不仅是房价下跌，三四线城市的地价也开始下跌了

最近21世纪经济报道以聊城为例，追踪了三四线楼市的最新趋势。

这里的房价在过去两年多的时间里，从5000块钱爬升到了1.3万，但最近的二手房均价跌至1.1万，而新开盘的项目低的已经下探至8000元。

其实，关于三四线楼市，我们一直在提出警告，小城市的房地产有先天缺陷。今天这篇文章不会就这方面做展开，而是来分享一点最新的迹象。

​我们都知道，房地产市场分为一二三级市场，一级市场是土地市场，二级市场是新房市场，三级市场是存量房市场。大多数人关注的都是二三级市场，也就是房价的涨跌，而对一级市场的感知是比较弱的，毕竟这个市场的参与者（地方城市和开发商）跟普通消费者没啥关系。

但是，我们要想关注房价的走向，一级市场，土地的涨跌是必须要关注的。

克而瑞监测的336个城市，1-11月份土地市场出现了明显分化。总结起来就是一句话：一线城市地价开始回涨，但二三四线城市的地价仍然保持全面跌势，而三四线城市的地价更是首次转跌，跌幅为2%。

上面说的是单价颓势，不过从总价来看，今年1-11月份各地土地成交仍然很高。记录虽然没有破，但土地收入在地方城市的收入占比却明显增长。今年1-10月份，土地收入占地方城市政府性基金收入的比例达到了87.2%，增速非常惊人。

这里有一些现象值得关注，一线城市在经历了上半年的土地流拍后，开始调整策略，下半年，特别是年底这波集中出让，流拍率明显降低。北京在11月份集中出让了 13宗土地，斩获316亿，而同期广州共出让24宗土地，底价430多亿。而更多的二三四线城市土地开始流拍，比如今年的杭州，济南等城市出现大面积流拍现象。

从数据来看，1-11月份一线城市土地价格同比下跌了1%；而二线城市土地价格同比下跌了14%，去年同期可是上涨20%，振幅超过34%，这个比例相当惊人了。

更麻烦的其实还是三四线城市，这些城市由于货币化安置的介入，房地产一直处于亢奋状态，商品房销售已经连续领涨全国多时，不过土地市场已经开始疲软，三四线楼市的好日子基本到头了。

很多人不知道的是，三四线的土地成交总额虽然在扩大，但这却是以更低的单价和更多的成交面积来实现的。以价换量，非常时刻，不会这么干。

数据显示，三四线城市土地价格在2017年6月份触及历史高点（同比涨幅超过70%），此后一直横盘整理至2018年6月，而最近5个月地价持续走低（同比涨幅仅2%，环比已经连续5个月下跌）。

明眼人都看的出来，这就是一个恶性循环，由于需求的萎缩预期与地方城市收入持续增长之间的矛盾，只能采取一种类似“竭泽而渔”的方式来卖地，赶在房地产彻底凉下去之前尽量多卖地。但现实是，三四线城市的土地市场已经疲软，开发商已经不大会照单全收了，对他们来说，楼市横盘器，只有一线城市和部分强二线城市最安全。

虽然土地市场的成交不会立刻传导至二三级市场，但面粉决定面包的价格，地价的调整具有先导性，它的调整必然导致房价的调整，只不过存在一定的滞后性，按照业内通常估算方式，现在成交的地价会对未来一年至一年半的房价产生影响。

前段时间，马光远在和讯举办的一个论坛上表示，明年将是三四线楼市的关键分水岭，一定程度上，“现在三四线的房地产连泡沫都算不上，因为泡沫还有流动性”。