注意！大空港2020年大爆发，迎来4大升级

展出规模16万平，参展品牌4389个，年度参展新品2万多件，一大批世界500强参加，应邀买家突破50万人……

这是上周末，深圳国际会展中心举办的全亚洲最大改装车展（AAITF）交出的漂亮答卷。

在此展会之前，深圳国际会展中心还于6月20-22日连续举办了礼品家居展、深圳针博会两大展会。

短短一个月，连开3场大规模展会，而且接下来半年，还将举办30多场大型展会，密集程度和创新高的数据说明深圳会展经济强势复苏，也预示着深圳国际会展中心的功能在得到深度释放。

壹地产提示，以国际会展中心带动经济强势复苏为信号，以前海扩容预期、机场扩建、轨道交通即将开通等为支撑，大空港在2020年迎来了实质性的落地利好，整个片区将实现4大升级！

01.

会展经济强势重启

国际会展中心成全球资源虹吸口

大空港2020升级一：会展经济强势重启，深圳国际会展中心功能深度释放，虹吸全球资源。

深圳国际会展中心作为世界最大的会展中心，备受全球瞩目，去年11月份首展就吸引国内外近800家优质企业参展，壹地产当时曾去实探，现场人流爆满，连便利店的水都被抢光了。

深圳国际会展中心

今年上半年，会展经济受疫情影响短暂冰封，但是重启之后，国际会展中心最近一个月接连举办的3个大型展会，都取得了惊艳成绩。

除了开篇提到的全亚洲最大改装车展（AAITF），6月22日举办的第28届深圳礼品家居展表现也非常亮眼：

●展出面积高达16万平，规模增长近50%，是深圳史上最大规模礼品家居展；

●吸引近3500家企业参展，展出产品接近100万种，其中包括华为、小米、海尔、良品铺子、中粮等众多一线品牌；

●吸引近8万人次参观、采购，比亚迪、大疆、京东、平安银行、深圳航空等大买家如约而至。

视频源自深圳国际会展中心ShenzhenWorld

如果深入分析这几个展会，会发现深圳国际会展中心与一般的展馆非常不同，所承办的展会有几个特点：

1、规模很大，地位很高，而且将成为一个趋势，未来在这里举办的展会，大概率很多都会刷新深圳展会规模纪录；2、影响力覆盖全球；3、吸引的都是名牌企业和实力买家，含金量很高；4、很有吸引力，人流汇聚效应明显。

得益于国际会展中心优越的表现力，深圳卫视报道称：深圳会展业按下复苏“启动键”，带动经济复苏。

在会展经济强势复苏之下，深圳国际会展中心的功能得到深度释放，据测算，依托会展经济1:9的带动作用，深圳国际会展中心投入运营5年后，深圳会展业直接收入将达150亿元，直接带动相关产业收入约1350亿元，前景不可估量。

02.

大空港或被前海扩容

届时将与前海平起平坐

大空港2020升级二：前海扩容预期强烈，宝安机场、国际会展中心、海洋新城或将纳入，大空港或将与前海平起平坐。

去年，前海双区扩容方案已经上报国务院，前段时间，前海扩容又迎来重大指引，6月8日，官方正式印发《广东省开发区总体发展规划（2020-2035 年）》，其中关于前海合作区连片扩容作出明确批示（见下图）：

注意关于范围的这个描述：机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入。这意味着，前海一旦扩容，范围将会很大，或将涵盖整个大空港。

对此，深圳壹地产总编辑陶文杰也曾作出预判：前海扩容是板上钉钉的事情，而且面积大概率是120平方公里，不但把宝中、西乡纳入进去，而且将宝安机场、深圳国际会展中心、会展田园城、海洋新城等重要板块也纳入其中。

因为这样扩容好处很大：整个粤港澳大湾区的滨海新区几乎连成一片，一子落地，满盘皆活，大前海的区位优势将进一步凸显，成为连接珠江口东西两岸、沟通香港与内地的中枢节点，有望成为珠三角新的经济地理中心。

现在，距离特区40周年只有30多天，前海扩容猜想落地的时间节点不断逼近，社会对前海扩容的预期空前强烈，最近深圳整个西部市场热度很高，宝中二手房均价破10万/平，就是市场看好前海扩容的最直接证明。

而如果30多天后，大空港真的被前海扩容纳入，那么大空港的地位将得到再次跃升，成为前海的一部分，直接与前海平起平坐，整个片区的城市规划、配套都会有颠覆性地升级。

03.

