药、券商等股票涨幅巨大，很多人确实在股市赚了大钱，有资产套现沉淀为房产的需求。淘哥就接触了多位类似的粉丝，购买了数千万的优质公寓。

6、深圳本身有大量上市公司，有8家世界500强，同时，接下来的深圳创业板注册制，将批量制造千万富翁、亿万富翁，这些也是深圳优质公寓，豪宅公寓的目标客户。

7、今年虽然由于疫情影响，有些行业不景气，但也有些行业如同开了印钞机，淘哥就了解到一个做医药行业的，上半年赚的盆满钵满，原本准备打新，后来715新政后名额全军覆灭，最终选择购入公寓。

8、715新政后，公寓原本相对住宅的一些劣势不那么明显了。

比如首付成数，现在买入非普通住宅动辄6成、8成首付，公寓首付只要4.5-6成，比住宅更有优势。

税费方面，住宅免征从2年变成5年，普通住宅标准也很严格，一不留神就变成了豪宅，要交豪宅税。可以说，住宅和公寓的税费差距变小了。

最关键，在深圳的一些核心区域、热点区域，如福田香蜜湖、南山深圳湾、前海等，目前新房只有公寓供应，没有住宅。而且有些公寓产品素质确实非常高。

9、接下来，淘哥旗帜鲜明的看好深圳优质公寓，这并非只是推断。目前市场已经有明显反应，根据淘哥和开发商们的交流，热点区域的公寓市场，715新政后明显趋热，出现过日光盘。

淘哥估计，公寓火热这个趋势才刚刚开始，对公寓的重估也才刚刚开始。本质上，无论公寓和住宅，都是依托于地段价值，此前深圳人对住宅追逐的有些畸形，新政纠正这一点同时，打开了公寓的价值空间。

01. 深圳楼市跌20%？真想多了

接下来依旧是结构性行情

先来谈谈715新政的整体影响。淘哥认为，深圳楼市短期成交量下降，不影响中长期走势，中心区域豪宅、学位房、深圳湾前海宝中等热点片区，将最先走出影响，逐渐上扬。

深圳这一次调控后，有上海北京大V说深圳房价要跌20%？淘哥认为是不可能的，深圳市场韧性很大。

本质上说，深圳这个城市很小，土地资源很稀缺，需求又很旺盛，这个基本面在2、3年的维度上，不会发生改变。短期内可能下降了50%的需求，但是供应还是少，同时新政也减少了二手房供应，深圳楼市中长期供不应求的矛盾本质上没有发生逆转。

淘哥对后市的一个关键判断是：短期波动后，结构性行情继续。

在市场短期开始调整的时候，最安全的是中心资产，等到市场度过了3-6个月的观望期后，后续市场可能继续出现结构性行情：中心区域豪宅、学位房、深圳湾前海宝中等热点片区最先走出影响，逐渐上扬。

这种结构性行情，类似2017年-2019年的深圳湾为龙头的结构性行情。2015年深圳房价翻番，2016年3月深圳开始调控，2016年10月4号出台了当时号称“史上最严调控”，2017年-2019年深圳楼市走的就是结构性行情。

表现最抢眼的就是深圳湾、华润城、香蜜湖，以豪宅和学位房为主力，因为需求极度收缩后，剩下的购买力会向中心区域集中，向最优质的房产集中。

因为买这些豪宅的人根本不缺钱，由于货币还在增发，包括创业板、注册制的批量造富，他们的资产还在增加，说白了就是要把钱花出去。

千万不要低估了深圳的财富吸聚和创造能力。

02.

