开发商和物业公司，才是贝壳真正的威胁？

7月24日，成立仅三年的贝壳找房向美国SEC递交招股书，拟在纽交所上市。

关于贝壳找房的各项财务数据，各位应该早就看过了。

这篇文章我想聊的是，贝壳为什么要上市，以及贝壳未来面临的竞争压力。

实际上，作为中国房产中介行业的带头大哥，从2017年到2019年，贝壳总计亏损31.46亿元，但招股书显示贝壳账面资金仍然有300多亿。

那贝壳是因为钱而上市么？

某种程度上是的。

现在的贝壳，虽然甩开各大名义上的竞争对手一大截，在流量上也距离头部的58安居客有较大差距，互联网转型也尚未成功，但资本是不讲情面的。

贝壳的背后站着一堆大佬，除了左晖本人持股28.9%之外，腾讯持股12.3%，软银持股10.2%、高瓴资本持股5.3%。此外，在贝壳的历轮融资中，除了互联网公司和资本机构，各大房企也对贝壳青睐有加，比如万科、融创、碧桂园等。

在2016年的B轮融资中，左晖与投资方签署对赌协议，如果2021年4月前未能上市，需回购60亿融资及按年支付8%的利息。不过此消息尚未获贝壳承认。

除了钱，贝壳业务重心的变化也可能是原因之一。招股书显示，贝壳源于新房的收入正在快速增长。从2018年的74.7亿猛增至2019年的2020.7亿，但是今年上半年疫情的出现，房企明显加大了自建营销渠道，全民营销普及，房企案场销售，平台的经纪人跳单，或者各类大V给案场销售带客等等。这些都开始蚕食以贝壳为代表的第三方平台的收入。

另外，今年房地产市场在经历了疫情之后，也表现出足够的韧性，总体利好房企和第三方平台，贝壳2020年一季度营收71.20亿，二季度则猛增至197亿以上。

资本压力，良好的市场环境，竞争压力，让贝壳选择了在此时上市。

贝壳面临的竞争压力有哪些？

就在贝壳宣布上市之后的7天，阿里和易居中国传出合作。

7月31日，易居发布公告，易居与阿里巴巴集团宣布建立战略合作关系，双方将在包括线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域展开深度合作。新组建的合资公司，阿里占股85%，易居占股15%。双方希望这一平台能在一年内上线。

阿里的优势是各种流量收割，易居的优势是线下房企人脉，他们曾声称服务过中国8成以上的开发商。

不过对于这个新的“联合体”而言，贝壳可能并不会太care，现在的房地产电商市场中，贝壳已经占据一半，58安居客和房多多也已经稳住阵脚，留给易居的蛋糕不太大了。

眼下的市场，易居是焦虑的，甚至连贝壳也是焦虑的，易居眼中的对手可能是贝壳，而贝壳眼中的对手却大概率并不是易居58安居客房多多这些平台，而是房企自建的营销渠道。

换句话说，第三方渠道费用的高企，让房企越来越下定决心自建营销，这或许是发力新房营销的贝壳在未来面临的真正威胁，而易居等传统代理公司也是倍感压力。

新房对贝壳有多重要，贝壳招股书显示，2020年一季度，贝壳二手房中介费33.75亿，同比去年减少一半，但新房中介费达到了34.53亿，去年同期仅有19.65亿。

对贝壳来说，未来可预期的增长空间，新房业务显然要比二手房业务更大，作为最大的中介，通过旗下经纪人链接了最多的客户资源，目前贝壳已经进驻全国103个城市，在房企面前，贝壳的渠道优势非常明显。虽然北京上海深圳和厦门这几个城市绝对由二手房主导，但对比6万亿的二手房市场，目前全国新房市场约16万亿，后者仍然是贝壳主要的增长点。

面对这种局面，房企显然要有所动作，疫情以来，万科、融创、碧桂园、恒大纷纷发力直销渠道。除了房企自建的线上直销渠道，实际上，房企在线下也有独特优势，那就是房企的物业品牌。

物业公司掌握了一手最详细的客户资源，面对中介携渠道要求提佣的压力，房企调动旗下物业公司发力营销也是大概率事件。从客户的精准度到渠道的成本，通过物业链接客户都是高质量低成本的一种营销方式。

对物业公司来说，客户都是有房子的，这意味着他们可以新房和二手房经纪业务通吃，这可是物业公司寻找新增长点非常好的方式。

以上场景一旦跑通，对贝壳来说，也许这才是真正的威胁。