招商前海湾领玺意向客户已超1千，或9月开盘，户型这样选

据壹地产收到的消息，今年9月份，前海将推出一个住宅的项目，位置就在前海妈湾片区。一收到这个消息，壹地产马上组织踩盘小分队，前往一探究竟。

No.1 | 壹

456套住宅

登记意向客户已超1000组

此次传闻要推出住宅产品的就是招商·领玺，属于招商前海湾的系列产品。招商前海湾位于妈湾及前湾片区，占地前海约2.9万平方公里，总建面超500万平方米，规划7大单元板块。

456套，建面120-150平的3-4房

据壹地产了解，9月份招商·领玺将推出3栋住宅产品，面积段主要是120平的三房，有B、C、D三种户型；150平的四房就只有A户型。其中，建面120平左右的有342套，建面150平左右的有114套，合计456套。

前海招商·领玺项目已经封顶，预计8月初在项目所在楼栋开放样板间，9月开盘。虽然目前还没开放样板间，但据现场销售介绍，目前已有超过1000组客户进行了意向登记，预计到开盘将有超2000组客户登记。

▲招商·领玺

▲招商·领玺

“9月招商·领玺仅推456套，预计将超2000组意向登记。”，从这两句话，壹地产可以解读出这么3个信息：

1.项目开盘将打破前海近几年没住宅新项目推出的僵局；

2.在意向登记客户与推出量比值那么高的情况下，可以预见招商·领玺开盘的火爆盛况，或一房难求；

3.开盘单天采取摇号选房，如何选对户型将是买房关键。

今天，壹地产将就这3栋住宅的四种户型给你分析分析，告诉你哪些户型价值更高。

No.2 | 贰

从设计角度分析

四种户型中A是最佳

从整理上看，招商·领玺此次推出的四种户型从整体上看户型方正，而且每个户型均有自身的亮点，可以看出招商·领玺在设计上的用心。

A户型

A户型建筑面积约154平方米，四房两厅两卫，是朝南设计的，南北通透。不仅有一个近7米的大阳台，还有一个4.5平的生活阳台。大阳台可以保证房间的采光，还能保证屋内气流循环。

▲A户型

从动静分区来看，A户型的动静分区还是比较合理，且主卧与客厅间也有一个卧室隔开，也就是说客厅的活动不会影响到主卧。但相对而言，过道部分有一小部分面积浪费。

B户型

B户型建筑面积约121平方米，三室两厅两卫，主功能区朝南设计。从整体户型来看，开间约14米，进深6米，有一个近7米的大阳台。大阳台可以保证室内采光，但室内窗户集中在一侧，一定程度上会影响到室内采光和空气的对流。该户型的动静分区没有A户型那么合理，居住体验感略逊于A户型。

▲B户型

C户型

C户型建筑面积约122平方米，三室两厅两卫。户型带入户玄关，更具备私密性。近7米的大阳台连通客厅和书房，从书房到阳台再到客厅，非常舒适。从整体户型来看，C户型户型更方正，面积利用率更高，从动静分区角度来看，也更为合理。

▲C户型

D户型

D户型建筑面积约120平方米，三室两厅两卫。D户型与C户型类似，但两个户型之间要属D户型更佳，从两个户型的入户门位置，我们可以看到D户型的入户门设计节省下一部分建筑面积，但从私密角度来看，C户型更佳。

▲D户型

总结：如果从户型的角度分析，壹地产认为最佳的是A户型，其次为C户型，D户型次之，最后是B户型。

四种户型评分

注：评分仅供参考

No.3 | 叁

1、2、3栋

四种户型如何选

前面我们分析了四种户型的亮点，然而每栋楼由于朝向、位置的不同，也会影响户型的价值。接下来这部分内容，将从位置、朝向分析1、2、3栋住宅户型的优劣。

从规划图看，1栋住宅处于海城街和自贸东街的的交界处，2栋住宅东北侧是妈湾一路；3栋住宅处于妈湾一街和怡海大道的交界处。

▲招商·领玺项目规划图

▲每栋楼的户型分布

1栋分析

从位置上来看，1栋住宅与路边的最近，因此，公路对1栋住宅所造成的噪音影响比其他楼栋的住宅更大。

从户型景观来看，1栋的B、C户型是园林景观，A、D户型则可以享受城市景观。相对来说B、C景观会比较纯粹。A、D户型虽然可以享受到城市景观，但由于公路，会有一定的噪音影响，特别是D户型，紧邻海城街和妈湾一路，受到公路的影响更大，特别是海城街一侧。

▲1栋户型位置图

从朝向角度分析，1栋A、B、C户型均为南向，从朝向角度来看都还不错。

其中，1栋的A户型属于东南朝向且三面采光，南北通透，客厅、主卧均为东南向，户型最佳。其次是C户型，客厅和主卧均是东南朝向，且两面采光。排名第三的B户型的阳台及三个卧室均属于东南朝向，但由于只有一面采光，所以在A、B、C三个户型中排名第三。最后是D户型，虽然有两面采光，但主卧和阳台均是西南采光，略逊于A、B、C户型。

2栋分析

2栋住宅只临妈湾一路，楼下即是小区门口，相对来说比较便利，从出行来看，离地铁口最近。且据壹地产了解，妈湾一路未来将建一条2公里长，100米宽，24米高的丝路长廊景观绿轴，算是2栋的加分项。

2栋的B、C户型是园林景观，A户型既可享受城市景观也可以享受园林景观，D户型可以享受城市景观，但由于与妈湾一路距离更近，不排除会有噪音的影响。而A户型相对而言离妈湾一路要比D户型远些。所以从居住舒适度来看A优于D，D与C舒适度相近，B舒适度最差。

