陶文杰：2年内，光明房价大概率上6万，长期看会赶上龙华

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直播

▌时间：9月8日 14:30—16:30

▌地址：霖峰•壹山境展示中心

▌嘉宾：深圳壹地产总编辑——陶文杰

▌主题：深圳崛起 光明先行——前瞻2020，深圳楼市前景分析

壹地产全程直播

粉丝提问环节

粉丝提问：我问一个比较个人的问题，我现在有两套房，已经没有名额了，我在犹豫是不是要卖掉一套房子再做新的投资？我现在的房子一个是梅陇镇，一个是在罗湖百仕达。

陶文杰：百仕达花园是比较老的房子，我觉得那边未来的变化不会太大，建议你如果要卖，可以把百仕达花园卖掉，梅陇镇在龙华也不算一个特别好的项目，因为那个区域有点过于繁华了。

但是我听说好像有新的地铁线和学校会有一些变化，尤其是新的地铁线，梅陇镇可以守一下，龙华还有点机会，百仕达的房子可以出了。你要投资，一定是投资一个有想象力的区域。就像你投资一个人，一定是投资一个少年、中年，不能投资一个老年人，因为老年人变化不大了。

我觉得出手罗湖的房子，投资光明或者这里都是可以的。

粉丝提问：感谢您的分享，我也比较赞同您的观点，我也比较看好南山和光明。我的第一套房子是在南山豪方天际。光明的项目我也看的比较多，您对龙光玖龙台是怎么看的？

陶文杰：先做个广告，如果大家在深圳没有名额了，可以投资这里，买一套别墅。就目前我在光明看到的楼盘而言，我觉得玖龙台是最好的。对光明、黄江来说，最重要的一条地铁线是地铁13号线，玖龙台是地铁6号线和13号线双地铁线，那里去南山、福田都很方便。

玖龙台是一个商业综合体，类似于宝中壹方城的商业，类似于南山的海岸城，类似于福田CBD的coco park，下面还有政府的TOT公园，对面就是光明区政府。

另外还有学校，虽然深圳实验光明分校要实行大学区制，而且主要是照顾体制内的警察、军人的子女，还有一些孔雀计划的高精尖人才的子女，但是万一未来这些招生政策发生变化呢？

目前虽然针对初中是这么招，对小学怎么招呢？小学不可能再统一考试，小学是不是要考虑招地段生呢？

这是有可能的。但是只能是有一个可性，我们打包票，你不能说陶哥说玖龙台是深圳实验光明分校的学位，我只是说以后学位有可能会变化。

还有就是它的户型，刚才蒋总介绍这里有中科院的院士、学校的校长、医院的医生买了霖峰壹山境这个项目，因为它的赠送面积很大，200平米的建筑面积实得500平米，玖龙台和这里类似，它也有一些赠送面积，虽然不多，和以前没法比，但是它的户型设计真的很好。当然和我们黄江的盘没法比，但是在深圳已经是不错了。

所以无论是交通、商业、学校还是户型、区位条件，综合来看玖龙台是比较不错的，是可以考虑的。我目前在光明的几个盘里面最看好它。

陶文杰分享演讲

陶文杰：我今天的主题叫“深圳崛起 光明先行”，我首先讲深圳建设先行示范区到底对深圳有什么样的意义和作用，第二部分讲讲光明楼市的未来。

这是最近深圳楼市发生的几件事，我简单解析一下，主要是讲下面这几件。

刚才主持人讲了一下，上周五降准了，是全面降准+定向降准，全面降准0.5%，定向降准1%。在降准之前就有一些征兆。这次降准释放了9000亿资金，降准之前有一个征兆，就是房贷利率开始锚定LPR。这是什么意思呢？其实这是专业的金融术语，我简单给大家解释一下。

以往我们的房贷锚定的是基准利率。所以你和银行签合同，他会说你的首套在2009年的时候是打9折，现在要上浮5%或者10%，前几年你的首套可以下浮，可以变为88折或者85折。但是不管怎么样，都是根据基准利率来确定你的房贷利率的。

但是以后对房贷来说，基准利率就会退出舞台，以后银行和你签合同，不会说是基准利率打7折或者基准利率上浮1.1倍。都是按照LPR来签，也就是确定房贷利率的基准变了。

从10月8号起，首套利率不低于当月的LPR，二套不低于当月的LPR+60个基点，但是这个LPR是浮动的，不像基准利率一样，可能几年才变一次，LPR是浮动的。

这个事情和我们有什么影响？和过去参考基准利率定价有什么不同？短期看首套房贷利率有可能下降，因为LPR是一个最低值，银行可以在上面加。二套基本上可以肯定还是要上浮。

现在二套基本上是上浮10%以上，首套是上浮5%到10%。东莞据说去年、前年钱最紧张的时候，首套利率都上浮20%，如果你是首套利率上浮20%拿到的贷款，如果是10月8号买房的话，你的利率要下浮很多，肯定会低于上浮10%的利率。

