深圳特区40周年猜想：“扩容”还是“扩权”？

7月已入仲夏，天气越来越热。近期临深两个与深圳“土地相接“城市的楼市如同七月的天气一样，“热火朝天”！

近期东莞现“报复性”火爆：

比如今年以来，一直很“热”的土拍市场，6月就挂牌出让12宗地，除了桥头用地终止竞拍外，其余全部成功出让。其中虎门白沙社区地块被保利以总价66亿元拿下，成为东莞总地价之最！塘厦地块被前海控股以楼面价24618元/平拿下，成为今年东莞楼面价之最！

不仅土拍市场火爆，楼市交易情况也丝毫不逊色；备案价格与网签数据更是一路高走，部分热门区域挂牌价超过6万/平。

1）自3月东莞备案放松后，项目备案价格“悄然”上升，部分热门项目价格3个月左右上调了5000/平，即将摸顶4万；

2）据合富研究院数据显示，上半年东莞网签约244万平，同比微增3.3%，创过去4年最高，其中6月成交井喷，面积高达83.1万㎡，同比大幅增加五成。

来源：合富地产研究院

3）松山湖片区的锦绣山河一期，挂牌价6.41万/平！

来源：链家网

无独有偶，同为临深的惠州近期楼市交易同样火爆：

虽然近期获批新盘价格不低，但成交热情不减，且不少客户要求8月前完成网签：

1）大亚湾、惠城区新盘高价获批，破2望3，最高的玖御府29990！离破3万还差一丢丢。网友戏称：做梦也没想到大亚湾已悄然成为高攀不起的样子了！

2）今年4月开始，不少深圳购房者，杀入惠阳、大亚湾区域，甚至出现了一个人买多套甚至一层的现象。其中，在五一期间，临深区域的龙光城就卖了70多套公寓、高层、洋房。

惠州某楼盘现场

3）据壹地产了解，多个楼盘销售表示，有相当比例的客户提出要求：必须要8月份前签约。

为什么近期临深楼市那么“火“？还有相当比例的客户要求8月份前必须签约？其实这说到底还是跟深圳特区将迎来40周年的重要时刻有关！

前段时间坊间有传闻，深圳特区值此40周年之际，政府有可能要给深圳献上“扩容”大礼包！一旦扩容，被“深圳速度”被辐射到的片区很有可能就起飞了，所以不少购房者纷纷提前布局临深。而特区40周年刚好在8月这个节点，那些要求“8月份前网签”的购房者无非怕“迟则生变”。

但坊间也有声音认为深圳“扩容”可能性不大，大概率还是“扩权”！

深圳“扩容”还是“扩权“呢？

如果要扩，有哪些地方几率更高？

未来将能受到最直接的利好？

哪些项目值得重点关注？

今天这篇文章，地产君想跟大家分享分享：

01

深圳特区40周年

是要“扩容”还是“扩权”？

6月12日，中央党校主办的《学习时报》在第八版整版刊发文章——《“三区”叠加 扩权赋能 探索建设大深圳统筹合作示范区》，重磅点名深圳。

来源：《学习时报》

文章要点如下：

2020年是深圳特区设立40周年，也是深圳改革开放再出发的关键节点。由于深圳面积狭小，未来要考虑“如何打破空间、资源、行政边界等瓶颈制约”的问题。鉴于深莞惠及河源、汕尾五市良好的合作渊源，探索建设大深圳统筹合作示范区成为最优选项。

规划中的深河（河源市江东新区）合作区预计面积434平方公里，如能再加上惠州惠阳区、东莞市，深圳扩权统筹的总面积将达到6279平方公里。

在不改变行政区划的前提下，由深圳主导，通过赋予深圳经济、社会、民生事务等省级管理权限，对深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区五地的供给侧要素进行结构性调整，在顶层设计上规划建设一个跨行政区域的资源统筹、功能协调、产业互补、成果共享的区域统筹合作新模式。

赋予深圳经济、社会、民生事务等方面的省级管理权限，享有省一级立法权、省一级政策制定权、规划审批权、对外经济合作权、金融和税收等宏观经济调控权、项目审批权等，在不改变原有行政区划的基础上，由深圳主导规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等。

