香港炒房往事

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2002年，在建业地产成立10周年的晚宴上，胡葆森介绍来宾，第一个介绍的是10年前就已下台的一位老处长——那是当年鼓励他下海的人。接下来是朋友，然后是自己的母亲，最后才介绍在任的市长、书记。

左起分别为：冯仑、胡葆森、王石

这个细节让冯仑印象特别深刻，他对“老胡”的评价是：待人很宽，做人很厚，立意很高。

一年后，胡葆森去天津参观顺驰，与孙宏斌聊了一整天。那时候，顺驰已经有走出天津、向全国扩张的想法了，老胡隐隐察觉到了顺驰面前有潜伏着的风险，他是以同业的身份进行规劝。但他们并不很熟，有些事是不好劝的，交情不到。

老胡是一个仁厚的人。

后来这种仁厚第一次重重的回报了他。

那是2008年，在建业创立16年之后，老胡想将建业带到香港上市。

这个时候，国际金融环境已经非常恶劣了，我们可以从许家印的遭遇中看出来

2008年，许家印也在谋求恒大香港上市，连公告都发了，但因为国际金融环境的影响，最后功亏一篑。

为了输血自救，许家印像疯子一样在香港和深圳到处找人借钱，但吃到的全是闭门羹。坊间流传最广的，是许家印为了拿到救命金，陪港房大佬打了三个月牌的故事。

很快到了9月，恒大资金链崩断的新闻甚喧尘上。有人掰着手指头算，许家印熬不过2008年的冬天。

后来，如果不是到了11月，国家出台四万亿刺激计划，今后的许家印……

算了，可能就没有今后了！

但老胡的运气似乎好了很多。

这之后，便是流传很久的5月19日建业公开在香港招股时的八星助阵，以及6月6日晚，建业上市时庆功晚宴上的名流云集。

无疑，这是胡葆森一生中最为高光的时刻之一。

八星助阵

当时的港媒一脸懵：为何一家从无耳闻的内地公司上市，却有这么多大佬来捧场？

王石说，建业成功上市，不仅仅是建业本身的影响力，也是建业创始人胡葆森先生个人魅力得到社会认可的结果。

有人总结说，胡葆森才是建业地产上市最大的卖点。如果没有胡葆森，在如此低迷的市况之下，建业地产恐怕很难成功上市。

当时，富力地产董事长李思廉、蒙牛乳业董事长牛根生等都以个人名义购买了上千万美元的股票。

在这么一大批大佬的簇拥下，看来建业上市想不成功都难。

从来没有一个企业家，会像胡葆森一样，将自己和香港绑的这样深。

是香港成就了胡葆森。

甚至他创立建业的第一桶金，也是来自于在香港炒楼。

那是90年代初，胡葆森已被外派香港将近十年。忽然想做生意，就揣着攒了十年的几万块钱下海。

那时候香港有3000家中资企业，做贸易根本轮不到他赚钱。但是，却刚好赶上香港楼市的一个高潮。

但是老胡用十年时间积攒的几万块钱明显不够，于是老胡的仁厚第一次帮了他。

他向朋友借了几十万港币，买了两套房。

后来一看，房价升得太厉害了，就又去借，前后大概一共借了两百万，买了十来套房子。

因为是1比9的杠杆，拿100万可以买1000万的房子。

结果香港房价一直涨，赚得很快，老胡用不到三年的时间就赚了三千万。

后来，老胡拿着这些钱以港资的身份进入内地，和建行一起做成了地产公司建业。

就这样，胡葆森就成了商人，后来做了企业家。

而做了企业家之后的胡葆森依然没有收手，在香港楼市继续出手。后来香港回归时，盛传大陆客将疯狂涌入香港接盘，很多港人都重仓进入楼市。

结果，这波人大都赔的血本无归。

老胡赔了三千万，这基本等于是他在这里所赚的第一桶金。

在那时，这基本等于是他的全部身家。

只不过时间已经到了1998年，三千万已经不再对他造成什么影响了。

在老胡身上，你能看到香港楼市所有的疯狂和造富神话。

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1984年12月19日，中国和英国就香港问题共同发表的一份声明，全称《中华人民共和国政府和大不列颠及北爱尔兰联合王国政府关于香港问题的联合声明》，后来被叫的更多的是《中英联合声明》。

在这份声明里，中国要求港英政府在过渡期内年度卖地不得超过50万平米。

这是预防港英政府在主权移交前把香港最重要的土地资源卖光，然后把财政储备带走。

香港劏房

但正是这一条款，影响香港楼市至今。

《中英联合声明》签订后，香港前景明朗化，经济开始稳步上扬。

在这样的背景下，香港对房地产的需求因经济持续上扬而有增无减，但土地供应则不能增加，这造成了后来成就了胡葆森的1990年代经济泡沫。

香港经济一片繁荣，很多人透过炒股和地产致富，金融业和地产业成为香港经济重要支柱。

香港楼价在1994年1 月至1997 年10月的高峰期，用3年零10个月的时间上升了68%。

1992年到1997年是彭定康任港督的时期，为了缓解高房价和低收入民众之间的矛盾。彭定康指定梁振英研究八万五建屋计划，但因受制于《中英联合声明》，未能付诸实行。

在1997 年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供楼。社会开始出现声音，要求政府压抑楼价的升势。