从中长期来看，房贷利率依然会下降。原因很简单，LPR就是为了降低贷款利率的，就是为了降低企业融资成本，不知道在座有没有做实体企业的，虽然过去一年降了很多次准，但是钱都没有去到实体经济里面，很多民营企业、小微企业依然贷不套款，所以今年以来我们的各级领导，包括我们的总理不断在喊，要降低实体经济融资成本。

怎么降低？就是搞了一个LPR利率市场化改革，通过它来降低融资成本。以后的所有贷款基本上都会锚定LPR，所以利率都会缓慢下降。

为什么房贷利率要降低呢？讲一个简单的例子大家就明白了，我们看欧洲、日本、美国都是零利率或者负利率，相比之下我们的贷款利率还是比较高的，所以利率下降是一个长期趋势。

未来虽然会降低企业融资成本，但是楼市会不同比例降低。大家注意，2009年放过一次水，2015年放过一次水，2009年为什么要放水？因为2008年国际金融危机，所以我们要放水刺激经济，2015年为什么要放水？

因为2014年的时候我们经济很困难，所以2015年我们要放水。现在我们到了又一次放水的节点，2009年、2015年两次放水造成了我们到现在一直在弥补的一个不好的后果，但是也是大多数深圳人享受了其中很大好处的一个后果，就是房价暴涨。

2009年放水导致房价暴涨，2015年放水导致房价暴涨，如果2019年继续放水，房价会不会暴涨？政府就是担心房价会暴涨，所以它要提前控制房贷，从六七月份以来，如果你们关注一些新闻，你会发现政府在不断地收缩房地产公司的经营性贷款，比如说开发贷、信托，比如说各种债，你如果看新闻会看到类似的消息。目的是什么？就是防止钱大规模的流入房地产。

接下来会发生什么其实就非常明显了。我们为了刺激经济，会继续放水，但是为了防止房价暴涨，我们对房地产的调控还会继续，这是未来我们的政策基调。所以虽然我们贷款宽松了，但是楼市的贷款利率不会同比例下降。

也就是说首套房可能会下降，但是其他的即使下降也不会向社会融资成本、小微企业融资成本这么低。如果你们做企业，你们会明白，今年以来这些经营贷，你们去做经营贷款比房贷利率还低。

我们会觉得很奇怪，经营贷才4%，高的也才5%，房贷现在要百分之五点多，经营贷比房贷还低，是不是不正常？以后这可能会成为一个常态，经营性贷款比房贷贷款低。这是政策的一个方向，我们买房的决策首先要把握大的方向，贷款是货币收紧还是放松。

第二点里的第一小点就是加快实施创新驱动发展战略，这一点告诉我们深圳未来最大的价值是创新，最重要的使命是创新，搞示范区还是要搞经济，不是搞其他的东西。文明、法治都往后排，首先还是搞经济。

怎么搞经济？首先还是搞创新。创新在哪里做？其实很简单，就是南山和光明为主。后面还有产业体系，我这上面列的红字就是比较重要的内容，和房地产也比较相关。

先行示范区的文件总共有19条，最后一条非常关键。文件的第七大点叫保障措施，如何保障大湾区建设成功呢？

第19条最重要。“在大湾区建设领导小组领导下，中央国家机关有关部门要加强协调指导，及时研究解决碰到的重大问题，重大事项向党中央、国务院请示报告，广东省要积极创造条件，全力做好各项工作”。

过去深圳的发展其实是受广州、香港压制的。深圳虽然发展很好，但是它不能全力奔跑，因为有广州、香港两个老大哥在前面，我们要顾及他们的面子。

以后就不需要了，以后深圳的政治地位比广州和香港还要强，有什么问题直接向党中央、国务院请示汇报，不需要经过广州，广东省全力配合工作就可以了，全力支持就行了，不要再拖后腿。

原来的深中通道、港珠澳大桥，但凡涉及深圳和香港、深圳和广州的事情，深圳都是做了让步的，所以之前有“深圳你被谁抛弃”这样的话题出来，未来就不一样了。

而且最后一条提出“在大湾区建设领导小组领导下”，这个小组的组长比广东省的级别略高一点，从中也可以看出未来深圳的政治地位。

据知情人士透露，深圳的政治地位可能未来就仅次于北京，经济地位和香港、上海差不多，但是政治地位更加重要，这一点非常重要，这是一个保障。

讲讲部分重点内容，这些重点内容可能和哪个区域的楼市受到厉害比较相关。

首先是战略定位，大家大概看一下，知道我们要建设什么样的深圳，法治的、城市文明的、民生幸福的、持续发展的，这几个概念我们大概了解一下。

其实法治这一点以前在各种场合不太提，为什么专门把法治放在第二点？我理解还是为了未来深圳和香港的融合，香港是法治社会，我们希望我们深圳的法治环境向国际化接轨，尤其是一些营商环境向国际接轨，要全面提高法治水平。