流动性充盈背景下

持有现金等同于裸奔

今年楼市的形势非常复杂，绝不能仅仅看楼市调控，楼市不在真空中，还要看整体货币、经济、金融大势。

2020年最为确定的就是，全球流动性大浪滔天，我们处于一个货币宽松周期，类似2009年、2015年。全世界印钱放水才刚刚开始，前几天，美国又通过1.3万亿刺激政策。

淘哥提醒大家：这个背景下，买房比拿着现金要好。正如此前淘哥一直提醒的，未来将出现优质资产荒，而对于老百姓最靠谱的优质资产就是房子。因此购房需求没有真正消失，只是被压抑了，被推迟了！资金永不眠，资金会自我寻找出路！

大家来算笔账，2019年深圳成交12万套房，如果2020年成交和去年持平，那么新政抑制一半的需求——6万套。中国房地产业协会的数据：深圳6月均价74929元每平米，按照一套房100平计算，一年抑制6万套，总共4500亿的购买力被抑制。

这4500亿的购买力，如何破局与突围呢？淘哥觉得，可能有以下5个方向：

1、有名额的，还是继续在涌向网红新盘。

2、深圳核心区域、热点片区公寓，趋热很明显。

3、临深楼市，东莞惠州，已经反复炒作。

4、零深楼市：珠江西岸，以南沙中山珠海。

5、小产权房，灰色地带，有风险。

实际上，调控之后，公寓迎来一波大热潮：

深圳北站的鸿荣源天俊，均价6.15万的公寓，共1036套，有中介在朋友圈发文：2分钟售了900多套。

前海嘉里，均价9.76万公寓，264套房源当天全部售罄。

坂田万科万致大厦，均价3.85万公寓，369套房源，一周卖了300多套。

为何公寓火了，其实道理很简单，

如果暂时买不了住宅，现在也不打算买公寓的话，在大放水时代，放在手里的现金只会贬值，相当于在裸奔。

03.

商务公寓停止审批

优质公寓的春天来了

自住型公寓近乎断供

正当公寓卖的火热时，7月31号深圳出台停止商务公寓审批的文件，以后商务公寓的土地和规划不再批了，这个政策影响有多大？

出台这个政策的背景是，2019年商务公寓供应量19301套，创下近年的新高，供应面积175万平米。商务公寓需求也很大，全年成交面积109万平米（住宅成交面积是372万平米）。

淘哥分析，731新政后，商务公寓即将断供，只剩下存量可以交易。但是，这种不限购不限贷的需求一定是长期存在的。

注意看下图，深圳核心区域的住宅和公寓供应表格，红色的是公寓，绿色的是住宅，基本上可选择的住宅很少了，主要是公寓。

淘哥整理研究发现，核心区域公寓有这几个特点：核心地段顶豪化 ；小面积投资型少量在售 ；自住宜居型公寓近乎断供，如京基御景峯，还有少量的116-158㎡3-4房。

未来，自住宜居型的公寓，可能会受到市场追捧，因为一方面供应极少（主流要么是顶豪公寓、要么是小面积投资出租型公寓），一方面需求旺盛（新政影响之下，短期买不了住宅了）。

以京基御景峯这个自住宜居性公寓为例，发现自住比例极高。

1、70%的客户来自福田南山，这些客户不愿意离开关内，关内的配套成熟、人口素质高，很多追求品质、追求宜居自住的人还是选择了这里。

2、80%的购房者属于自住需求，京基御景峯今年刚入伙，自住率非常高，地下停车场里车都停满了。

3、100%的购房者喜欢山景资源，有山有水、环境好、离福田也近。

总结一下淘哥对于新政后公寓的看法：

1、看好深圳中心区域的优质公寓。

2、中心区域的公寓很稀缺，关外相对没那么稀缺。

3、每年大概过100万平米的公寓需求，长期存在。

4、715新政后，限购非常严格，资产保值、外地来深、分享深圳城市成长的需求却依然存在，只能买公寓。

5、自住型公寓更加稀少，持续看好。

04.

