最近，宝安中心（下文简称宝中）似乎有点“膨胀”了。

随着大铲湾、扩容、豪宅税新政各种政策利好的轮番轰炸，宝中频频传出二手房“涨价”、“撤盘”的消息，均价反超后海。

新房方面也很“硬气”，近期准备入市的豪宅云玺，均价去到了10.9万/平，认筹金高达200万。这个价格，直逼前不久被疯抢的香蜜湖豪宅深业中城。

宝中是真的膨胀了吗？到底凭什么？到底有无购房者买单？

南方楼事将从政策、学区、板块特性等方面，深入地八一八。

宝中膨胀了?

从深圳示范区利好，到大铲湾企鹅岛落定，再到前海扩容，最后又有豪宅税新政王炸政策，宝中业主们的“反价”利好大礼包可谓是一波又一波。

业主反应最强烈的应该是在11月11日，豪宅税新政消息出来的当天。

熙龙湾113㎡西岸直接涨了100万。

西岸观邸 103.55㎡原价1135万元，上调25万。

菁英趣庭88㎡原价720万元，上调30万。

深业新岸线三期85.65㎡原价630万元，上调10万。

......

此前在扩容消息传出后，撤盘不卖、反价40万......诸如此类的现象源源不断。

这份硬气，也体现在房价上。链家官网显示，宝中的二手房均价已经反超前海、后海和南山中心！

对此Q房网宝安营业部B区副总经理曾仕贵表示：宝中均价超前后海南山中心，是正常的。

“宝中因为规划利好房价一直处于上涨趋势，不管是欢乐海岸还是大铲湾，都有很多人关注。而且现在取消豪宅税，这是对二手市房市场重大利好。”

那么，为此买单的购房者多吗？

前段时间的前海扩容确实让很多投资者把目光投向宝中，至于有业主反价和撤盘，他反应这种情况是很少的，仍然有挂了很久依旧卖不出去的房子。

南方楼事后台粉丝评论

直到11月11日 新政出来后，反价的情况才高频率的出现。

实际上，在豪宅税新政前这波涨价也有分化。带有学位的房子，才是涨幅最可观的，也是最多买家买单的。（后续有详细分析）

再看看新房。一开始不能接受宝中新房10万+/平的购房者，在周边二手房价默默上涨后，心态也发生了变化，可以接受这个价格。

有网友表示，曾想入手同位于宝中的海纳公馆，但是在开盘前一再犹豫，最终错过了开盘折扣（8.2万/平）。

现在海纳公馆仅剩的尾盘价格已经去到了10万，都市茗荟同样也是10万+，周边二手房也是闻风普涨，这位网友悔不当初。

最新吸引大众目光的，是另一豪宅榕江云玺的动态。已经是现楼的云玺，终于得以入市，于上周已启动认筹。

认筹金高达200万，单价区间为8.7-14万/㎡，规格直逼金茂府和上个月火爆的香蜜湖豪宅。

南方楼事在实地探盘后了解得知，云玺此次开盘将同步推出A、B、C，共382套房源。

截止5号晚上，认筹人数达一百五十多人，冻结资产超3亿元。也就是说，开放认筹不到两天，就达到了这个认筹量，可见热度也不低。

虽然跟深业中城的50亿认筹金比只是个零头，但这个价格对于宝中真的算是“豪宅”了。

云玺这个价格是否高企？宝中二手房价凭什么暴涨？

此刻宝中的两面性也是整个深圳楼市的缩影。

接下来，南方楼事从政策利好、学区影响以及板块特性来细细剖析。

政策利好

不管是城市还是板块，都需要政策支持，有概念可“炒”。

在政策方面，宝安可谓一直都是“幸运的宠儿”。对于宝中来说，“可炒”的概念一直源源不断。

光是最近几个月，就够业主忙活的了。深圳先行示范区、鹅厂落户大铲湾、前海扩容以及豪宅新政......

10月23日鹅厂确定落户大铲湾的消息曝光，10月24日前海管理局长表示“前海扩容”推进中，终于又重新把这个提议上报。

（图源自深圳大件事）

西面大铲湾建腾讯未来科技城，滨海湾的欢乐海岸开工，拥有国内最大的摩天轮，加上与前海无缝衔接。

以后说起宝安，你再也不会想到脏乱差的关外，而是大名鼎鼎的腾讯，以及贵气十足的前海。

扩容究竟是不是本次宝中二手房价上涨的主要因素，南方楼事向链家咨询相关疑问，他们表示：扩容消息传出后，宝中的二手房涨了10%左右。

Q房网宝安营业部B区副总经理曾仕贵则表示，扩容有一定影响，但是涨幅达10%大概率是不太可能，毕竟正式文件没出来。

11月11日豪宅税新政出来后，南方楼事参考乐有家挂盘情况，按新政144㎡以下的普通住宅统计了宝安的“豪宅”情况。

其中宝中（包含宝安中心和新安）就有68.28%的“豪宅”可以享受减税的优惠政策，这笔税款少则十几万多则几十万，都给你省下了！

当然，在这个重磅利好之下，整个深圳的房子都非常抢手，不仅仅是宝中。翻朋友圈随时可以看到中介“直播”深圳二手房的销售情况......