比如说到了2047年，香港回归50年的时候，希望香港能和大湾区、和祖国能够顺畅的、水到渠成的融合。那就需要建一个过渡的区域，深圳就是这样一个过渡型的区域。香港和深圳很好的融合，可能30年后就变成深港市或者港深市，到那时候实现直辖等等都是水到渠成。这是大方向，只是我的猜测。

发展目标。提出的目标都是“全球标杆”、“全球卓越”，目标非常宏大，而且时间紧迫。因为2025年就要完成第一个目标（建成现代化国际化创新型城市），距离现在也就5年时间。

那就意味着接下来5年深圳会有非常多具体的利好措施，非常多大开发、大建设，目的是先完成第一个目标。如果第一个目标都不能完成，必然影响第二、第三个目标。时间紧、任务重，就意味着深圳现在要大开发，有大利好，未来5年大家要习惯。

具体怎么样搞创新驱动？“支持深圳强化产学研深度融合的创新优势，以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心，在粤港澳大湾区国际科技创新中心建设中发挥关键作用”。

这里面的关键字是“产学研”、“主阵地”、“发挥关键作用”。我们对比大湾区规划，就会发现深圳的地位又提升了，因为大湾区提到了“科创”，但是从来没有说哪里是科创的主阵地，广州说我最牛，香港也想分一杯羹，这次都靠边，搞科创主阵地就是深圳，而且是要发挥关键作用的，我就是老大，香港、广州都靠边。

产学研这些地方在哪里？只有两个区域：南山和光明。为什么？南山有科技园，有大学城、环西丽湖科教新城。光明有科学城、中大校区、中科院深圳理工大学，还有很多高科技产业企业的规划。

产学研只有光明和南山有这个条件。深圳建立了三个大平台来承接国家新科学中心的任务，第一个是99平方公里的光明科学城，第二个是环西丽湖科教新城，第三个是福田的河套片区。

这是三个主要平台，但是具备产学研三位一体的区域只有光明和南山。龙岗有大学，但是龙岗没有产业和研究类的东西，只有光明、南山既有大学城，又有实验室，还有大科学装置，又有高科技企业，而且距离东莞松山湖也很近。

所以从第一点政策就可以看得出来，未来深圳最具潜力、未来5年投入力度最大的就是南山和光明。当然，你要说大湾区还有一点什么重要？金融。金融主要在前海、福田，以前海为主、福田为辅。

加快构建现代产业体系这一章，这里面也是南山、光明、福田、前海利好。和金融相关的主要是福田和前海，这两天广东省委书记李希到深圳视察，就是对深圳的金融、创业板的注册制的改革提出了一些新的要求，有13家新的金融机构又会到福田，以后金融就是福田和前海承担主要的功能。

所以你们如果听到谁说福田以后不行了，福田会成为第二个罗湖，千万别相信，小平同志的雕塑还在莲花山上看着，你就把福田搞成边缘化了怎么行？

深圳过去几十年的优质的医院、学校、公园，这些资源都在福田，福田还是蛮好的，生活很方便，未来金融方面福田也会承担重要的作用，科创方面还有河套，所以福田永远会是深圳的中心之一。

从福田往北会有一个中轴向北发展，福田出来就是龙华，龙华往北就到塘厦、黄江，从福田出发，出梅林关之后半小时就能到这里，其实还是很方便的。当然你从光明过来就更快了。

第六章是讲到改革开放的一些内容，这里面我列的一些内容是和楼市有关的，“推动更多国际组织和机构落户深圳”、“支持深圳举办国际大型体育赛事和文化交流活动”，这两条对哪方面有好处呢？

国际组织和机构落户深圳，这一块应该对前海比较有利，前海未来做一些规划，会有点像北京的领馆区的感觉，外事机构会落户前海。“大型的体育赛事”应该主要是到后海。“文化交流活动”在香蜜湖，因为香蜜湖有一个国际文化交流中心，香蜜湖旧改会建成这个文化交流中心，这个改造香蜜湖、后海利好。

“承办重大主场外交活动”，近期应该是放在香蜜湖的文化交流中心，远期可能会放到前海。“支持深圳加快建设全球海洋中心城市”，这一块对沙井的海洋新城和大鹏会利好。海洋新城是未来深圳30年以后再发展的重要的基地，但是那个就比较远了，这里就不多讲了。