▲2、3栋户型位置图

从朝向角度分析，2栋、3栋的D户型和A户型可以排在第一选择。

从朝向上来看，D户型客厅的阳台及主卧、书房均是东南朝向且两面采光。而A户型客厅、主卧及两个次卧均是西南朝向，且三面采光、南北通透，两个户型都不错。

其次就是C户型，C户型的客厅及主卧均是西南朝向，一个次卧是东南朝向，两面采光，所以在户型排名里排名第三。相对较差的还是B户型，客厅，阳台、主卧及两个次卧虽然均是西南朝向，但由于仅有单面采光，户型略逊ABC户型。

3栋分析

与1栋相比，3栋住宅与妈湾一街、怡海大道的距离要远一些，受公路（噪音）影响，但旁边就有规划12班制的幼儿园，幼儿园的规划在给楼栋带来便利性的同时，也会给楼栋带来一定的影响（嘈杂，吵）。

虽然3栋与2栋户型布局类似，但3栋紧邻妈湾一路和怡海大道，与2栋比起来要差许多。

可以从规划图看到D、C户型紧邻两个噪音源，其中D户型处于妈湾一路和怡海大道交界处，C户型处于怡海大道和幼儿园旁。妈湾一路将建丝路长廊，A、D两个户型均可享受到更怡人的景观，所以D户型略优于C户型。而A户型的居住环境较D户型纯粹，所以A略优于D，B、C户型从舒适度来看B更佳。

▲招商·领玺项目规划图

经过一番分析之后，壹地产把各楼栋的居住舒适度、便利性以及朝向等这些因素进行量化，梳理成表格，仅供大家选房参考。

注：评分仅供参考

总的来说，户型设计、朝向、位置都会影响到房子的居住舒适度与价值。优点、缺点今天也都给大家说了，如何权衡取舍，那就看大家啦。

No.4 | 肆

招商·领玺

预计均价10万，是否值得入手

链家网数据显示，深圳均价5.7万/平，南山均价8.8万/平，前海均价8.4万/平。而现场的销售介绍，预计招商·领玺的开盘均价10万/平，与同片区的均价相差1.6万左右。在这种价差下，招商·领玺是否值得入手呢？

住宅项目供应少

据壹地产了解，前海已经好几年没有住宅新盘入市了，而且真正属于前海范围内的在售住宅项目也是寥寥无几。通过地图可以发现，月亮湾大道就是现前海与老前海的住宅分界线，大部分住宅项目分布在月亮大道东南侧。

据链家网显示，目前前海区域在售的住宅有前海湾壹号、前海时代CEO公馆、前海时代广场，均价在10.8-13.6万之间。老前海片区部分二手房均价7万/平-10万/平，整体均价8.4万/平。

前海片区二手房价格

▲数据来源：链家网

也就是说，前海片区，不仅住宅项目稀缺，价格也不低。其中现前海片区均价10万以上；即使在老前海片区，大部分住宅均价也要7万/平-10万/平，且大部分均价低的楼盘的建设年份都比较久远。

由于新房限价的因素，新盘楼盘一般价格会比较低，且根据现场销售预测，招商·领玺10万/平的均价与同片区相比，价格并不高。

片区居住需求量大

通过现场实探，壹地产发现，该片区周围的写字楼数量不少，有金立大厦、前海自贸大厦、世茂、信利康顺丰总部大厦以及招商写字楼等等。写字楼集聚的地方未来也会给该片区带来大量的人群，也是就是未来有巨大的居住需求。

总结：

所以从供需来看，该片区的住宅供应量少，而未来的居住需求高。壹地产认为：该片区的房价有支撑动力，待该片区其他配套兑现后，价值还会进一步提升。

虽然目前招商·领玺的开盘均价10万/平，高于整体片区均价，但低于真正前海范围内均价，未来还有高素质人才的支撑，且随着今年9月底深圳地铁5号线南延段的兑现，壹地产预计9月推出的456套住宅的开盘价将会是这个项目的历史低价，如果你有幸成为那1/4,那你就是赚到了。

另：

在招商·领玺项目现场，壹地产发现旁边有一个在建项目，据现场施工资料显示，该项目是深国际智慧先期启动项目。

▲工程简介

▲施工平面布置图

从现场的建设情况来看，大部分楼栋建筑高度已有十几层，项目现场的工程进进出出，显得非常忙碌。

▲颐湾府现场图

经壹地产向现场工作人员了解，该项目就是颐湾府在建工程，根据目前的建设进度，一期工程预计年底封顶。不排除颐湾府成为继招商·领玺之后，前海推出的又一住宅产品。

终

1.前海的定位奠定了片区的价值

从前海的定位，其实不难看出不管是桂湾、前湾、妈湾也好，都是以建设各种国际中心、综合发展区为主。

壹地产认为：这些区域的发展定位其实早就奠定了前海片区的价值。

2.片区未来升值空间有保障

根据前海的产业定位及发展规划，未来前海片区将会有大量高素质人才入驻。要知道，随着中国第一波人口红利（数量）成为过去式，第二波人口红利（高素质人才）正在路上。

虽然很多时候我们都说，人口走向决定了区域价值乃至房价的走向，但其实更准确的说法应该是：“未来高素质人才的流向决定着片区乃至房价的走向。”

壹地产认为，随着规划不断兑现，前海片区将会迎来大量的高素质人才入驻，片区价值也是有保障的。

后记：规划总需要时间兑现。

尽管规划很多，定位高端大气上档次，但其实所有规划的兑现都是需要时间的。规划一旦兑现，入手成本增加。