可以发现，扩容对宝中二手房价的上涨并非是主要原因，然而豪宅税新政出来后，无疑又是一大“推手”。

学区影响

在这波上涨中，学位房是毋庸置疑的“C位”。

链家宝中资深中介表示，近几个月带有宝安中学的学位房涨幅比较大，很多选择在宝中买房的购房者首要选择的都是带有宝安中学学位的房源。

看看几个典型学区房，一年间还有涨幅高达19%的。

数据由南方楼事整理自：乐有家官网

我们都知道宝中没有名校，一直以来也是被大家诟病的点。

但作为片区内最好的学校，宝安中学的学位一直处于僧多粥少的状态。

加上目前的宝中采取按积分入学政策，很多积分不够的孩子只能被分流，或者调整学区。在未来还有可能缩小学区范围，这就会导致有部分小区被划出宝中学区。

这样一来，想在宝安购买学区房的购房者会集中关注带有宝安中学的小区，这就出现宝中的学区房有不错的涨幅和增值空间。

据相关数据显示，带有宝安中学学位的小区中，其中小区居住体验好，周边配套全的房子保值增值能力是最强的。

跟福田百花等片区动辄上千万的大户型名校学区房不同，在宝安不管是大户型还是小户型、新盘还是老校区，购房者可以选择的产品很多。

自从8月19号政府公布深外要落户宝安后，不断有消息称很有可能在沙井或者宝中。

消息的真实性我们无法去考究，毕竟还没公布，大家还是默默等待官方消息。

可以预测的是，如果深圳外国语确定落户宝中，还会引起相关小区二手房价小幅度上涨。

板块特性

最后一点就是宝中的板块特性，南方楼事认为本次宝中领涨的以刚需盘为主，跟前海、后海有一定区别的。

据相关数据显示，9月深圳各区二手住宅成交量仅盐田和福田出现下滑，其余四区成交量皆上升。

其中宝安成交1792套，为2016年4月来的新高，连续两个月超过龙岗成为成交最热区域。

（图源自深圳中原研究中学）

被誉为刚需大本营的宝安，近半年的二手房成绩单都非常出色。为什么刚需们更愿意选择宝安？

首先是南山外溢。比起动辄10万8万的老破旧，在宝安买6-8万之间的次新房有太多选择了，而且离南山也只有几个地铁站的距离。

其次，未来前海外溢的首站除了南山，就是宝安，宝安有持续的规划和利好去推动房价。

可以肯定，宝安的房价完全是由刚需和改善去推动。

宝安区内的板块宝安中心，也是填海的区域，占据了湾区半边的有利位置，无缝对接前海。

加上早期规划的道路宽，城建配套也很好，不管是体育馆、图书馆还是正在建设的滨海欢乐海岸，都集中在宝中。

政策利好托底，完善的设施配套，整个包块的城市界面都比较新，这一波上涨主要在宝中是情有可原的。

反观前海和后海，新盘少不说，两个片区内都是以大户型、豪宅为主，总价非常高，这对于很对绝大部分购房者来说还是望尘莫及的。

Q房网宝安营业部B区副总经理曾仕贵表示：刚需确实为主要群体，想在宝中置业咬咬牙还是能够得着。但是因为大铲湾和扩容的信息，这一波上涨中也有部分购房者为投资客。

宝中作为核心区域，目前的二手单价并不低，像熙龙湾、壹方中心它们的二手单价已经突破十二万，这个价格与新房价格基本持平，甚至超过了很多片区内的新房。

“随着规划一步步落实，未来还会继续涨。”

（来自南方楼事社群粉丝斑马）

大铲湾涨一波，先行示范区涨一波，扩容再涨一波，宝中的二手房价是摁不住了！

总体来说，宝中的综合实力确实不错，有利好有预期，当然对于部分楼盘也有价格透支，但长期还是保值看好的区域。

趁热打铁的云玺

趁着一波波利好，预计本周末开盘的云玺也让很多购房者“慌”了起来，不知道要再等一等还是马上上车。

在昨天拿到了现售许可证后备案房源也随之曝光，共382套。户型建面约为58-245㎡，均价为10.9万/㎡，单价区间8.7-14万/㎡。

南方楼事了解到，此次推出的房源全部为毛坯交付，不带装修，预计2020年9月交房。

推出的房源中其中A座主要以150-258㎡的大户型为主，有A、B、C、D四种户型，其中C、D为复式。

A户型

B户型

C、D户型

B、C座则是97-120㎡的户型，有A、B、C、D、E五种户型。

A户型（上下滑动查看）

B户型

C户型

D户型

E户型

(图源自咚咚找房)

据现场置业顾问反映，目前认筹最多的A、B户型，C、E较少。主要是因为C、E户型设计为横厅，存在各类家具摆放无法靠墙等因素。

而此次认筹的客源又以广东人为主，有较多忌讳的他们不太钟意这类户型。

那么本周末将要开盘的云玺去化率将会如何？

Q房网宝安营业部B区副总经理曾仕贵表示，“云玺的关注度可以，但是去化率这事还真说不定，毕竟有很多楼盘叫好不叫座，预计5-6成是没问题的。”

云玺这一波热度究竟蹭得怎么样，让我们拭目以待。

撰文/邓宁

有人说，从此深圳湾84㎡2300万的房子成了普宅，双龙150㎡380万的老破大继续做豪宅。

也有人说这边政策出台惠民，那边深圳业主疯狂涨价，那批迟迟没有上车的购房者仿佛永无“出头之日”。

如此魔幻的深圳楼市，你有什么看法？欢迎在留言区讨论～

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