深圳机场扩建

年旅客吞吐量看齐洛杉矶

大空港2020升级三：深圳机场扩建，要满足8000万的年旅客吞吐量，看齐目前全球排名第3的洛杉矶。

深圳机场本就是大湾区的核心枢纽之一，去年，旅客吞吐量首次突破5000万，全球排名第26位，增速排名全球大型机场第二。

今年，深圳机场又迎来了国家重大战略项目——第三跑道扩建项目，总投资超120亿，建成后将可满足年旅客吞吐量8000万，是目前峰值时期的1.6倍。

注意， 8000万级的旅客吞吐量已经是全球第二梯队，据统计，2019年全球机场吞吐量排名，位列第3的洛杉矶才达到这个标准，这意味着扩建后的深圳机场将迈入世界机场先列。

2019年全球机场吞吐量排名 图源网络

目前，深圳机场第三跑道扩建项目已于3月份正式开工建设，还被列入深圳市和广东省2020年重点建设项目计划，这意味着推进速度会很快，预计2023年便可完工。

很多人对机场的重要性还没有完全重视起来，在大城市群协同发展的现在，交通模式正在从以步行为导向的POD—以公共交通为导向的TOD—以航空为导向的AOD转变。未来30年，机场作为中心城市高质量客流的最大来源，重要性会愈加凸显。

图源网络

国际航空之父约翰·卡萨达就曾在《航空大都市》一书中提出一个颠覆性的观点：在速度经济时代，城市的机场，正升华成机场的城市。

而深圳也是洞悉了这种时代转向，才重金扩建机场规模，以带动深圳的空港经济进入世界前列。

04.

12、20号线迈入开通倒计时

穗莞深城际深圳段正式开工

大空港2020升级四：轨道建设加速，逼近开通倒计时。

根据规划，深圳国际会展中心有多条轨道线路环绕，包括穗莞深城际线、在建的12、20 号线，规划中的18、30 号线等。

其中，地铁12号线、20号线预计未来两年开通，穗莞深城际宝安至前海段也已经正式开工，这几条路线意义重大，将让大空港的出行便利程度迎来颠覆性改变。

●地铁12号线起自蛇口太子湾片区，终于会展新城，与地铁1号线在机场东站接驳，向东可直达福田中心区，向南直达“南山-前海中心区”，预计2022年开通；

●地铁20号线共设5站，可以从机场快速直抵深圳国际会展中心，预计2021年开通；

●穗莞深城际宝安机场至前海段，连接大空港与前海综合交通枢纽，设计速度高达160公里/小时，6月29日已经正式开工，预计2025年开通。

这几条线路中，地铁12、20号线彻底打通会展城与机场、南山、前海的联系；穗莞深城际衔接广州、东莞、深圳三市，广州至深圳机场段已经于去年建成通车，所以宝安机场至前海段将承担沿线城际客流和深圳市内通勤两大任务，给大空港带来深圳、大湾区城市群，乃至世界的人流。

轨道交通的开通，将助推大空港实现“空港+海港+高铁（城轨）+地铁+高速”五维立体交通体系的大升级，进一步落定大空港湾区交通枢纽的地位。

05.

湾区门户枢纽+产业转型

大空港将成湾区总部基地

前海扩容到大空港（目前是预期，具体看官方消息）带来片区价值重塑，会展中心功能深度释放带来经济腾飞，机场扩建+轨道交通兑现带来交通价值提升，大空港2020迎来的4大升级，将给大空港带来两个显著影响：

一、借由交通体系进一步完善，大空港湾区门户枢纽地位将再次得到强化。

“空港+海港+高铁（城轨）+地铁+高速”的五维立体交通，注定了大空港的交通将会非常便捷。

比如借由轨道交通，可以快速通达深圳各个中心；借由机场福永码头的海上航线，可以约70分钟通达湾区5城；借由机场，可以便捷对接全国乃至世界。

依托于这种交通便利性，接下来，很多布局大湾区的企业会将总部设立在此。

二、借由定位升级+会展经济+海陆空铁轨交通，大空港会像上海大虹桥一样，迎来以总部经济为核心的产业转型升级。

虹桥商务区自2009年7月10日设立，崛起于地铁、高铁、飞机等综合交通枢纽的建设，腾飞于2015年国家会展中心所有展馆开放后，带来的经济提升及专业配套服务的聚集。

现在的虹桥，已经升级为上海主城区，有超过2900家企业入驻，成为世界500强汇聚的商务商业中心。

上海虹桥 图源网络

现在，大空港这种产业转型升级的迹象已经十分明显，沙井、福海、福永等大空港范围内的街道正在涌入越来越多的高端产业和企业。

比如福海，前几天，宝安区重大项目与产业空间资源对接会（福海专场）在深圳国际会展中心盛大举办。

当天，14个重大项目在福海落地签约，涉及的产业领域非常前沿高端，包括智能装备、检测技术服务、光电产业、电动化量测、新一代信息技术、高级驾驶辅助、智能传感、精密制造、智能音频等。

