前言
日前，在新一次的“粤港澳大湾区建设领导小组会议”中，香港行政长官林郑月娥公布了16项普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施。
林郑月娥出席会议 （图源：香港特区政府粤港澳大湾区速递）
其中，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。
而后，据澳门日报报导，中央政府将再度推出一系列惠及澳门的政策措施。其中，惠澳十五新措施同样提及澳门同胞在湾区买楼和教育享内地居民待遇。
（来源：澳门日报）
而此前，港澳台居民虽然也可以在内地购房但是还要要附加一些条件，比如购房者需实际在内地工作、学习超过一定时间，方可购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房等。
新政出台之后，所有附加条件都免除了，这是一个重要的突破，将为内地带来逾800万的潜在港澳客。
那么，这些港澳买家最青睐哪些房子？其原因又有哪些？今天就来讲一下。
NO.1｜壹
港澳客内地置业潮兴起
首选轨道物业
近年来，随着粤港澳大湾区的不断发展，越来越多的港澳人士来内地买房生活，尤其是2018年开始，先是出台了《港澳台居民居住证申领办法》，而后又是广深港高铁正式通车，掀起了一阵港澳客人内地置业的热潮。
据中原地产2016年-2018年统计的数据显示，在过去3年里，香港客户占大湾区购房客户总数的0.7%。其中，中山和惠州是最受香港客户青睐的城市。
2018年，中山占比超50%，深圳占比约10%，东莞、珠海、广州占比均低于10%。而惠州在广深港高铁开通后，凭借直达香港西九龙便捷优势成为了香港客户购房占比第二高的城市，占比约30%。
而据深圳中原研究中心的另一项统计数据显示，多数香港人在内地置业时优先考虑交通因素。因此可见，香港人在内地置业最青睐轨道物业。
港人内地置业考虑因素占比 （来源：深圳中原研究中心）
早期交通还没有那么方便，港人主要是选深圳的口岸物业，集中在罗湖的人民南、国贸等片区和福田的皇岗、上下沙等片区。而现在，随着地铁，高铁等交通的完善，更多港人更愿意沿着轨道交通在内地置业。
而通过以往数据显示，港人内地置业首选轨道物业，之前地铁、高铁沿线都很多，尤其是广深港高铁后更明显。例如：近期深圳西丽某豪宅盘的外地客户中，港籍业主占比约50%；2018年深圳地铁4号线上塘站一个商业项目，港客刷下了一个亿的货值等等。
NO.2｜贰
聚拢人气和财气
轨道物业增值更快，生活更惬意
为何港人如此青睐轨道物业？
笔者认为：香港置业者对于轨道交通的置业观念是经历多年香港市场的浸染而形成的，已根深蒂固。主要原因有以下几个。
1、轨道物业往往拥有更完善的配套，更通达的交通。
人的时间是有限的，轨道物业便利的交通意味着来往香港将更快捷。别人花在通勤上的时间，你可以用来休息，购物或者喝喝咖啡，看看书，生活更加惬意。
2、攒聚人气和资本。
发达的交通枢纽将引发资本、人口的集中转移，强势汇聚客流、车流，而客流、车流经过科学的转化后一举变成商机，必然会催生商圈，攒聚资本，带动土地价值。
根据全球领先的房地产服务商Savills曾发布的《商业地产地铁效应专题报告》显示，一线城市地铁吸引约30%以上该市人口。
另有公开资料显示，全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。
3、轨道物业往往升值更快。
地铁、高铁攒聚人气和资本后，往往也会带动片区的兴起。
以深圳为例，地铁4号线开通前后，沿线几个项目的均价涨幅达260%—366%。
深圳布吉，2010年整体房价为1.4万元/㎡左右，2011年地铁3号线开通后，飙升至3.1万元/㎡，升幅约221%。
深圳地铁1号线的开工建设，使沿途物业涨幅33—67%，建成通车后涨幅已超过200%，租金涨幅则在2—5倍不等。
除了地铁涨幅喜人，高铁也毫不示弱。以香港西九龙为例：广深港高铁开通后，香港西九龙二手房的起步价约30万+港元，最高更是突破了100万+港元！
（图源：南方楼事）
再看看深圳北，在深圳北站建设前，深圳北片区只是一个郊区，当时房价一平不到3000元，随着北站枢纽的建设与开通，深圳北站片区的房价从远低布吉到一步步追平布吉，超过布吉，跟上罗湖，超过福田部分片区。
到现在，龙华深圳北二手房价最高已经突破了11万+。6月土拍的可售楼面地价更是近7万/平。这个过程其实并不长，从2005年到2019年，14年的时间，深圳北站逆袭为“超级城市门户”。由此可见，轨道交通对于区域发展起到极大的拉升作用。
以上种种无一不彰显了轨道物业的升值速度和升值前景，难怪港人如此青睐轨道物业。
但通过上述的数据也能看出：目前香港和深圳的轨道物业价格都已十分高企，早已不是一般人能够选择的了。
