“公摊面积”要取消了？不可能这么简单

一个2月15号的征求意见稿通知引发了全网波澜。

我觉得这个事虽然短时间无法实现但是个好事，毕竟我们饱受了这么多年计算得房率的苦。

因为以往的公摊面积在精装修还是计算暖气费时，我们吃亏了。

我们买房的装修款不会装修到公摊部分，取暖也不会取暖到公摊部分，收费时时一分不少显然不公平。

但如果认为这样会让你的物业费少交钱，房价变相降低这种逻辑绝不可能。

商业的本质决定是无论开发商还是物业公司，不能赔钱做生意。

这是个好事情，但真正落地任重道远，还需要时间。

自媒体《国民经略》的凯风君总结的比较全面，无论是出于规范房地产市场的需要，还是基于维护消费者权益的角度，取消公摊面积都是大势所趋。

1，取消公摊面积，让住房和房价都变得更加透明。所见即所得，住房实际大小一看便知，开发商从此失去了借公摊比例上下其手的弹性空间，购房者也能对房子的情况也能一目了然。

2，取消公摊面积，能切实遏制收费乱象。精装修，并没有装修到公摊面积空间；取暖费，也没有取暖到公摊空间。而这些过去都是以建筑面积计费，显然存在多收费的情况。如今，从建筑面积回到套内面积，正是拔乱反正之举。

3，取消公摊面积，不会显著改变房价。实际房价该是多少还是多少，并不会因为计价方式变化而发生变化。相反，那些过去公摊比例过高的房子，恐怕不能与公摊比例过低的房子，继续维持相同的总价。

4，没了公摊面积，要谨防开发商转而偷工减料、压缩公共空间。公摊部分多数公共设施，有其存在理由。所以，问题不是该不该有公摊，而是公摊面积不该计入房价。如果未来取消公摊面积，开发商会否压缩公共空间，这显然是存疑的。

5，取消公摊面积，有利于房产税推进。房产税按照评估价征收，也不会受到有无公摊面积的影响。但是公摊面积的存在与否，却会切实影响到房产税免征面积额度。如果未来都按照套内面积进行处理，那么购房者能够享受到的实际免征面积有所增加，这显然会有利于房地产税的推进。

而央视新闻也第一时间进行了权威解读：大家都在讨论：难道“建筑面积”、“公摊面积”以后真的要取消了吗？

我们先来看消息的起源：

近日，《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见，里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中，工程项目规范第10项，即是引发大家讨论的《住宅项目规范（征求意见稿）》。

在《住宅项目规范（征求意见稿）》当中，第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

多数人的讨论，其实就源于此。你看，《住宅项目规范（征求意见稿）》都明确了，“应以套内使用面积进行交易”，那不就是取消了吗？

这只是有些媒体的错误理解！

《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范

我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

毕竟，我们商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？

所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，你说怎么解答？

·难言的“公摊面积”

之所以大家对这个话题这么关注，确实是这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

说这个话题前，我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以，“公摊”，实在是一个大家关注的话题，一有风吹草动，难免引来猜测无数。

·“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实

在这个《规范》当中，热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？

我们暂且先不说，《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言，我们只说在现实销售环节当中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？

我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说，开发商前期宣传，只会告诉你房子1万/㎡，但在实际成交过程中，会明确标明以套内面积计算，1.5万/㎡。

所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

央视新闻的观点反而认为，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系。

房价和物业费我们不可能占什么便宜，但是取暖费按以往的建筑面积收取，我认为不合理，大家都怎么看？