但港英政府依然碍于中英联合声明的土地供应限制条款，未能增加供应。

直到主权移交后，卖地不再受限制，梁振英就向董建华建议推行八万五建屋计划。董建华采纳了这个意见。

香港主权移交后，董建华于1997年10 月宣读首份施政报告，提出十项工作计划，仅安居一项，董建华就订出三大目标：

1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85,000个；

2、10年内全港70%的家庭可以自置居所；

3、轮候租住公屋的平均时间缩短至3年；

如果这个计划得以实施，大概率之下香港将不再是今日的香港，而将成为另一个新加坡。

但生不逢时，计划刚刚推出，亚洲金融风暴来了。

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对于金融风暴，整个香港都没有准备。

风暴在泰国、韩国爆发时，香港还在忙着回归的事情，大家都不觉得那些国家的灾难也会落到香港。

在那以前的20年中，世界各地先后经历过至少一次经济衰退，但是香港没有，始终像乐观的童子军一样大步前进。

对于特区政府来说，最糟糕的是，风暴来临的时间出现在特首宣布八万五建屋计划的两周后。

香港人对于楼价10年上涨10倍印象深入骨髓地深刻。香港人将自己的一切都押进了楼市。

但是，港人想象之中的大陆客疯狂涌入接盘的景象并没有出现，叠加金融风暴的侵袭，香港楼市迎来史上最惨痛的一次暴跌。

王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑豪宅，每月供款额达29万港元，两年后只能半价出售。

楼价的惨跌制造的负资产户数以十万计，2001年，香港60万个负资产账面损失达6000亿港元。香港陷入了财富递减效应。

香港楼价在1997年10月19日达到最高峰后，一年间下跌了一半，其后3年多再下跌超过40%，并在2003年8月24日跌至谷底。

香港楼市用3年零10个月的时间上升了68%，然后又用5年零10个月的时间，下跌了70%。

这让无处发泄的香港人迁怒于8万5。反对8万5成为主流，他们是香港的中产阶级。

香港街头拾荒者

住公屋的人不出声，你升也好、跌也好，不关我的事。但中产阶级因为楼价暴跌，纷纷跌入破产大军里。

就在此时，黎生自杀了。

警察破门而入时，除了地上一个烧的比较干净的炭火盆，四面门窗都用毛巾和胶带封紧。现场没有找到遗书，但在黎生的上衣口袋里，却找到了一份离婚协议书和一个银行告知单。

告知单上，银行简单通知黎生，因为房贷抵押价值不足，请他在一周内向银行补缴330万现金，不然银行就要收房拍卖，弥补房贷亏空。

警察依据这一告知单，将黎生的死定性为烧炭自杀。

黎生的自杀案例，最终成为引发2003年7月1日香港街头大游行的32个自杀案例之一。

70万人走上街头，董生站在中环城楼上，面如土色。

1997年的香港楼市，为这两类人提供了充分的沃土。一种是重度投机者，另一种则是受人蛊惑的菜鸟。

他们在市场最狂热的时候冲进去，拿下了被严重高估的楼盘。

香港街头的年轻人

那个疯狂的年代，裹挟着像黎生这样的10万多人，一路走入无底的深渊。

深陷泥潭的中产阶级是香港社会舆论的主体。特区政府只能取消安居房计划，封停新土地出让，藉此拯救房价。

从此之后，再无人敢提出安居计划。

那一年的7月1日，当董建华站在中环办公楼窗前，看着如蚂蚁一般蠕动的游行人群时，他是否会想起父亲曾经对他说过的话。

在35年前，他父亲对他说：

要记住，你在香港，将来到国外去念书，要记住你是一个中国人。你一定要为自己是中国人而觉得光荣，有机会你要帮国家、帮民族多做一点事情。

如今他有机会，而且可以称得上是历史机遇，为国家为民族做点事情了。

而当时他在行政长官宣誓就职仪式上的致辞言犹在耳。当时他用并不特别擅长的粤语读出了亲笔撰写的句子：“今天，我们幸运地站立在先贤梦寐以求的理想高地。”

但他在这个高地只站立了七年。

大游行两年后，香港首届特首董生，以病辞职！

这天香港天气薄阴，在商业区铜锣湾的商场里、街道上，人流摩肩接踵。经济已经景气起来，几乎让人忘记了不到一年前，这个城市的零售业还在为生存而挣扎。

巨幅广告牌上，谢霆锋注视着行色匆匆的路人，面孔已由稚嫩变得成熟。楼市的热闹让更多的人感到未来又充满了希望，一些楼盘的价格已经恢复到1997年金融风暴前的水平。

在惊涛骇浪般的8年即将过去的当口，香港媒体铺天盖地地讨论着特首突然更迭的消息，市民却表现得非常平静。

人类最擅长的是遗忘，跳楼和烧炭都已成往事！

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在2018年末，香港一个公益组织推出了公益短片《让下一代看见》，在这则长约3分钟的短片里，旗帜鲜明地表态支持人工填海，刘德华担任旁白。

他说：“如果要长远舒缓香港住房问题，在坊间众多的建议里面，我觉得东大屿大规模人工岛方案，看来是比较可取的。”

这是香港特首林郑月娥在最新的《施政报告》里公布的填海计划：

未来政府将在大屿山以东、交椅洲和喜灵洲附近分阶段填海，建造合共约1700公顷的多个人工岛，可规划用作兴建26至40万个住宅单位，供70万至110万人口居住，其中七成为公营房屋，预计首阶段的住宅单位可在2032年入伙。

这些新增土地可以改善无数底层香港人的居住生活，可以创造新的创业空间，带来更多的就业机会，可以有更多的公共空间。

好多这一刻无法解决的问题，就都能找到新的出路。

影片一出街，反对的声音接踵而至。刘德华说，我知道一讲到填海，就会有很多反对的声音。但，你想让你的下一代，见到一个怎样的香港！

人们把所有的注意力都用在了配音刘德华身上。

却忽略了它的制作者，来自于香港前特首董建华所建立的智库团结香港基金。

董生20年来不知悔！