那么在粤港澳大湾区还有可选择的轨道物业么？答案是有的，位于惠州南站旁边的星河荣域就值得考虑！
NO.3｜叁
双轨加持，蓄势待发
前景更具想象力
星河荣域位于惠阳区大浦南路（惠州南站旁），由星河地产开发，总建面约20万平。
该项目地理位置十分优越，地处南站新城的核心规划区。
根据惠州南站新城片区的城市设计规划显示：政府将出资167亿对南站新城区进行重点打造，未来打造为集商业/商务中心、体育/文化中心、城市住区和轨道交通枢纽为一体的惠阳新中心区，对标深圳北商务中心区。
该片区将率先享受惠州规划利好，与厦深铁路惠州南站广场，共同打造成11.8平方公里，可容纳23-25万人居住的 “轨道新城”和惠州的城市客厅。
星河荣域步行300米即达惠州南站，是距离惠州南站最近的楼盘，属于真正意义上的地铁、高铁双轨物业。
项目东侧的厦深高铁惠州南站，目前已经开通至深圳、香港、厦门、潮汕等方向的直达高铁线路。
其中，深圳北-惠州南每日往返130+班次，只需要半小时左右；香港西九龙-惠州南每日往返10+班次，只需1小时左右。
市民在惠州南站搭乘开往香港西九龙站的列车 （来源：东江图片社）
而且，近日中国铁路集团发布消息，从12月1日起，深圳北-惠州南部分高铁票价为：一等座25元（原来为30元），二等座16元（原来为20元）。未来，深惠、惠港间往来成本将越来越低，这也为港人来惠州置业奠定了夯实的基础。
还值得注意的是：根据深圳市轨道办近日透露，深汕高铁已作为近期建设项目纳入《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》。
线路规划由深圳西丽站向东引出，途经深圳坪山站、惠州南站，至深汕合作区赤石站，与广汕铁路衔接，全长约86千米，列车时速高达350公里/小时，全程直达时间预计在30分钟内。
未来从惠州南站出发，约15分钟即可到达深圳北、约20分钟到达南山西丽。
另外，根据规划，将有两条轨道经过项目周边，并同时交汇于惠州南站：一条是深圳地铁14号线惠州延长段，从深圳坪山方向向东，经过白云站、草洋站、开城站到达项目附近的惠州南站；
另一条是惠州轨道交通1号线，从惠城区出发往南，经过惠阳主城区之后拐向惠州南站，再继续向南去往大亚湾区域。
同样是轨道物业，但星河荣域与香港及深圳北轨道物业的价差却较为巨大。目前，惠州南站周边房价却还处在1.5万左右的水平。
不说已达100万+的西九龙和11万+的深圳北，仅看与惠州南站只有10分钟路差的坪山二手房价都到了4万+（惠州南站到坪山站约10分钟）。
可见项目所在的惠州南站片区正处于价格洼地，还有很大的提升空间，性价比更高。
NO.4｜肆
商业、景观等生活配套丰富
现实和未来价值兼备
星河荣域项目效果图
除了双轨加持的优势之外，项目拥有的商业、景观等生活配套也十分完善，更重要的是产品的品质也很高。
商业方面： 星河荣域自身规划约8000平的商业街，可满足居民的日常生活需求。
星河荣域商业街效果图
此外，项目周边还汇聚众多惠阳的顶级商圈。包括：惠州星河COCO Garden（占地面积2万㎡），平时可以带上亲朋好友在周边舒适步行，范围内还有深圳人熟悉的天虹商场、大润发等品质商业。
惠州星河COCO Garden实景图
景观方面： 星河荣域聘请国内最具专业影响力的环境景观规划及设计公司：SED新西林景观国际，在区域内首创玫瑰主题园林，打造玫瑰泳池、玫瑰漫步道、社区攀岩墙等体验式活动场地，构建舒适绿色生活。
星河荣域园林实景图
另外，区域内的林木覆盖率高，周边有约7100亩的亚公顶国家森林公园、风田水库、淡澳河沿河景观带等丰富的生态资源，可畅享天然氧吧。
从产品本身的质量上看： 星河荣域在星河豪宅标准上进行了全面的品质提升，对标深圳豪宅打造千万级社区大门。
星河荣域社区大门效果图
其外立面运用了玻璃幕墙，强化了屋顶的设计，增加了屋顶幕墙以及皇冠，凸显项目格调和品味的同时，亦能令项目历久弥新。
内部则为精装双入户大堂设计，首层大堂6.5米高，电梯使用百年品牌通力电梯，还有环氧地坪漆车库，于细节之处全面体现品质生活。
星河荣域入户大堂效果图
从户型图上看，星河荣域主售产品的空间布局合理，户型方正实用，采光通风俱佳。
而且均在阳台设计有地漏，明厨明卫，动静分区明确，各个房间的尺度都不错。
星河荣域户型图（上下滑动查看）
笔者认为：现在买房就要买居住价值高的房子，兼备现实价值和未来价值的房子！因为只有住的舒服，并且区域发展越来越好，之后出手才更容易。而星河荣域就是这样的标杆项目，是很难得的一个盘。
建面约97㎡的样板间客厅实景图
建面约115㎡的样板间客厅实景图
建面约135㎡的样板间客厅实景图
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