新政凶猛,很多人都失去买房资格。
最近,有不少朋友偷偷问我,熊大,我想在深圳买房,但没有名额,有没有方法可以破解?
方法肯定是有的,以下3种都可以买房:
1.用自己的名字买,好好交社保,安安心心等3年,这个最安全稳妥,但大部分人都不愿意等这么长时间。
2.用伴侣的名字买,婚前买一套,然后再结婚,这个对伴侣要求有点高,ta必须有资格买房而且还是真爱,买完房要真的结婚。
3.找父母和亲友买,比如你被限购,但爸妈还有名额,可以买在他们的名下,兄弟姐妹和好朋友也可以,前提也是对方有买房资格,双方要有所约定。
其实,除了第1种,后面2种方法,都会涉及到代持。
什么是代持?
代持,就是你出钱买房子,别人帮你持有。
为什么会有代持?
主要是因为,自己没有购房资格,所以花钱买在别人名下,请别人代你持有房产。
新政前,结婚理论上不算代持,因为即使对方有名额,以家庭为单位买房,你还可以买在自己名下。
但现在,这条路彻底被堵死。
如果是用伴侣名字买,现在必须是婚前用对方的名额,而且只能买在ta的名下。
那么房子到底归谁呢?
理论上归你,但实际上房子就是人家所有。房产证写谁的名字,房子就归谁。
即使是你买在未来对象名下,严格意义上,那也是ta的房子。不信的话,拿ta的身份证去国土局就能查到。
所以,不管是买在伴侣还是父母亲戚名下,其本质都是代持。
因为你虽然出了钱,但你对这套房子,其实并没有所有权。
哪怕对方用房子去办信用卡,银行也只是认他而不认你。他去民间借高利贷,别人也同样认。而且,如果你要卖房,他不签字,对不起,你说了不算不能卖。
虽然我说的,可能是极端的小概率事件,但事实就是如此。既然涉及到风险,那就应该做最足的准备,做最坏的打算。
所以,代持到底有什么风险?
最大的风险,是钱房两空,代持人承认欠你钱,但房子与你无关。
更恶心的,是房子被恶意卖掉或被查封,但就是没钱还你。
这些情况其实非常常见,因为利益面前,人性为零。
代持人一看,你用他的名字,买了套房,3年内就赚了几百万,而且房子理论上还归他,很容易产生这样的想法:
现在你都赚了几百万了,给我的才十几万,要是没有我,你根本买不了这套房,我要多分一点!而且现在房子在我名下,干脆我直接把房子卖掉,把首付还给你,大不了再多给你点钱。
这种情况,你能怎么办?
要知道,你和他之间只有借贷关系,房子所有权还归他。理论上,他怎么处理这套房子,是他的自由,你无权干预。
这种情况真的无解么?
还是有很多方法,能把风险控制到最低。
首先,最最重要的,是你要选对人。
选谁作为代持人,买在谁名下,这个非常有讲究。
我的建议是,优先选那些自己相信且关系好的人。
第一选择是父母,因为父母一般很少会坑子女,而且以后他们的东西都会是你的。
第二是伴侣,这里必须得是真爱,不能说买在对方名下,突然变心不结婚,那也会有风险。
之后,就是父母的兄弟和亲兄弟姐妹,有一定的血缘关系,信任基础也比较强。
说白了,这些人都是你最亲密的人,毕竟涉及到几百万的资产,交给他们肯定是最放心的。
代持,最好要选知根知底的熟人,不要老觉得面子上过不去,如果真觉得不好意思,事后就多给点回报。
当然,即便是这样也不能保证100%安全,家庭之间也有可能为了利益撕破脸,只是说概率会相对小一些。
那么,如果一定要找不那么熟的人,怎么办?
我的建议是,这个人的征信和查档情况,要好好看一遍,筛选机制一定要严格。如果你找不到,可以找我们来帮你把关。
除了找对代持人外,想要尽可能规避风险,你最好还要和对方签订一个代持协议。
代持协议就是证明双方的合作协议。A出钱,B代为持有房子。大体内容是:
A与B协商一致,达成如下协议。
1、某某物业,系A出资购买,登记于B名下,B代为持有,产权实际归A所有。
2、B不得私自占有,出租、出售、抵押。A有权以B的名义签订并办理出租,出售,抵押等相关手续。
3、实际的月供,租金,收益归A所有。A按时月供,保障B的征信良好。
4、B代为持有,A支付报酬多少。
……
这里可以明确告诉大家,代持协议是有法律效力的,也有很多真实的诉讼案例。
只要A能证明首付由A出资,月供由A月供,B仅仅只是代为持有,法官是支持房子实际由A所有的。
所以,无论是纯代持,还是合伙,只要你觉得信任基础,没达到那个地步,我都会建议你一定要签代持协议。
我以前知道一个神人,现在差不多有158套房子,基本都是代持,这么多代持人哪里找的呢?
很多都是香港人,完全不认识。
他不怕风险吗?我相信他是知道有风险的,但是他有全套把控风险的方法,据我了解,他们公司律师都至少有3个。
签好代持协议,还是能帮你避免很多麻烦。
最后,做完了以上这些,你还要通过其它方式,来约束代持人。
这里不方便展开,有兴趣的朋友,可以加我们会员咨询。
简单提示一句,那就是:
代持的不是房产,是债务。
代持人只是欠你的钱,房子并不属于你,所以我们可以通过债权,来达到对物权的控制。
其中有很多方法,让对方承担很高负债,这个做法有很多好处:
1.小贷公司一看征信,发现债务过高,就不会轻易给他借钱。
2.你持有资金,本质上也是个风控,钱还在你手里,不行可以刷出来。
3.因为他欠你钱,如果你发现不对,还可以作为债主,第一时间去查封房子。
总之,现实生活中还有很多风控手段,能规避你所能想到的种种风险。
要知道,在专业人士眼里,深圳没名额想买房,从来就不是问题。
以前不是,现在不是,以后也不是。
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