从《学习时报》的内文重点，可以看出官方媒体主张在不改变原有行政区的基础上，提出“扩权”！这与早些时候坊间传闻的“扩容”预期不一致。面对可能“扩容”无望的局面，部分媒体甚至发文称“扩容”梦碎！

然而把历史拉长来看，其实深圳上一个突破行政区限制，实现扩容的#深汕合作区#就是从“扩权”开始：

PART ONE：扩权

2011年2月18日，广东省委、省政府批复《深汕（尾）特别合作区基本框架方案》，正式设立深汕特别合作区 。由深圳、汕尾两市共管，其中深圳主导经济和建设，汕尾市负责征地拆迁和社会事务。

但因为只扩权，深圳对深汕合作区而没有实质性的全面管辖权限、人事任免权限等，参与的积极性和深度广度受到很大制约，因此深汕合作区成立的最初5年，发展速度有限。

PART TWO：扩权+扩容

2017年9月21日，省委、省政府下发了《关于深汕特别合作区体制机制调整方案的批复》，要求深圳市要不折不扣落实好全面主导合作区经济社会事务的责任，按照“10+1”（深圳10个区+深汕特别合作区）模式给予全方位的政策和资源支持。

其中，深圳市深汕特别合作区党工委、管委会、纪工委领导班子成员由深圳市委选任和管理，领导职数参照深圳经济功能区配备。

「深圳市对深汕合作区拥有了人事任免权，并且全面主导合作区经济社会事务责任，作为第11区建设深汕合作区。」到这里，可以看到，在“扩权“的前提下，又有了“扩容“的动作！

PART THREE：扩容

2018年12月16日上午，深圳市深汕特别合作区党工委、管委会正式挂牌。根据深汕特别合作区体制机制调整方案，深汕特别合作区党工委、管委会调整为深圳市委、市政府派出机构。

2019年3月25日上午，深圳市深汕特别合作区11个新设机构集中完成了揭牌仪式。当天发布了《深汕特别合作区高质量发展三年行动计划（2019-2021年）》，深汕合作区步入快速发展期。

自此，深汕合作区与深圳之间的关系突破了行政范围的限制，最终成为深圳第11个区！

综上，虽然目前“扩权”是“主呼声”，但并不代表“扩容“毫无可能！而且无论是哪种形式，归途还是“扩容”。

02

假如深圳要外“扩”

东莞Or 惠州？

如果深圳未来要往外扩，哪里最有可能被划入？

从地图上看，目前与深圳土地相接的城市就只有惠州、东莞和香港，目前惠州、东莞这两个城市“呼声”也最高！

问题来了：未来深圳是要往东莞哪些城镇扩，还是往惠州哪些县区走？就这个问题，地产君梳理了一下，认为可从以下几个角度来探讨一下：

1 与深圳相连接是否紧密？

东莞与惠州就是深圳的隔壁，其中东莞的凤岗像一个三角形的楔子，插到深圳的版图中，与龙华、龙岗相邻；还有塘厦与龙华相接，黄江与光明相连，但目前连接最紧密的片区就是凤岗。

从地图上看，惠州与深圳的龙岗区、坪山区、大鹏新区三个区直接接壤，其中的惠阳和大亚湾，更是与深圳“仅一路之隔”。

如果从与深圳的相接的“紧密程度“来看，东莞凤岗，惠州惠阳、大亚湾“扩容”可能性更高！

2 看是否还有发展空间

深圳为何要“外扩“？

过去几年，深圳许多制造企业的制造基地由于地价和人力上升、深圳土地资源的紧缺，纷纷向临深城市转移。其中，土地资源紧缺，是深圳发展最大的掣肘！

深圳要发展就需要寻找空间来承接相应的产业转移和升级，如果“扩容“，“发展空间”是一个不可忽略的要素之一！

从区域面积来看，东莞比深圳大不了多少，甚至要比“深圳+深汕”的总面积还要小，区域面积只有2460平方公里，且早些年因为一些“世界工厂”的“入驻”，整体发展的比较快了，目前土地开发强度逼近50%。

