如果巴菲特来深圳买房，这类不限购资产或是第一选择

重磅

近日，一则新闻刷屏了大家的朋友圈：有“股神”之称的巴菲特午餐成交价再次创下历史新高，达到近457万美金！

而巴菲特曾在今年股东大会时说过：中国取得了极大的发展，并还在继续，有好项目就会去中国。巴菲特的搭档芒格也表示：我们在中国购买了些东西，我认为我们还将购买更多。

那么，如果用巴菲特和芒格的价值投资理念买房，哪个区域最值得做资产配置？投资哪些产品才能实现资产保值增值？

NO.1｜壹

投资价值悄然上升

深圳非住宅物业受买家青睐！

深圳湾（来源：创新南山）

在深圳强悍的基本面及吸引力下，人们购买优质物业的需求不会消失。深圳壹地产总编陶文杰曾说过：很多人都没有认识到，从今往后，高租金才是衡量物业价值的标尺。

而谈起高租金，绕不开的就是不限购不限贷的公寓、商办等产品。

房产价值依托于土地，对于土地紧约束的深圳而言，住宅也好，商办也罢，长期价值都同样明显。因而这些年，深圳住宅大涨，公寓大涨，商办大涨，连小产权房也悄无声息的倍数上涨。

笔者有个感觉，深圳核心非住宅物业的投资价值已然悄悄上升，原因在于以下几点。

1、《粤港澳大湾区规划发展纲要》公布后，外地资金抢占大湾区，非常重要的突破口就是买非限购资产，特别是深圳核心区域的核心资产。

2、深圳核心区域很快没什么纯住宅卖了。这两年，深圳住宅成交占比不断在下降，而非住宅的公寓、商办等物业的占比则不断上升。

深圳土地本就高度稀缺，纯住宅用地更是稀缺中的稀缺，未来很大程度上靠城中村改造提供房屋供应。但城中村改造以后大部分都是综合体，非住宅产品将慢慢成为深圳商品房供应的主流。

3、很多人实在没名额了，尤其是“731新政”后，离婚买房受到限制，假离婚搬运大法已经行不通了。

而且深圳入户终归会慢慢收紧，深圳不可能一直维持如此宽松的入户政策，总有一天会收紧，向北上广看起。届时，深圳非住宅产品价值会得到提升。

4、关内拿地成本极高，以后面世的非住宅产品价格只可能比现在贵，而且开发商往往会按照豪宅标准打造，使得未来非住宅产品定价更贵。

（来源：第一太平戴维斯）

5、近年来，深圳核心区的高端服务式物业在盛行，入住率与租金指数一直保持在高位。根据第一太平戴维斯发布的2019中国住宅市场报告显示：深圳的大多数服务式公寓位于城市西部的南山。

南山不仅拥有非常宜人的环境，而且驻扎着许多IT公司，更比邻深圳在建的前海中央商务区，经深圳湾公路大桥也可便捷到达香港。

综合来看，目前我们正处于一个从住宅投资向非住宅产品投资的转换期。再过几年，公寓、商办等非住宅产品将成为深圳一种普遍的投资选择。

NO.2｜贰

投资深圳非住宅物业

一定要看地段、配套、租金回报前景

既然深圳非住宅产品的投资价值在上升，那么应该如何选择？

笔者提醒大家，投资这类物业是更高一个层次的投资，这跟投资住宅不一样，不要用住宅的眼光去看。

在目前的背景下，对于这类物业的投资，你需要转变观念。

深圳湾（来源：蛇口消息报）

1、一定要选择有潜力的区域。有没有人会在你买了这个物业之后，在你们家窗户外头不断地投钱？这点很重要。

房子增值的关键在于区域未来向好变化的程度，变化越大，升值越快。典型就是后海、龙华，尤其是后海这一片。

后海总部基地，深圳湾总部基地，人才公园.........这意味着政府和开发商不断在往里面投入数以亿计的资金，后海的物业值得重点关注。

后海建筑群

2、选择城市中心的区域。这类物业不比住宅，它是一个长线投资产品，不具备短炒的可能，因此一定要把租金回报率考虑进去。

而租金回报率的高低，关键是要看周边是否有足够强大的产业和人流的支撑！因此，要选择中心地段的物业。

中心地段的物业除了拥有强大的产业和人流，周边的交通也很发达，配套齐全。租这种房子的人，大多数是精英商务人士，租金回报率高。

上海陆家嘴（来源：解放日报）

3、选择国际化程度最高的区域。同为一线城市，北京、上海的租金水平普遍都比深圳要高。一些CBD附近高端物业的租金可以去到400-500元/平，即一个70-80平的小房子，租金能到3万-5万/月。