我们所有的片区的利好在重大政策的原文上都能找到，这些列出来的都是原文，通过原文都能分析出来。

第七章是助推粤港澳大湾区建设，这里面都是一些建设先行示范区的措施。在深圳建设先行示范区的19条政策原文中，唯一提到的具体片区只有两个：前海和河套。

前海还是要开放对港澳的水平，你可以理解未来前海就是香港、澳门的一块飞地，会实施很多香港的法律法规，目的就是加快融合。河套区域是深港科技创新合作区。另外文件还提到深莞惠联动发展，我觉得这一点代表深圳扩容的可能性会比较大。

8月31号在深圳五洲宾馆开了一个会，市里的一些主要领导，尤其是国土系统、规划系统的主要领导全部到了，这个会是干什么的呢？是讨论深圳国土空间规划2020—2035的编制工作，也就是说讨论的是未来18年深圳的城市发展空间规划。

里面提到一个非常重要的点，就叫“深莞惠联动发展”，它里面说到，要创新深莞惠联动发展模式，打造经济增长极，打造功能区。我理解以后深圳、东莞和惠州可能会成立一些特别合作区，这种特别合作区在行政的规划上还是分别属于东莞、惠州、深圳来管，也就是说这种合作区不是行政区，但它是功能区，它承担的是一定的经济功能。

把这个作为深圳扩容的一个过渡，所以不排除深圳、东莞、惠州未来会成立比如说深莞合作区、深惠合作区，就像当年的深汕合作区一样，这里面肯定最优先的就是在临深区域。

这其实对临深区域是很大的利好。以后深圳扩容的可能性是比较大的，目前还看不到直辖的端倪，但是长远看，如果深圳和香港很好地融合，肯定要直辖。

深港是一城之后，东莞、惠州包进来就很正常了，这不就是一个大的深圳区域吗，但是这是长期的事情。短期一定有一个过渡的办法，最大的可能性就是成立合作区。

还有关于教育的问题，文件明确提出扩大中小学教育规模，教育方面对光明、西丽、大运这些区域利好。光明、西丽、龙岗大运都有大学城，光明有中山大学深圳校区，有中科院深圳理工大学，还有两所香港的高等学院也准备选址。

西丽也很牛，目前已经有哈工大本科校区和研究生校区，清华大学研究生院，北京大学研究生院，目前还在谈北京大学本科校区，也就是未来北京大学会落户深圳建立分校，招本科生。

你的孩子在家门口就能读北京大学，但是这还在谈，还没最后定，剑桥和北大在前海要合作办学。所以发展教育，对光明、西丽、大运都是利好的。

我其实最看好的就是南山和光明，因为光明的气质很像南山，光明有地，光明有大学，光明有科研院所、大科学装置，有实验室，光明又离南山很近，气质很像南山。所以我觉得值得长线看好。 还有完善社会保障体系的表述，文件提到“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房和人才住房制度”。

关于保障性住房，经常有人问我，你对深圳未来建设很多保障房怎么看？

我觉得很简单，原来假设有10套房子，你们10个人选，10个人去买，或者有20个人要买10套房子，两个人买一套，以后商品房10套变成4套，6套要作为保障房分给需要的人，以后可能是20个人买4套房子，商品房是越来越紧缺了。

有些人会说，我不用买，我可以分房子。反正这么多年，我身边没见到几个分到房子的，你不要想着这么简单你就能分房子，分房子首先要排队，要看你地资历，看你的积分，看你的学历，你是不是博士，是不是孔雀计划的人，是不是人才，然后分到的房子也是很小的，满足不了你对美好生活的向往。

即使像新加坡一样90%的人住在政策性住里面，新加坡的商品房也很贵，你去乌节路看一看，20多万一平米，一点都不比深圳的房价便宜。

新加坡有90%的住在政府提供的保障房里面，商品房还是很贵。而且新加坡是一个城市更国家，它没有大规模的移民，反正就这么多人，深圳是一个城市，你如果把保障房都分给所有户籍人口还好办，户籍人口总共也有400万，而且大部分都有房。

总结一下我的观点，第一是未来会形成环深圳都市圈，第二是大湾区，原来香港、广州、珠海、深圳、澳门都说自己是中心城市，大湾区规划刚出来的时候，大家觉得深圳比较失落，没有得到那么大的重视，但是现在深圳不用失落了，这次已经定了，深圳就是核心引擎。

大湾区规划公布的时候，广州的专家来和我们争，广州才是老大，深圳是排名第二、第三。现在不用争了。第三，原来香港和深圳的关系、广州和深圳的关系都是有点压制、竞争的，但是这次深圳的政治地位提高了。

第四，放飞深圳，就像市民中心那个建筑的外形一样，大鹏展翅，而且是全面发展，不光是经济，还有政治、外交、立法。

也就是说如果40年前我们是一个经济特区，深圳之前是叫经济特区，现在不光是经济特区，现在是一个综合性的先行示范区，不光是经济，还有政治、法治、外交、立法。我理解就是深圳、香港融合的过渡性的发展阶段，我们会更多地向国际公认的理念、标准靠拢。 特区到示范区，是深圳的二次腾飞起点，堪比1978。深圳的先行示范区具有唯一性，这一点很重要，现在示范区已经相当于地位比直辖更高，全国只有一个示范区，天选之子。