相比之下，惠州区域面积要大的多，区域面积有11347平方公里，且开发强度仅约为9%，是临深中可供开发土地最多的城市！

从空间发展角度来看看，显然“扩”到惠州对深圳的意义更大！

3 看交通是否便利？

区域融合，交通先行！

以交通发展带动区域经济发展是一般的经济发展规划，“扩容”最终也是要实现#协同发展#。在这种情况下，我们可以从交通角度来分析。

东莞与深圳：穗莞深城际+广深第二高铁+深圳地铁10号线

目前，穗莞深城际已经通车，从东莞西到深圳机场最快约30分钟。近期穗莞深城际南延段又确定将延长到前海、皇岗口岸，加上线路站点密度接近地铁，关注度非常高。

另外有建设中的赣深高铁，和规划中的广深第二高铁、深圳地铁10号线东延段，但是广深第二高铁争取是2030年通车，也就是说，10年后才可能有机会兑现。

惠州与深圳：惠州南站、东站+深圳地铁14、16号线+城际铁路

惠州目前已建成惠州南站、惠东站，目前从惠州南1站约10分钟到坪山，30分钟到深圳北，非常快。

除此之外，还有规划中的深圳地铁14号线和16号线的延长线，今年深圳新增规划深惠城际、深大城际、深汕高铁三条城际线，在惠州都有设站，且计划年内全开工，且深汕高铁在惠州南站有设站，也就是说惠州南站直达深圳北和西丽站，两地通勤缩短至30分钟，交通非常便利。

来源：深圳大件事

而且，据了解惠州北站将建成继深圳北、广州南之后，湾区第三大枢纽中心，规划打造44平方公里北站TOD新城，7轨双高速，汇聚赣深高铁、深惠城轨等，惠州北站预计明年正式通车。

从交通角度来看，显然惠州要比东莞与深圳的关系更紧密！

无论是从交通还是发展空间来看，深圳扩容往惠州“扩”的可能性要更大。结合第一小点中提到的莞惠与深圳的关系，可以把目光锁定在惠州的惠阳、大亚湾片区。

03

假如惠州被“扩”了

未来这里将是重点关注片区！

假如在特区40周年时，深圳“扩容”或“扩权”到惠州的惠阳、大亚湾，参照“深汕合作区“的发展模式，将给予全方位的政策和资源支持，给惠阳、大亚湾发展加上#深圳速度#。

在这种情况下，地产君认为可以重点关注一下大亚湾片区，原因是深大城际近期又有新动作！

6月初，深圳市城市交通规划设计研究中心发布了《关于深圳至大亚湾城际铁路工程可行性研究社会稳定分析专题研究的公示》，城际线路站点首次曝光：

根据规划，深大城际全线拟设13座车站，其中深圳市境内10座，惠州市境内3座，线路全长86.83km（深圳市72.20km，惠州市14.63km），起自宝安机场T4站，途经宝安区、龙华区、龙岗区、坪山区、最终到达惠州市大亚湾经济技术开发区。其中深圳段为近期实施工程，惠州段为远期预留工程。

深大城际铁路规划图

深大城际横穿深圳，串联北部多个组团；未来乘坐深大城际从大亚湾出发，3站可以到深圳，直接通达深圳核心区。随着交通的便捷性的提高，将进一步加速深惠同城一体化，促进两地经济、产业协同发展！

假如深圳外“扩”到惠州，那么对于深大城际惠州段建设来讲，无疑是一“加速剂“。在这之前，提前布局大亚湾不失为一个好选择。

而资本的嗅觉永远是灵敏的！这段时间以来，大亚湾楼市一直非常火。尤其是位于深大城际首站-大亚湾站的方直·彩虹里花园，前段时间开盘现场人头攒动，好不热闹！

据地产君了解，方直·彩虹里花园开盘当天主推#1栋#住宅，建面约82-102平，首开劲销8成，去化情况非常好！

04

方直·彩虹里花园

深大城际首站+园林专家+专利户型

方直·彩虹里花园位于大亚湾中心区中兴北路与中兴中路交汇处西侧，是由拥有22年丰富地产经验的方直集团以铂雅系标准进行开发打造的邻里/共享型社区。项目总建面约19.4万平，其中包括了8栋住宅产品和3407平的商业配套。

从整体上来看，项目采用精品立面，全点式布局，户户单边位，独栋式享受，不相连不遮挡；且从设计上实现#户户朝南#，楼距也较宽，不仅拉开了隐私的安全距离，保证每户的景观视野最大化，更阔视野、更多清风、阳光。