而且进驻的都是知名强企，比如国际知名五星级酒店——希尔顿酒店、专门从事蓄电池研发、制造和销售的国际化新型高科技企业的香港主板上市企业——理士国际技术公司等。

再看沙井，据宝安湾报道，沙井辖区内已汇聚“四上”企业788 家、国高企业530家、五类百强企业32 家、上市企业6家、总部企业1家，其中产值亿元以上企业175家，已形成新一代信息技术、新材料、机器人、高端装备制造为主导产业的智造重镇。

而此外，大空港还要建海洋新城，海洋新城与国际会展中心相邻，规划面积约7.44平方公里，是继前海之后，深圳又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间，意义重大。据规划，海洋新城将聚焦海洋新兴产业，构建千亿级的海洋产业集群。

海洋新城效果图

发现没？现在整个大空港已经汇聚了一大批高科技产业和众多实力强企，不难预见，随着片区的深度开发，大空港或将变成像大虹桥一样的总部经济基地。

值得注意的是，大空港产业转型升级，变身总部经济基地的这一过程，将催生对片区商务写字楼的庞大需求。

这点看大虹桥商务写字楼在过去几年的成交情况就能知道，自2015年大虹桥核心区首个综合性项目虹桥天地全面开业，片区商务氛围初现雏形后，大虹桥的商务写字楼成交表现非常优异。

典型代表如2018年，当年，上海写字楼成交前3名的板块为虹桥交通枢纽、陆家嘴、竹园，其中虹桥占比15%，比第3名的竹园（占比10%）高出50%。（数据源自好租《2018年度宏观经济&写字楼整体市场研究报告》）

而且，2018年上海写字楼市场大宗交易分布中，虹桥商务区占比22%，位列全市第一。（数据由喆安投研整理）

此外，据戴德梁行统计，虹桥商务区自2014-2018年内的租金涨幅为40%，是陆家嘴金融区20%涨幅的2倍。

成交量大且租金高，意味着在大虹桥的腾飞发展期，片区的商务写字楼需求量非常庞大。

反观大空港，现阶段的发展与大虹桥前几年十分相似，借鉴大虹桥商务写字楼在上海的成交情况，不难预见，已开启产业转型升级的大空港，势必会对商务写字楼产生旺盛需求。

06.

国际会展中心商务配套落地

众多名企抢滩

事实上，很多聪明的企业已经嗅到了大空港的这种产业转型变化和高端办公需求，抢先对大空港核心区国际会展中心的甲级写字楼出手了！

据壹地产从世联行拿到的数据，2020上半年，深圳一手办公类物业成交面积排名，会展湾（会展湾·中港+会展湾·南岸）成交面积高达6948平，排名全市第一，是第10名的约106倍。（本数据仅供参考）

2020年开局，在疫情影响之下，会展湾写字楼之所以受到市场追捧，成为深圳成交标杆，除了上文分析的大空港升级之下，市场对高端写字楼的需求推动之外，更与自身所在的地段以及品质密切相关：

1、项目二层连廊直通深圳国际会展中心，占据核心中的核心。

会展湾·中港总建面约36万平，是深圳会展湾的首发商务综合体，包括6万平公寓+7万平希尔顿星级酒店群+8万平高端甲级商务写字楼+4.6万平产业展贸馆。

会展湾·中港位于会展岛内中央区域，紧邻国际会展中心北登录大厅，通过二层连廊，约5分钟步行直达会展公园及会展展馆。

这个地段，就是核心中的核心，可以享受片区最完善的配套、最中心的人流，以及最核心的红利，也奠定了项目是整个大空港头部办公资产的地位。

2、无缝接驳地铁口，3站直抵机场。

会展湾·中港无缝对接地铁20号线和12号线的会展中心北站，这两条线路即将于明年和后年先后开通，这意味着，明年从项目出发，3站地铁就能直达宝安国际机场。

加上周边分布的各大海陆空轨交通体系，项目可以便捷对接全国乃至世界。

3、临近深圳版“塞纳河”，办公环境优越。项目临近会展河、会展公园、海上田园生态城。

其中的会展河长约6.4公里，规划设计天空栈桥、花甸、雨中花园、空中剧院、水岸人家、城市秀台、红树瞰塔等景观元素，将打造为最美水上走廊，堪称深圳版的“塞纳河”。

4、大开发商+全球顶级设计单位，品质高端。

会展湾·中港由招商&华侨城（简称招华地产）开发，已是行业巨头品牌保障；具体产品则由全球知名设计事务所Gensler整体规划设计。

其中写字楼产品，每两层设置一个空中大堂，可以作为企业的总部中心或者共享办公空间；楼栋中间设置透明大堂，创新性地打造采光中庭；这种开放创新的设计，非常符合高科技企业的未来办公要求。

项目效果图

5、写字楼已经交付，所见即所得。会展湾·中港写字楼已经交付，招商蛇口深圳西部公司已经进驻办公，同时，已引入多个大企业，比如理士新能源国际、喜来喜科技等，先“大空港”一步，蜕变成会展+科技的总部基地。