深圳是社会主义制度优越性和华夏文明的最杰出代表。集全国之力打造，再一次孔雀东南飞，吸引全国全世界的人才。

刚才我听蒋总介绍说，在这里买房的有中科院的院长，有一些学校的校长，有一些医院的主任，这些人很多都是外地来的，由于光明的规划，很多科研机构要搬到光明，有的企业要搬到光明，他们都到光明来工作、生活，所以才在这附近买房，这其实就是吸引全国性的人才。

未来深圳的政治地位会仅次于北京，这一点很重要，意味着你在很多重大的发展决策上不会再有一些掣肘。长期来看，深圳未来存在扩容的可能性，中期看，会加强和周边城市的连接。 这里是一些截图。有一个妈妈说，迫不急待地想让孩子到深圳来发展，后面她说自己的小孩才两岁，这就体现了全国人民对深圳的看好。上海的一个老业主来深圳买公寓一次性买了21套，他为什么买21套公寓呢？因为公寓不限购，外地人要到深圳买房子，只能买公寓。

未来高知人才荟是在黄江置业的主力人才，豪客也是主力。这两天我经常讲一个案例，在座的有我的小密圈的粉丝。

我的小密圈过去半个月加了两个人，都是外地的，一个指明到深圳要买2个亿一套的房子，一个说要花掉1个亿，它的目标是买一套或者两套房。这些人都是外地的企业家，一个是山西的，就像大家想的一样，就是山西的煤老板，当然原来是煤老板，现在已经不是了。

我的结论是，长期利好深圳物业，短期不限购的资产最受益，长期利好临深圳的物业，比如说长安、黄江、滨海湾新区等等。 深圳今年624土拍，龙华红山的地块拍到了6万7，光明的是4万3，我们现在所在的位置离光明不远，刚才蒋总说这里的别墅实用面积的单价1万多，这确实是很便宜的，旁边光明的地价都要4万多了。这是龙华拍地后业主的反应，龙华说要卖12万，我觉得龙华12万很快就能实现，金茂府可能就会卖这么贵。

如何理解624土拍？现在来看6月份拿下地的开发商，当时觉得贵，现在应该觉得更便宜，如果现在拍，地价一定比那时候贵，因为示范区已经出来了，当时示范区还没出来。光明正大城去年才卖4万块，前两天卖5万1，一年的时间，涨了20%。

对光明的几点看法。以前我们说光明有什么？光明乳鸽、光明农场、牛奶，这是我们传统的印象。现在答案是，光明有这些东西，有光明科学城、大科学装置、实验室、中大深圳校区、中科院深圳理工大学、华侨城光明小镇、凤凰城、光明高铁站、光明中心区（北部中心），深圳新十大文化设施之一的深圳科技馆。

为什么把深圳科技馆放到这里？原来说要放在后海，放在悦府那里，后来有传闻说放在前海，为什么最后放在光明？其实就是光明是承载科创的希望之区。光明还有地铁13号线、6号线，光明现在有深圳实验、华中师范、华南师范等等学校，连万达广场也来到了光明。

然后光明还有一批企业，包括有大疆、微软、迈瑞、普联、蓝思科技、欧菲光。还有一大批开发商涌入光明，除了万科，基本上深圳最牛的开发商都来了，有华润、中海。华润是去年拿的地，地价是3万5，电建是今年拿的地，招商在这里有旧改项目，还有金地在光明中心城有一个项目，还有华侨城，华侨城光明小镇的面积是11平方公里。

还有龙光、宏发、星河、建发、金融街、华发、绿地、华强、卓越、益田、碧桂园、佳兆业、奥园、京基等等。

这些开发商在这里有什么意义呢？任何一个片区要想短时间内爆发，一定是开发商的合力，如果只有一个项目，你卖完就没声音了，你不断地涌入，就在市场上不断有声音，不断有声音，不断有人口流入，不断有资金流入，这种区域爆发力是最强的。再配合上面的这些规划，配合这些企业带来的人流。

光明的关键词，第一个是科创。我最开始的时候就说了，产学研一体化，它会带来优秀人才的涌入，会带来整个片区人口素质和教育水平的脱胎换骨。这是示范区的头等大事。

为什么我叫它头等大事？在示范区文件的第四点就提到，加快实施创新驱动发展战略，这一点是说这是示范区的头等大事，承载示范区的头等大事在哪里？光明和南山。

我觉得这是最重要的一个关键词。这种科创的意义，未来会导致光明的人口素质发生天翻地覆的变化，会导致区域的中小学教育水平有很大的提升。

比如说中大的校区、中科院的校区，都会把自己的中学、小学办过来，然后这些院士、博导、教授要在光明工作，一定要给他们的子女提供好的教育。

第二个关键词是土地。去年底光明楼面地价3.3万，今年达到了4.3万，相当于涨了30%。房价涨了多少？正大城去年4万2，现在5万1，基本上涨了20%，这是前两天开盘的情况。