破除一个偏见：公寓不赚钱

核心公寓资产依然值得投资

很多人认为公寓是坑，其实从历史经验上看，真正优质的深圳公寓，也能赚钱。淘哥给大家分享三个典型案例。

案例一：京基滨河时代。

比如紧邻福田CBD的京基滨河时代，当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万。租金也极高，34平的一房居然放租7800元，43的有的放租9460元。

按照这个租金算，即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率已经接近6%，完全可以以租抵供，而且还有正现金流，无论租金和房价都处于一个上升趋势，这样业主就非常舒服了。

案例二：软件产业基地。

这个项目位于科技园，当时是深圳房地产信息网做的推广，淘哥记得很清楚，广告语是：三万三，住南山。意思是，均价3.3万。

开盘时间大概是2013年四季度，均价3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。现在多少价格呢？看看下面的一个成交价：8.34万。

现在的挂牌价，软件产业基地的公寓卖8-9万，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了！当年滨海之窗大概6万，现在按照16万计算，大概也就是2.66倍。

这说明核心地段的资产成长性高，这种最核心的地段会赋予各类资产成长性，不管你是公寓还是住宅！

事实上，我们发现，

在真正的优质地段，如果不考虑名校学位的溢价的话，优质的公寓价格，其实并不逊色于住宅。

比如前海嘉里中心、国金汇、鸿荣源胤璞的公寓价格在12万到18万之间；相比之下，前海时代的住宅也只要13万。

淘哥预判是，深圳公寓正在急速豪宅化，未来3至5年内，核心区域公寓和住宅之间的价格差将大幅缩小。

那些武断的认为公寓不能买的“专家”，你可以把他们拉黑了：

1、专业不够，还在房地产初级阶段。

2、阅历不够，不知道有很多买公寓赚钱的。

3、财富不够，还在为第一套房奋斗，不懂很多人住宅早买够了，确实没名额了。

4、层级不够，只懂住宅暴涨，不知道很多大资金其实更关注的是：资产长期配置、避险、对资金的容纳程度、稳健、持续、现金流等。

5、刻舟求剑，不会与时俱进，没有分析新政后的变化。

本质上，无论住宅还是公寓，都是依托于土地价值、片区价值、依托于货币环境，只不过由于住宅附加价值更高（学位、入户等），所以有更高溢价。

但是，如果土地价值、片区价值、货币环境等增加，公寓和住宅一样会受益增值。只不过，对公寓的选筹比住宅更严格，要想清楚你到底追求什么？租金、自住、景观、地段、资产长期配置等等。

04.

深圳核心区域自住型公寓

京基御景峯仅剩少量房源

最后，淘哥给大家推荐一个优质的公寓项目，位于南山大学城的京基御景峯，当前市面上少有的自住型宜居公寓。

项目特点明显：

1、地铁上盖物业，双高铁站辐射。

项目位于深圳南山大学城留仙大道长岭陂地铁站A1出口，真正的地铁上盖物业，一站换乘深圳北站，方便快捷。

京基御景峯的位置其实很特殊，在南山、福田与龙华的交界处，去各个区域都很方便。通过5号线长岭陂站接驳，方便通达4、5、7、13号（在建）地铁。

5号线目前一站可到达深圳北，南延线连接前海片区。将来可通过5号线连接规划中的13号地铁线和西丽交通枢纽，通达留仙洞总部基地、科技园和后海总部基地等重点规划片区。此外，项目还是双高铁站辐射（深圳北站、西丽站）。

2、项目景观很好，依山傍水。

周边拥有近1000万㎡的塘朗山，约62.6万㎡的长岭皮水库。

3、项目是建面约64万㎡城市的综合体旗舰。

集高端公寓、精品住宅、旗舰商业、办公四位一体，打造24小时全业态价值链，是商务企业精英的优选。

4、项目自带集中商业3.7万平，下图是京基御景峯商业的效果图，现在去现场看，外立面已经快出来了，淘哥感觉有点类似京基滨河时代的KK0NE，可以预期又是一个网红性的商业综合体，会吸引周边大量市民。

项目商业效果图

4、留仙洞总部基地+西丽高铁新城+环西丽湖国际科教城，给整个西丽的产业发展插上了腾飞的翅膀，中长期的片区价值还有很大想象空间。

据悉，京基御景峯的公寓产品目前仅剩少量高区房源，分别是116㎡三房和158㎡四房户型，且为臻装现楼，余席递减中，感兴趣的朋友要及时下手了。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）