从位置上来看，方直·彩虹里花园与深大城际大亚湾站的直线距离仅一公里，是名副其实的轨道交通首站物业。

为什么彩虹里花园如此受欢迎？

地产君仔细梳理了一下，总结出以下几点：

1 毗邻深大城际首站-大亚湾站，未来价值可期

城际线开通前后对沿线站点的房价提升较为明显，比如2019年12月，穗莞深城际开通后，临深中东莞沿线的虎门、长安的房价都出现了不同程度的上涨。

方直·彩虹里花园距离深大城际（规划）大亚湾站仅1公里，3站可达深圳。

且参照穗莞深城际线对房价的拉动作用，可以判断未来深大城际线对大亚湾片区房价有一定的拉升作用。因此，方直·彩虹里花园未来存在可期待的价值空间。

2 园林世家+全龄段配套+30%绿化率

方直以园林起家，拥有“园林世家”的美称，时至今日方直环境公司仍然是万科、阳光城、新城控股等房企园林景观设计、施工的一流合作供应商；此次方直·彩虹里花园在园林社区设计上，做得也非常棒。

在社区规划上，以“人与自然的完美融合“为标准进行设计！

根据规划，社区内部设计了一系列共享活动区；其中包括了儿童游乐区、泳池、宴会区、休闲半篮球场、健身区、居家养老服务中心、中心庭院及水景、多功能草坪、休闲棚架等，可以满足全龄段业主的日常休闲需求。

而且，据地产君了解，方直·彩虹里花园秉承园林世家理念，倾力打造独具特色的“四季园林“胜景，绿化率高达30%，目之所及皆是郁郁葱葱；无论四季如何变化，绿意长存。

方直·彩虹里花园园林实景图

方直·彩虹里花园园林实景图

方直·彩虹里花园园林实景图

方直·彩虹里花园园林实景图

3 建面约82-102的2+1房，四宫格拼合点式专利户型

据地产君了解，此次方直·彩虹里花园目前在售的是建面约82-102平的2+1房的精品户型。

从整体来看，每个户型均是三面采光、带有大阳台，且无暗房，主卧和次卧都带有大飘窗，既保证了采光、通风，空间也相应更大！

2栋主推户型图鉴赏：

户型图

户型图

要知道一般3房面积都要在100平左右，像方直·彩虹里花园这种90平以下的做2+1房，放眼湾区，屈指可数！这种#四宫格拼合点式住宅#可以最大化保证每户住家采光和通风，也因此获得了由国家知识产权局颁发的#实用新型专利证书#。

4 方直豪宅装配标准，匠造品质之家

不仅在项目整体设计、户型上面下了不少功夫，方直·彩虹里花园的产品内部也是以#方直豪宅标准#进行打造：

交付标准是TOTO卫浴、樱花门锁、美的厨具等；每一处配合入户感应灯、新风系统、一键报警装置等，以“人性化、健康化、智能化”理念，匠造健康、智能、高品质之家。

除了交通配套齐全、深大城际利好、“园林世家”背书，专利户型以及豪宅装配标准外，项目周边的配套也比较齐全。

周边不仅有澳头第二小学、大亚湾一中、澳头第一小学、育英小学，旁边还规划有澳头第五小学等。

5分钟可到灿邦天地、10分钟可达万达广场，周边还有沃尔玛、大润发、天虹等商业配套，可满足日常购物逛街需求。

项目旁边就是红树林湿地公园、滨海公园、南蛇岭森林公园、虎头森林公园、大亚湾儿童公园等；生态环境非常棒，居住舒适度高！

还有中山大学附属惠亚医院、惠州第六人民医院、西区医院等医疗配套；多个银行站点。

总的来说，假如深圳外“扩”，那么从当下来看，大亚湾或能享受直接利好。在这种情况下，毗邻深大城际首站-大亚湾站的-方直·彩虹里花园值得重点关注！

而且据地产君了解，近期方直·彩虹里花园正加推2栋，目前还有购房优惠政策：还有少量可以送1800元/平的精装修，名额有限，错过就难再有了！

方直·彩虹里花园建面约82-102平的2+1房正火爆销售中，感兴趣的朋友们，不妨到现场了解一下。