原来有乳鸽、有光明农场，所以它有很多的土地。其实我对沙井也看好，但是沙井没有地，沙井要发展只能填海、只能旧改，但是光明有地，所以一堆开发商才来，所以产业才来，所以科学城才来。

这些都需要地，如果没有地，大学怎么建？没有地，科学城怎么搞？都需要大块的土地，只有光明有地。当然坪山还有一些地，但是它在东部，距离太远。

第三个关键词是地铁，这也非常重要。光明这边的地铁北边连到黄江、松山湖，向南穿过石岩之后就到了南山，整个大湾区最繁华的区域，留仙洞、科技园北区、科技园用区、深圳湾、东角头，从深圳湾口岸一直连到香港。这条线是整个深圳所有地铁线里面真正的科技轴线，整个大湾区最重要一得条地铁线就在这里。

你们想想，现在在科技园工作的这帮白领，如果你们有时间，可以在中午吃饭的时候去科技园走一走，感受一下深圳科技园的活力，每天上下班的时候去科技园的地铁站看一下，排队要排几百米，感受一下深圳科技园的活力。

当你看到那些充满朝气、充满斗志的年轻人，你就会觉得深圳充满了希望。我每次看到他们我就会想，这帮人以后会住在哪里？

后海他们一定买不起，只有百里挑一的人未来才买得起后海，80%的人买哪里呢？最方便的就是光明、黄江、松山湖。现在华为都去了松山湖，科技园这些高科技企业、研究机构都在往这个区域转。

我们说去宝安方便，但是宝安中心区现在也买不起了，再往北到沙井，但是沙井到科技园不方便，地铁11号线只能到后海，到后海以后还要往北走才能去科技园北区、南区，才能去留仙洞。

但是你在光明的这条地铁线上，你不用倒车直接就到了。所以我觉得这条线是深圳码农最大的机会。

第四个关键词是区位。光明这个位置南边是科技园，北边是松山湖，它又靠近珠江口。这个区位是非常重要的。

光明科学城是中国的第四个综合性科学中心，前面三个是北京、上海、合肥的科学中心。

光明的产业也是很强，产业是基础，一个区域要长远发展，一定要有产业，如果没有产业，都是旅游认可，你的经济是昙花一现的。光明的区位条件很好，它天然可以承接南山的高科技产业转移，天然可以承接研究中心、创新中心、实验室。

你把科学中心、创新中心设在光明、松山湖、黄江，企业办到东莞，前面的展示中心放在南山，非常方便，一条地铁13号线全部连起来。而且还有光明高铁站，去香港也非常方便。

所以我对光明的看法：

第一，短期看光明是第二个宇宙中心龙华，地铁13号线还没通车，通车之后它就会爆发。

第二，长期看就是第二个南山，因为光明的气质和南山非常相像，你到光明来看，你就会感觉和去龙华、沙井不一样。

光明的城市界面非常漂亮，没有那么多农民房，没有那么多摩托佬，没有那么多泥头车穿来穿去，气质和南山有点像。

第三是光明的环境很好，第四是光明的房价很快会上6万，与龙华的差距会缩小，可能未来会是龙华的8折到9折，长期看我觉得会赶上龙华，如果以10年左右的周期看，光明的房价会赶上龙华，后期超越都有可能。

龙华现在也没地了，因为龙华没有地，所以它的后续发展潜力没有光明那么大。但是这是长期的，你可能要到15年、20年这么长远来看。第五，光明是给南山码农最好的机会。从南山来这边太方便了。

我今天最开始讲的是时机，也就是我们进入一个周期反转的时候，过去是紧缩周期，现在开始进入放水周期。

然后我讲了关于深圳建设先行示范区的东西，讲的是光明的前景，讲的是区域的价值成长。

你如果能把前面两点加起来，就能实现戴维斯双击，就能获得暴击，你在一个合适的时机买到合适区域的房子，以后你就只要等着价值兑现就行了，等着地铁13号线开通，等着大量的人口涌入，等着一个个的新楼盘开盘，给你拉高房价，等着大量的产业人口进来、企业进来。

我觉得今年是一个比较好的布局的时机。当然我一贯不推荐做短线，现在买房都是限售三年，我不推荐大家做短线，一定要有5年以上的眼光，你想想5年以后哪个地方令你最兴奋，再看看你手上的钱有多少，你如果有1500万、2000万，你还考虑光明干吗？你直接上前海。深圳最具投资价值的区域肯定是前海。