其中，一个很重要原因的是，北京、上海的国际化程度更高，有央企和大量跨国公司、世界500强的总部，这些都是高租金的有力支撑者。

再看深圳的邻居——国际化程度很高的香港，其城市核心区“中半山”的租金基本维持在1000港元/平米的水平，也就是说，一套100平左右的房子，月租金能到10万港币。Tavistock一套480平的房子，每月租金高达40-45万港币。

笔者认为，未来深圳国际化程度最高的区域，央企、跨国公司、世界500强总部、高科技企业最密集的区域，将是深圳的租金高地，而首当其选的将是后海。

NO.3｜叁

双子湾天际行馆

后海高端物业的优质之选

目前，后海的高端物业已经进入存量市场，卖一套少一套，而且购买的高净值人群购买后大多自持，并不放售！

也就是说未来的后海大概率是有钱也买不到高端物业了。因而不久前入市的双子湾天际行馆值得重点关注。笔者推荐理由如下。

1、地处城市核心，汇聚高端产业和人才

双子湾位于后海片区，南海大道及登良路交汇处，是深圳总部经济发展领先区域，坐拥深圳湾总部基地、后海总部基地这两大核心利好辐射，未来国际化程度极高。

其中，后海总部基地是中国总部企业最为密集的聚集地之一，27块总部用地，聚集了包括世界500强华润集团在内的80多家知名企业。

而“深超总”也已引入招商银行、中兴通讯和神州数码等多家龙头企业，预计2020年整体实现产值收入或达500亿元，规划就业人口18-22万。

值得注意的是，“深超总”内部无常住人口，也就是说这些高净值人群的居住需求都将外溢到周边区域。

▲从双子湾天幕展厅看深圳湾

2、发展潜力大，片区租金回报前景极具想象力

后海部分商办写字楼租金情况

（来源：深圳地产投资2018年统计）

后海片区强大的产业和人才，将为片区未来的发展带来强有力的支撑！但目前，后海片区的租金大多在100多到200多/平。

与北京、上海CBD每平400-500元的租金水平相比，后海的租金水平还有很大的提升空间，可见后海片区的租金回报前景极具想象力，

深圳来福士广场（来源：商业与地产）

3、地铁上盖，交通便利，商业休闲配套完善

项目是地铁9号线、12号线交汇站——南油站地铁上盖物业，毗邻地铁2号线登良站及11号线后海站，可通过4条地铁畅达城市核心。

而且项目还临近南海大道，约5分钟可达深圳湾口岸、约10分钟可达太子湾邮轮母港，30分钟瞬行香港国际机场、深圳宝安机场，出行十分便利。

另外，项目周边还有深圳湾万象城、海岸城、保利文化广场、凯德来福士广场等超过150万㎡体量商业环伺，优质商业配套举步即达。

而作为深圳的价值高地，项目下楼即达约1.4万㎡市政公园（规划中），还坐拥深圳湾人才公园，约15公里的深圳湾滨海休闲带等丰富的滨海景观资源。

▲双子湾天幕展厅实景图

目前，项目在售建面约130-330㎡的奢阔大平层，还有少量建面约64-108㎡的精奢空间，均位于100米以上，举目皆景，不限购，不限贷，不限售！

而且，项目产品在设计、物业管理等方面都非常具有亮点，有兴趣的朋友可以到双子湾天幕展厅去实地体验，这里就不再多说了。

笔者了解到，双子湾一入市就吸引了不少超级富豪的目光，目前已销售超过3亿元！想入手的朋友要抓紧了。