深圳出“史上最严调控”其他城市会效仿吗？

各位粉丝：

今天，深圳出台一揽子楼市调控，成为了最热议的话题。一些媒体或大V也纷纷解读，从“深圳超越北京成为全国调控最严的城市”，到调控的风向预测等等。

也有很多人询问，深圳此次的调控会带来什么影响？是否说明楼市调控还要加码？是否会引起其他城市的效仿？

今天就深度的说一下深圳的调控。

1、

要想知道深圳的调控带来的影响，首先要明白这次深圳为什么要出台新的调控。

从表面上看，大家可能都能说出来，是因为最近一段时间，深圳这各城市的楼市有点“疯”。

但从更深层次来看，是与当前国家整个房地产总体思路有紧密关系的。

这个思路我们在之前的推送中就和大家说过，“房住不炒”是总纲，是房地产调控的总体原则。在这个总体原则下，无论是去年的中央经济工作会、还是年底的全国住房和城乡建设工作会，到今年的两会，都强调了最重要的两个方面。

一是“稳”，稳地价、稳房价、稳预期，最终达到的目标是房地产市场平稳健康发展。

二是“因城施策”，推动实施房地产市场平稳健康发展长效机制、落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，为的是实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

其实去年年底的那会儿，一些城市出现了楼市异动，包括深圳在调整普宅标准引起一番市场波动时，我们就曾分析过，虽然是各地因城施策进行房地产调控，但也并不是地方想怎么干就怎么干。

一城一策在那里摆着呢，地方政策对于具体调控政策的把握，必须要根据一城一策给它确定的原则和要求。包括房价上涨幅度等指标。

而且，调控的基调是“稳”字当头，如果没有达到“稳”这个要求，房地产市场出现异动的状况，那么地方的政策也是要迅速调整的。

再看一下深圳，数据统计显示，今年上半年深圳二手住宅成交4.36万套，同比增长39.9%。

而北京和上海，则是下降了-5.8%、-8.4%。

房价方面，6月末，深圳二手住宅均价为69599元/平方米，上半年累计同比上涨8%。

四个一线城市中，深圳6月份二手房均价比北京高20%，比上海高36%，是广州的2.09倍。

深圳楼市出现的一些异动也引起了监管层的高度重视，4月，深圳五个部门集中调查楼市，严控严管炒楼现象。5月，深圳市住建局对二手房挂牌价格虚高的涉事楼盘进行核查。

就在前几天，住建部副部长赴深圳调研，并与深圳市住建局、房地产开发商，以及房产中介机构代表举行了座谈会。

住建部在此次深圳调研中的态度不得而知，不过短短十天后，深圳今天就出台了新一轮的调控。

2、

深圳这次真的是取代北京，成为全国调控最严的城市吗？

显然是不能这么说。

在房地产调控中，有两个最大的杀手锏，一个是限购，一个是限贷。其他的调控措施只能说是补充。

所以应该从限购和限贷这两个方面分析。

限购方面，这次深圳调控规定，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

简单来说，就是对户籍家庭增加了需要落户满3年，而且连续3年要交社保或纳税的条件。影响的主要是新落户3年内的人群。

这也是深圳和北京目前限购方面的最大差别。

猛的一看，深圳确实比北京要严格，也难怪一些媒体就得出了最严的结论。

但仔细想一想，想要获得深圳户籍和北京户籍，难度完全不是一个级别的。

深圳是特区，是一个外来人口组成的城市，而且在一线城市中，深圳的落户政策和北京、上海根本不是一个严格程度的。比如全日制本科及以上学历，年龄45周岁以内，有社保6个月以上的可以直接入户。

而北京近年来实行的都是疏解人口和功能，一个是在向外疏解，一个是鼓励落户，因此两者之间的限购不能只从条文的字面来判断深圳就更严了。

再看限贷。

“认房又认贷”是目前限贷的原则。无论是北京还是上海，分的就是两种情况，首套房就是无房无贷款记录，只要是有房或者有贷款记录，都属于二套房贷。

这次深圳的新政中，则是分为了三种情况：无房无贷、无房有贷、有房。

无房无贷的首套房，深圳是最低3成首付。而北京则是普通住房不低于35%，非普通住房不低于40%。

无房但有贷款记录的，深圳则是购买普通住房首付不低于50%，非普通住房不低于60%。

而北京对于这类情况是归为二套房贷，购买普通住房首付不低于60%，非普通住房不低于80%。

对于有房再买房的情形，肯定是完完全全的二套房，这方面深圳要略严一些，购买普通住房首付不低于70%，非普通住房不低于80%。

但从实际成交来看，首套房，以及无房有贷（比如置换）的需求更大，所以总体来说，北京、上海还是要比深圳更严格。

当然，从某种程度上来说，刨去具体的首付比例，深圳这样更细化的二套房认定方式，是有可取之处的。

3、

最后来说一下大家关心的调控风向。

如果一定要说风向，这次深圳新一轮调控，体现的最大的风向就是“因城施策”。

从这次深圳调控新政的具体内容看，就是因城施策，根据自身情况进行的政策调整。

刚才说过，深圳是一线城市中落户政策最宽松的城市，在深圳给人印象很深的是路边不时可以看到“来了就是深圳人”的广告牌，这也体现了特区引进人才的态度。

而落户又直接关联到买房的政策，所以针对新落户人群这个方面，深圳在此次调控新政中，提出了落户3年的“补丁”。

另外，离婚3年的政策，必定也是深圳在实际操作中发现了存在钻漏洞的现象，进而从政策上进行规范。

因此明显可以看出，这次深圳的新政，就是围绕着“因城施策”这一原则，根据出现的实际情况进行的调整和完善。

所以说，深圳的新政内容，不会成为各个城市效仿的对象。毕竟，每个城市有每个城市自身的实际情况。

就比如本地户籍落户3年再加社保，对于北京、上海这样本身落户很严的城市，显然没有必要。

因此，如果说深圳新政带来什么调控新风向的话，那就是将来的调控，会更像是“外科手术式精准打击”，各个城市在“因城施策”的原则下，针对自身的实际情况和出现的问题，进行精准的调控，打击投资投机需求，促进房地产市场平稳健康发展。