但是如果你只有500万、800万，你不能把钱放在手上，你就可以投资光明这样的区域，这是一个很好的区域。

这是长期的房价变化趋势，我每次都会拿这张图来说，我们长期看，2005年之前深圳的房价也没怎么涨，以后某些区域可能就是相对缓慢上涨的区域。我们一定要有中长线的眼光，能够忍受一两年它没怎么动，但是只要时机到来，就会一飞冲天。这是最近看的一本书《周期》，我们不要等到事情发展得很好了才恍然大悟，还是要有点提前的眼光。

最后一句话“不要错过深圳，不要错过光明，不要错过2019”。去年底万科在喊“活下去”，2008年的时候，金地在龙华的楼盘是6000多块钱的价格，现在要万多，上涨了10倍。

这是2008年佳兆业在平湖做的广告，它的广告语是“再低就不可能了”，每次看到这个图，我就觉得历史在不断地重复，示范区是给深圳楼市投资者的第二次机会，你过去也许错过了福田、南山、龙华，但是示范区之后，会给你第二次机会。

项目领导分享演讲

在我看来，所有价值的资产都是时代应运而生的项目。现在是一个什么样的时代？是深圳的时代来临了。2019年8月份开始，全球正式进入深圳的时代，过去的深圳是中国的，未来的深圳是全球的。

深圳将作为社会主义范例城市，未来将比肩资本主义范例城市纽约、硅谷。深圳在全球的定位，现在已经全面超越了其他的一线城市，未来的深圳将成为区域的领航者，未来的深圳将成为全球的标杆城市，未来的深圳将成为社会主义示范的样板城市。

深圳已经从国际化的城市跃升为全球标杆城市，深圳作为创新之都将引领全球标杆城市，所以未来的深圳要打造成为全球的标杆城市，就是要做好创新。

就创新而言，最重要的就是光明。因为光明的定位是“科学创新”，深圳的腾飞未来还是要看光明，光明是建立在南山科技园发展模式的基础上，有一个全新的发展模式。

简要介绍一下光明的发展。我们从这张图可以看到，这是广深科技走廊的示意图，可以看到光明下接南山、北连松山湖，它处于发展的核心位置，光明的规划也将拥有最领先、最完整、最高标准的发展理念和发展模式。

我们可以看一下光明未来的发展，将建设成六大中心：

第一是研究中心。将以中国科学院深圳分院以及科研院校为主题进行基础科学、应用科学研究，以及交叉研究和攻关的研究。

第二是创新中心。未来将依托国家实验室、前沿科技研究平台进行材料科学、人工智能、生物、生命健康、信息科学、空间科学等顶端的科学研究。

第三是华南地区的装备中心。装备中心是什么概念？未来在光明将拥有国家最先进、最大型的科学装置，首期工程包括脑模拟与脑解析、合成生物研究、材料基因组、空间引力波探测地面模拟装置等全球最先进的装置，都会放到光明这个地方。

第四是教研中心。这里将有理工大学、中山大学深圳校区，还有两个香港的大学也在选址当中。

第五是医疗中心。光明目前拥有中国科学院大学深圳医院、中山七院，以及深圳中医院也在规划建设中。

第六是交通中心。这里将有城市级的交通枢纽，我们可以概括为两大高铁，包括广深港和赣深高铁，还有两大城际，以及四条地铁在这里交汇。 这张图是光明基本的规划图，可以看到未来将以光明中心为主要的商业配套和城市配套，主要有科学城和创新集群的产业。我们项目目前最靠近的位置就是光明科学城。

在商业配套方面，接下来最快落地的是863亿投资的凤凰城和1000亿的光明小镇。凤凰城等于50个华侨城OTC的规模，是深圳十三大重点开发区域之一，是集产业发展、休闲娱乐、文化、商务办公于一体的大型综合体项目，距离我们项目也是非常近的。

可以说目前的时代是深圳的时代，目前的时代也是光明的时代。我们拥有这样一个好的时代，我们拥有湾区的大墅，在最好的时代，我们要抓住最好的风口。

为什么要在这个时代快速的购买房产？第一，我们觉得这个区域跨越式的发展将助推房价，光明目前的规划2020年将完成基建，2025年形成世界级科学城的核心功能，2035年建成世界综合国家科学中心，这个地方的区域价值、人口规模、人口层次、人员收入、人员购买力都将迎来爆发式增长，势必助推房价快速上涨。

第二是高价地王催生房价，2019年光明电建和中海新地王均超4.2万，根据成本测算，2020年新房成交价最少突破7万。第三是政策宽松投资窗口，9月6日央行决定降准，4年来首次普降+定向降准，释放资金超过9000亿元，未来也是房地产投资最好的窗口期。最好的时代就是最好的风口。

从这张图可以看到，有一个结论是，哪里是发展的主阵地，哪里未来的房价增幅就是最快的，未来深圳还要看光明。

接下来介绍一下我们项目的位置和配套。从这张图可以看到霖峰壹山境所处的位置是黄江新城，它和光明区是紧密交汇的，可以看到我们项目是处于双新城、临核心的位置，处于整个城市融合发展轴的核心位置，我们可以看到未来光明和黄江城市的发展轴是沿公明大道沿线发展的，我们称公明大道为未来中国的硅谷大道，我们处在城市发展最核心的轴线，我们项目无缝对接这两个城市的核心。

我们距离深圳非常近，离这些配套这么近，我们可以说比深圳更深圳，我们比光明很多区域的通勤更近，我们比光明很多区域的配套更近，比深圳更深圳。 这张图是我们项目周边的地铁规划图，在项目周边1公里内就有一个黄江南站，通过这个站点未来连接到深圳的地铁6号线，一站就可以到达光明，在光明有两座高铁、两座城际，还有4条地铁线快速连接深圳的轨道交通网络。

目前东莞R1线已经动工建设，深圳地铁6号线会在明年年中通车，13号线也会在2022年通车。

除此之外，我们项目还拥有非常顶级的配套，在商业方面，我们拥有最完备的商业，我们可以看到在我们项目的对面未来是一个大型的旧改项目，有超过50万方的商业综合体。

在周边1公里范围内有黄江综合中心TOD的规划，在3公里范围内有光明科学城和科教中心的配套，在6公里范围内我们拥有光明新城中心的商业配套，除此之外我们也会有深圳最顶级的医院，包括我刚才说的中山七院以及中国科学院大学深圳医院。

除此之外还有最顶级的教育资源，包括中山大学、深圳理工，还有两所深圳拟在光明投建的学校。最重要的是中山大学还有附属的中小学校。在项目1公里范围内也有一所华南师范大学的附属学校，这个学校的升学率是非常高的，除此之外中科院也会在这里建设一所学校。

除了学校之外，项目周边有5大水库、6大公园，项目背靠26.7平方公里的大屏障森林公园，区域的森林覆盖率达到96%以上，PM2.5在区域内也是非常低的。

正是因为有这么好的区域、有这么好的位置，有这么好的产品，我们项目也吸引了非常多的高端的客群入住，目前我们的业主有包括中国科学院的院长、医院的主任、学校校长、中科院士，包括事业单位的领导，这些高端的精英都是非常看好我们这个区域，非常看好我们这个产品。

更值得一提的是我们项目目前主要在售的是别墅产品，今年全国和东莞都出台了一个政策，就是限墅令，未来在全国范围内不允许再建别墅，所以我们的别墅是卖一套少一套，非常稀缺，这种稀缺就决定了产品的价值和未来升值的空间。

除此之外再分享一下我们项目的绝版规划。第一是我们拥有1.53超低容积率，我们知道目前整个深圳和东莞区域容积率基本上都是达到3甚至以上，1.53的容积率会拥有更好的居住舒适度、更好的楼间距和视野。

除此之外，我们还有别墅区的人车分流，在整个区域范围内别墅的项目基本上都不是人车分流的，我们项目是人车分流。除此之外我们还拥有大约8米左右的超宽客厅的开间，也是目前市面上的小别墅所没有的特殊尺度，我们还有赠送4米层高的地下室。

另外我们项目别墅面积是159—241平方米，200平米左右的别墅的使用面积可以达到500平米，所以我们的别墅空间尺度是非常大气和舒适的。

正是因为我们有这么多赠送，我们的性价比也非常高，我们的使用单价才1万块钱出头。今天因为也有私享会这样的活动，所以我们也推出少量的特惠单位，等一下有兴趣的嘉宾也可以跟我们现场的同事做一些咨询。

最后再说一点，这是属于深圳和光明的最好时代，我们认为没有永恒的地段的产品，只有永恒的发展和时代的产品，谁踩准了发展的脉搏，谁就洞察了财富的先机，霖峰壹山境公常路中国硅谷大道之上，光明科学城和黄江南部新城双核中心，比深圳更深圳，这里是最好的住所，最佳的投资选择。

项目详情

霖峰•壹山境处于深圳光明新区和黄江南部新城交汇的核心位置，是莞深融城的第一站和重要门户。

项目示意图

项目距离深圳光明约2公里，是黄江南部新城区域内距离深圳光明最近的楼盘，未来地铁开通后，仅1站即可到达，可以说与深圳光明无缝衔接。

项目不仅毗邻光明科学城，光明科学城配套建设的生活配套、教育配套、医疗配套同样也能够在黄江享受到。

项目示意图

据悉，霖峰·壹山境目前还有联排双拼产品在售，建面约189-241平之间，均价3.8万/平起，最后收官钜惠。感兴趣的朋友可以到现场参观了解。